北京拍地房企众生相：恒大21亿再入局与花样年们抱团风

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-17 08:02

　　观点地产网北京土地市场向来不缺热度。

　　4月16日，北京再度推出密云区两宗不限价宅地，出让面积共计18.6万平方米，起始价33.5亿元，最终恒大以21.4亿斩获一宗地块，而住总+首开+旭辉+花样年联合体亦以14.96亿元底价摘得另一宗地块。

　　非核心区、非大盘、非高价......在地块开拍之前，密云区的两宗宅地就因这些关键字眼被贴上了“平平无奇”的标签。但随着恒大21亿重返等消息的释放，北京的土地市场再次掀起波澜。

　　事实上，无论是恒大再入紫禁城，还是花样年们抱团取暖，其背后显现的都是房企们在白银时代与疫情影响双重压力下做出的“突围方案”。

　　恒大“回归广州后再回归北京”

　　这是许家印时隔四年再度回京。

　　观点地产新媒体了解，4月16日下午，土拍现场传来捷报，恒大以21.4亿元的价格摘得密云新城A1地块。据悉，该地块的用地面积12.16万平方米，建筑面积不大于19.29万平方米，出让起始价为18.5亿元。

　　由于密云区属于非热点区域，因此报名参拍的企业并不多。下午三点三十分，地块准时开拍，现场仅有恒大、首开+住总+路劲联合体两家拿地主体举牌报价。

　　当工作人员宣读完防疫注意事项后，恒大率先报出18.65亿元的价格，似乎想表明其拿地的决心，但首开联合体亦不示弱，随即举牌报价18.7亿元。

　　这场土地拍卖似乎刚刚开始就立马进入了火热的拉锯状态，双方你来我往，场上的举牌速度逐渐加快，开拍仅五分钟，地块价格便达到了20亿元，溢价率超过8%。

　　双方不甘示弱，在恒大与首开联合体胶着了十余分钟后，场上的状态出现了转机。下午三点四十七分，恒大报出21.4亿元的价格，首开联合体不再追加报价而败下阵来，这也意味着恒大以21.4亿元的价格成功拿下密云区宅地，成功回归北京市场。

　　事实上，过去几年，恒大的身影鲜少出现在北京土地市场上，它在京城的往事却要从2013年说起。

　　那一年，恒大的销售额刚刚突破千亿，许家印在业绩会上向媒体透露，“争取今年内进入北京市场”。同年7月，恒大经过17轮竞拍以35.6亿元的总价将北京昌平沙河地块收入囊中，首次踏入京城。

　　从那以后，“新人”恒大就以初生牛犊不怕虎的姿态搅动着北京土地市场。据观点指数不完全统计，截至2013年末，恒大在北京总共囊获三宗地块，购地金额达到127亿元。

　　随后2014年，恒大再度摘得北京广营自住房项目与大兴黄村地块；2016年，恒大通过收购获得位于中央别墅区的恒大丽宫项目。

　　仅三年时间，恒大在北京市场从一个新人成长为“老炮儿”，但2016年以后，它就放缓了拿地节奏。

数据来源：企业财报、观点指数整理

　　土储是房企销售的基础，恒大在北京的土地储备变动亦扎扎实实反映在签约销售上。数据显示，2014年，恒大集团录的销售额1315亿元，其在北京的签约销售额达到94.65亿元，占总销售额的7.2%。2015年，恒大在北京销售89.21亿。

　　2016年，该公司的规模突破3000亿，而其在北京地区的销售额达到192.4亿元，这是恒大在北京的高光时刻。自此以后，恒大在北京的销售状况每况愈下，截至去年年末，其在北京的签约销售仅为32.61亿元，占总销售的0.54%。

　　如今，时隔四年，恒大再度复出北京市场或许有“补短板”的意味。

　　有分析认为，目前恒大的规模已经达到6000亿元，随着白银时代到来与疫情的影响，恒大不可避免地进入了规模增长的“爬坡期”，重新在北京市场拿地，表现出该企业通过发展销售弱区来拉伸规模的愿望。

　　但中原地产首席分析师张大伟则认为，21亿的地块最多为恒大贡献30到40亿的销售额，这对规模达到6000亿的恒大来说并不算什么，仅在北京拿下一宗地还不能完全说明恒大的布局战略。

　　无独有偶，观点地产新媒体了解，此前4月2日，恒大还以总价22.06亿元竞得广州花都红棉大道一期地块，折合楼面价约12406元/平方米，溢价率34.8%。这也是恒大时隔六年后，再一次在广州公开市场上获得宅地。

　　花样年们的抱团风潮

　　与恒大拿地回归相比，今天密云区成交的另一宗地块显得“冷清”许多。

　　密云区檀营乡6023地块是北京4月16日出让的第二宗地块，该地块的用地面积为6.45万平方米，建筑面积不大于12.44万平方米，出让起始价为14.96亿元。

　　据悉，该地块仅获得住总+首开+旭辉+花样年联合体一家拿地主体参拍，因此，开拍后地块一锤定音由花样年联合体底价拿下。

　　“密云两宗地块都属于非热点区域，所以参与企业不多”，张大伟表示，从供应来看，北京远郊区县里，密云和平谷一直都是这几年土地供应的大户，除去共有产权房项目，密云区近三年来一共出让了7宗商品住宅用地，2019年之前以限竞房为主，2019年之后以不限价地块为主，但成交的情况主要以底价或低溢价为主。

　　从拿地方式来看，房企通过合作的方式在招拍挂市场上拿地是当下惯常的做法，在后疫情时代，房企要兼顾资金与市场的双重压力，抱团风潮更是显著。

　　以花样年为例，2020年开年，花样年就通过与龙湖、大悦城(000031,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等企业合作的方式拿下成都等地多宗地块。3月底潘军在业绩会上还明确提到，合作开发是花样年进入主流赛道的标志动作，2020年后面三个季度花样年还将继续深化与行业主流企业的合作。

　　除了花样年，近期，首开、住总、中交、中海、华润等多家企业均通过联合拿地的方式在北京、佛山、重庆、成都等地区扩储。

　　与此同时，中海、中梁、中交等企业更是在官微发布寻地合作计划，明确表示2020年将通过股权收购、资产转让、联合开发等多种方式与其他房企进行合作。

　　对此，有分析人士认为，受到新冠肺炎疫情影响，房企首季度的销售额有所下滑，受制于现金状况，企业的拿地计划也做出了一定的调整，合作拿地成为现阶段大多数企业的首选方式。

　　无疑，在后疫情时代，合作拿地成为房企平衡资金与规模的重要方式，一方面，通过合作的方式能够提高资金的利用率，缓解企业的现金流周转压力；另一方面，这种纳储方式还有利于企业分摊风险。

（责任编辑：徐帅）