北京拍地房企众生相:恒大21亿再入局与花样年们抱团风

  观点地产网 北京土地市场向来不缺热度。

  4月16日,北京再度推出密云区两宗不限价宅地,出让面积共计18.6万平方米,起始价33.5亿元,最终恒大以21.4亿斩获一宗地块,而住总+首开+旭辉+花样年联合体亦以14.96亿元底价摘得另一宗地块。

  非核心区、非大盘、非高价......在地块开拍之前,密云区的两宗宅地就因这些关键字眼被贴上了“平平无奇”的标签。但随着恒大21亿重返等消息的释放,北京的土地市场再次掀起波澜。

  事实上,无论是恒大再入紫禁城,还是花样年们抱团取暖,其背后显现的都是房企们在白银时代与疫情影响双重压力下做出的“突围方案”。

  恒大“回归广州后再回归北京”

  这是许家印时隔四年再度回京。

  观点地产新媒体了解,4月16日下午,土拍现场传来捷报,恒大以21.4亿元的价格摘得密云新城A1地块。据悉,该地块的用地面积12.16万平方米,建筑面积不大于19.29万平方米,出让起始价为18.5亿元。

  由于密云区属于非热点区域,因此报名参拍的企业并不多。下午三点三十分,地块准时开拍,现场仅有恒大、首开+住总+路劲联合体两家拿地主体举牌报价。

  当工作人员宣读完防疫注意事项后,恒大率先报出18.65亿元的价格,似乎想表明其拿地的决心,但首开联合体亦不示弱,随即举牌报价18.7亿元。

  这场土地拍卖似乎刚刚开始就立马进入了火热的拉锯状态,双方你来我往,场上的举牌速度逐渐加快,开拍仅五分钟,地块价格便达到了20亿元,溢价率超过8%。

  双方不甘示弱,在恒大与首开联合体胶着了十余分钟后,场上的状态出现了转机。下午三点四十七分,恒大报出21.4亿元的价格,首开联合体不再追加报价而败下阵来,这也意味着恒大以21.4亿元的价格成功拿下密云区宅地,成功回归北京市场。

  事实上,过去几年,恒大的身影鲜少出现在北京土地市场上,它在京城的往事却要从2013年说起。

  那一年,恒大的销售额刚刚突破千亿,许家印在业绩会上向媒体透露,“争取今年内进入北京市场”。同年7月,恒大经过17轮竞拍以35.6亿元的总价将北京昌平沙河地块收入囊中,首次踏入京城。

  从那以后,“新人”恒大就以初生牛犊不怕虎的姿态搅动着北京土地市场。据观点指数不完全统计,截至2013年末,恒大在北京总共囊获三宗地块,购地金额达到127亿元。

  随后2014年,恒大再度摘得北京广营自住房项目与大兴黄村地块;2016年,恒大通过收购获得位于中央别墅区的恒大丽宫项目。

  仅三年时间,恒大在北京市场从一个新人成长为“老炮儿”,但2016年以后,它就放缓了拿地节奏。

数据来源:企业财报、观点指数整理 数据来源:企业财报、观点指数整理

  土储是房企销售的基础,恒大在北京的土地储备变动亦扎扎实实反映在签约销售上。数据显示,2014年,恒大集团录的销售额1315亿元,其在北京的签约销售额达到94.65亿元,占总销售额的7.2%。2015年,恒大在北京销售89.21亿。

  2016年,该公司的规模突破3000亿,而其在北京地区的销售额达到192.4亿元,这是恒大在北京的高光时刻。自此以后,恒大在北京的销售状况每况愈下,截至去年年末,其在北京的签约销售仅为32.61亿元,占总销售的0.54%。

  如今,时隔四年,恒大再度复出北京市场或许有“补短板”的意味。

  有分析认为,目前恒大的规模已经达到6000亿元,随着白银时代到来与疫情的影响,恒大不可避免地进入了规模增长的“爬坡期”,重新在北京市场拿地,表现出该企业通过发展销售弱区来拉伸规模的愿望。

  但中原地产首席分析师张大伟则认为,21亿的地块最多为恒大贡献30到40亿的销售额,这对规模达到6000亿的恒大来说并不算什么,仅在北京拿下一宗地还不能完全说明恒大的布局战略。

  无独有偶,观点地产新媒体了解,此前4月2日,恒大还以总价22.06亿元竞得广州花都红棉大道一期地块,折合楼面价约12406元/平方米,溢价率34.8%。这也是恒大时隔六年后,再一次在广州公开市场上获得宅地。

  花样年们的抱团风潮

  与恒大拿地回归相比,今天密云区成交的另一宗地块显得“冷清”许多。

  密云区檀营乡6023地块是北京4月16日出让的第二宗地块,该地块的用地面积为6.45万平方米,建筑面积不大于12.44万平方米,出让起始价为14.96亿元。

  据悉,该地块仅获得住总+首开+旭辉+花样年联合体一家拿地主体参拍,因此,开拍后地块一锤定音由花样年联合体底价拿下。

  “密云两宗地块都属于非热点区域,所以参与企业不多”,张大伟表示,从供应来看,北京远郊区县里,密云和平谷一直都是这几年土地供应的大户,除去共有产权房项目,密云区近三年来一共出让了7宗商品住宅用地,2019年之前以限竞房为主,2019年之后以不限价地块为主,但成交的情况主要以底价或低溢价为主。

  从拿地方式来看,房企通过合作的方式在招拍挂市场上拿地是当下惯常的做法,在后疫情时代,房企要兼顾资金与市场的双重压力,抱团风潮更是显著。

  以花样年为例,2020年开年,花样年就通过与龙湖、大悦城(000031,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等企业合作的方式拿下成都等地多宗地块。3月底潘军在业绩会上还明确提到,合作开发是花样年进入主流赛道的标志动作,2020年后面三个季度花样年还将继续深化与行业主流企业的合作。

  除了花样年,近期,首开、住总、中交、中海、华润等多家企业均通过联合拿地的方式在北京、佛山、重庆、成都等地区扩储。

  与此同时,中海、中梁、中交等企业更是在官微发布寻地合作计划,明确表示2020年将通过股权收购、资产转让、联合开发等多种方式与其他房企进行合作。

  对此,有分析人士认为,受到新冠肺炎疫情影响,房企首季度的销售额有所下滑,受制于现金状况,企业的拿地计划也做出了一定的调整,合作拿地成为现阶段大多数企业的首选方式。

  无疑,在后疫情时代,合作拿地成为房企平衡资金与规模的重要方式,一方面,通过合作的方式能够提高资金的利用率,缓解企业的现金流周转压力;另一方面,这种纳储方式还有利于企业分摊风险。

(责任编辑:徐帅 )

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