标普：确认景瑞控股B长期发行人评级 上调展望至稳定

9月28日，标普将景瑞控股有限公司的展望由“负面”调整至“稳定”，同时标普还确认了景瑞控股“B”的长期发行人评级以及“B-”的高级无抵押票据长期发行评级。

“稳定”的展望反映出标普的观点，即在未来12-24个月内，景瑞控股将对其财务以及庞大的离岸债券到期管理保持审慎态度。

标普将景瑞控股的展望调整为“稳定”，以反映该机构的观点，即该公司在未来12个月内因大量补充土地而导致资产负债表过度扩张的风险将降低。这是因为在融资环境收紧之际，景瑞控股愿意放缓其增长目标。标普预计，该公司过去12个月稳定的土地补充将足以支撑其未来两年的合同销售。

在标普看来，未来12个月，受益于其稳健的扩张策略、审慎的财务管理以及在离岸再融资方面的良好记录，景瑞控股稳定的财务指标将得到支撑。该公司的去杠杆化速度高于标普在2019年给与的预期。该公司的债务/EBITDA比率从2018年的8倍降至6.3倍，原因是营收帐面改善和总债务减少。该公司还在2020年用现金偿还了部分海外债务。

鉴于开发商融资环境趋紧，加上公司的避险情绪，景瑞控股未来12个月的债务不太可能出现实质性增长。标普预计景瑞控股将把合同销售额的40%用于土地补充。因此，标普估计，在未来12-24个月内，其see-through债务/EBITDA之比将稳定在6倍左右，与评级类似的同行相比处于较低水平。在标普的可比评级分析中，该机构将评级上调了一个子级以反映该问题。

标普预计，基于7月和8月销售额的回升以及第四季度大量新项目的推出，景瑞控股将在2020年实现其250亿人民币的总合同销售目标。该公司的业务运营可能会从上半年的放缓中恢复过来，因为疫情过后，高线城市的市场趋于稳定。景瑞控股的土地储备，包括一二线城市96%的可售资源，也应支撑了标普对其2020年销售稳定和2021年个位数增长的预测。

标普相信景瑞控股将能够管理其离岸债务到期，因为该公司今年在离岸市场波动中展示了其再融资能力。此外，景瑞控股在岸跨境汇款渠道顺畅;今年3月，景瑞控股向境外转账约15亿元人民币。如果离岸市场不支持新的发行，用在岸资源还款——虽然不是管理层的偏好——提供了流动性缓冲。

尽管如此，标普注意到景瑞控股对海外借款的依赖在过去几年中有所增加，导致了更大的再融资需求。该公司对美元债券的高敞口(截至2020年6月，占总债务的47%)使其面临离岸融资波动。其即将到期的离岸债券包括3.5亿美元将于2021年4月到期，2亿美元将于2021年10月到期。

景瑞控股的规模(相对较小)和土地储存在面对业务或市场出现较大波动时，所能提供的缓冲是有限的。公司目前的土地储备可以支撑大约两年的发展，在同行中处于低端。如果景瑞控股在扩张和收购方面采取更激进的态度，其流动性状况可能会面临压力，尽管目前的现金余额足以支付短期债务。

景瑞控股拥有64亿元人民币的商业物业(主要是上海和北京的写字楼和住宅公寓)以及15亿元人民币的可售投资项目，以支持流动性(如果需要)。但是，在标普的基本情况和流动性假设中不包括上述的可售资源。

“稳定”的展望还反映了标普的看法，即景瑞控股将保持审慎的财务管理和稳健的扩张策略，使其财务指标在未来12-24个月保持稳定。标普还预计，该公司将利用其较高的在岸现金余额、在离岸信贷市场的良好记录和跨境汇款渠道，管理其巨额的离岸债务再融资。

如果景瑞控股的权益类合同销售额低于标普的预测：2020年：120亿人民币，2021年：130亿元人民币，标普或将下调评级。

如果该公司的杠杆率恶化，以至于其合并和see-through债务/EBITDA的比率无法保持在8倍以下，或者其合并EBITDA利息覆盖率在未来12个月内低于1.5倍，标普也将下调该公司的评级。如果景瑞控股的营收或利润率大大低于标普的预测，意味着其业务运营将进一步走弱，则这种情况可能发生。

未来12个月，其评级的上调空间有限。如果公司的规模和盈利能力显著提高，合并和see-through债务/EBITDA的比率持续保持在5倍以下，标普或将上调景瑞控股的评级。

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