粤港合作广州旧改逻辑 奥园、恒基68亿终获氮肥厂地块

观点地产网 2018年4月宣告合作两年之后，奥园终于和恒基联手将广州番禺氮肥厂旧改土地抢到了自己碗里。

9月28日上午，广州成功出让番禺区新造镇新化快速路东侧一宗地块，拿地企业为广州奥昇置业有限公司，成交总价为67.78亿元，折合楼面价约23280元/平米。

公开信息显示，成交地块位于新化快速路、新造珠江特大桥东侧，紧邻珠江水道，与大学城隔江相望；该地块原为番禺氮肥厂原址，属于“三旧”改造项目，曾在2018年作为广州城市更新重点推介项目。

根据地块出让要求，需配建13746平方米住房，由番禺区指定单位按3500元/平方米的价格回购。

上午的拍地，只有越秀地产和广州奥昇置业两家企业参与竞拍，经过35轮叫价，最终由广州奥昇置业有限公司成功拿下。

据观点地产新媒体查询，广州奥昇置业有限公司实际上为奥园与恒基共同持股的公司，而2018年奥园就曾公布，其与恒基兆业地产集团签订了广州番禺氮肥厂城市更新项目合作协议。

奥园再获旧改

虽然只有两家企业报名抢地，但广州业内对此地块前景基本看好。

主要原因是，该地块面积不小，且位置优越。

据此前挂牌资料显示，占地面积14.05万平米，计容面积超30.49万平米，紧邻珠江水道，坐拥一线江景，未来可打造高端滨江住宅区。

另一个重点是，该地块毗邻番禺大学城，广州业内人士表示，大学城板块已经多年没有住宅用地提供了，因此未来打造住宅产品都是非常稀缺的。

企业相关人士随后对观点地产新媒体表示，氮肥厂旧改地块虽然是奥园和恒基合作，但实际上是以奥园为主导。

这或许可以看作奥园在广州旧改领域的又一实质收获。

事实上，奥园近年来在旧改方面已经颇下了一番功夫，在以广州、珠海为主的大湾区先后获得了不少旧改项目。

据观点地产新媒体此前报道，早在2010年，奥园董事局主席郭梓文就曾在公开场所表示：“奥园已与广州的村镇洽谈旧城改造，目前已有项目在谈，并争取今年内在番禺区南站附近找到好的合作项目。”

虽然早有意向，但真正涉足已是好几年后的事。

奥园在广州的第一个旧改项目是萝岗奥园广场，改造前，萝岗奥园广场所在区域是尚未开发的村落旧地，周围偏僻荒凉。在规划阶段，奥园集团便将“构筑健康生活”的理念融入萝岗奥园广场之中，将其打造为“社区消费中心”，2019年5月萝岗奥园广场开业。

其实，自奥园2015年正式成立城市更新部门，完成改造的项目主要是广州萝岗奥园广场和珠海奥园广场。

不过，奥园正在开发或尚未开发的城市更新项目远远不止这个数字。

据2020年中报显示，奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

资料显示，奥园在广州拥有10多个城市更新项目，遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区。

包括参与开发的广州黄埔区青年社区旧城改造项目，是民营企业牵头广州旧城镇全面改造的首个案例；参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村；另外，奥园还成为荔湾区东塱村改造项目的意向合作企业。

奥园方面称，广州旧改现在竞争非常激烈，公司参与比较谨慎。

本次拿下的氮肥厂旧改，则是2018年奥园就已经瞄准锁定的。

恒基调整逻辑

相较于奥园在广州有不少项目，本次拿地的另一家企业恒基地产，在广州的项目却不多了。

作为上个世纪就进入广州的香港房企，恒基地产曾经在广州也有不少土地，甚至也公布过不少项目规划，但到今日，其在广州却只有两个开发多年的项目。

据观点地产新媒体了解，事实上，此前恒基地产在广州有过不少于上个世纪90年代就获取的旧改项目，但前几年已基本全部转让或退出。

最近相关的土地变化，还是2019年富力拿下的一宗地。

去年10月18日，富力地产以底价4.95亿元摘下一幅位于广州越秀区中山六路将军东，面积4627平方米的地块。

而该地块原由恒基兆业附属骏建国际有限公司持有，并早于两年前已由恒基转手于富力地产。

更早一点则是2017年3月，恒基兆业以17.27亿元向碧桂园出售一宗位于广州芳村立交尚待拆迁及清理的地块，项目原可建楼面面积逾1200万平方呎。

公开资料显示，恒基兆业或最早于上世纪90年代拿下该地块，1999至2004年逐步进行迁置及地盘清理工程，但随后进展一直缓慢。2007年，恒基兆业提出一份50亿元推动资金的广州“5年计划”，芳村地块被列为重点项目，但之后音讯不多。

2017年5月，恒基兆业再以71.76亿价格向富力转让若干地块权益。后者接手了位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目，项目原可建楼面面积合共约3900万平方呎。

其中，位于广州的除了2019年富力4.95亿摘下的越秀区中山六路地块外，还有海珠区同福花苑地块，也是城市更新项目。

为什么恒基退出了这么多旧改项目？广州业内人士曾对观点地产新媒体表示，运作时间较长，难度较大，这其实不是港资企业较擅长的事情。

“旧城首先有一定的拆迁难度存在。”世联行(002285,股吧)广州大区副总经理林家星表示：“第二，港资当年对广州‘三旧改造’在一些政策方面可能没有内地企业清晰，所以可能是存在着推不动的一些问题。”

现在看来，恒基似乎并没有完全放弃进入广州的旧改项目。这和此前一位接近恒基兆业的人士说法一致，“恒基兆业要在广州做自己更擅长的业务”。

通过本次和奥园合作拿地，或许可以看出，恒基兆业认为更擅长、更合适的方式是，和广州本地有旧改经验的企业合作，由对方出面主导旧改项目的开发和推进；而资金雄厚，财务实力非凡的港资企业，则更多承担财务投资的角色，出钱不出力。

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