卖一套房挣3万?全民营销下的南京楼市......

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-28 17:28

不出意外，今天开盘的那些个豪宅，又又又售罄了。

你要问现在南京楼市火吗？买房人用真金白银告诉你：实火。

但是火的总是那几个熟悉的面孔，上周超50盘领销许，能有半数开盘卖到8成及以上就算不错的了。每次开盘潮后扒一扒去化情况，都能发现两极分化情况非常严重。

与之相对的是，最近不少项目开启了分销、全民经纪人......国庆假期将至，估计不少购房优惠又要重出江湖了。

01疯狂！全民营销卷席南京楼市！

最近，狐妹发现近两个月来，越来越多的项目开启了全民营销，佣金更是从7000-8000一套到2-3万一套都有！

更令人意外的是，涉及板块项目之多，麒麟、江宁大学城、江宁滨江、江北五桥、河西南岸、城北、上秦淮甚至九龙湖......都难逃此劫。

九龙湖一家纯新盘近期有置业顾问表示，项目全民已开，但并没有写明佣金的数额，只是表示“虽然不多，流量盘赚点零花钱没啥问题”。该盘此前放风价高达4万/平。

同样是高价盘的南部新城某家纯新盘，放风5万/平，也早已开启了全民经纪人活动，果然就连豪宅也逃不过这样的诱惑。

不过这样的现象更多的存在于新房竞争较为激烈的板块，例如——江宁大学城。

江宁大学城的山和宸园推荐成交最高税后可拿1.5万/套，而且签约当月结佣。目前项目在售89-139平户型，均价27195元/平。

江宁大学城另一家新盘——美的建发润锦园于8月底首开，均价30800元/平，同样也启动了全民经纪人活动。

目前的江宁大学城已聚集了联发翡翠方山、樾山林语、山和宸园、五矿澜悦溪山、美的建发润锦园五家新盘，未来还有江宁城建G27等几个新拍出的地块等待上市，新房市场战火十足。

除此之外，麒麟的熙悦推荐成交可获得万元推荐奖金；上秦淮一盘全民推荐佣金2-3万/套不等；城北一家号称“品质”楼盘全民营销一套8000元；河西南岸一家热销盘推荐成交佣金税后一套8000-10000元不等；江宁滨江一家在售楼盘也有2万/套的佣金；江北五桥口一项目全民营销，一套2-3万不等......

02竞争压力大，有些盘撑不住了

从以上信息不难发现，推出全民经纪人的板块基本是新房较多的区域，除了江宁大学城之外，麒麟、江北部分板块的销售压力也非常大。最近，麒麟又一家项目投入了分销的怀抱，有业内人士认为，如果板块后期入市的纯新盘都采用分销，那么麒麟与“分销核心区”青龙山新城也会拉平市场定位。

最近一张标有“片区总面积25.4平方公里，是新区核心区所在”的展示图片流出，被网友们疯狂转发，尤其是中央商务区的部分楼盘销售。

在前不久江北土地推介会中曝出的信息显示：中央商务区——新区核心区、自贸区南京片区、国际健康城承载地。

大家为什么对核心区与中央商务区如此执着？主要是下半年以来，商务区不少楼盘加推，但买房人的眼光越来越挑剔，单在商务区的房子已经失去了吸引力。

从目前来看，江北核心区的概念正在被逐渐弱化，中央商务区的规划和地位也越来越高，似乎有糅合为一的意思。

但要买房人接受，似乎还要一段时间，最近狐妹也发现中央商务区一家新盘竟然也找了中介代理，还有团购优惠......未免有点惨了。

不由得让人想到同样位于江北的五桥板块，前段时间有一家房企负责人直接吐槽竞争对手：给完分销4个点，风度都不要了？可见为了客户，真的是拼了。

现在包括研创园在内的大五桥板块，竞争也非常大，此前有传闻称，板块内有项目去年单盘分销佣金近1个亿，今年更有个别楼盘早在3月就启动了降价。在此狐妹只能期盼：五桥，尽早通车吧，也许实质性的交通利好能再给板块带来一波购买力呢？

再来看看主城内，最近城北的风光尤其盛，从燕子矶到新玄武，个个都不愁卖，但城北的另一家楼盘却在下半年偷偷开了分销，还引发了部分业主的不满，觉得掉价了。

03南京新房、二手房库存创新高！

市场库存越大，所暴露出的问题也就越明显。

据媒体报道，昨天南京新房库存一度超过5.8万套，直逼6万！二手房库存也冲破10万大关！而今天下午两个数据已经有所回落，目前新房库存已降到5.8万以下，链家网上的二手房库存也降到了9.8万套。

此前南京新房库存高位还是2014年底的5.6万套，这一次创新高难免和上周的销许潮有关，超万套新房入市，谁能扛得住？

不过南京的新房库存从3月以来就一直在持续攀高，有业内人士认为，以南京市场的规模而言，新房库存只要保持4万套左右，都属于正常水平。

眼下史无前例的供货量对于大部分楼盘来说都是一场严峻的考验，市场分化拉大，不好卖的只会更不好卖。

二手房方面，相信大家已经发现，最近的报名人数中，无房户的数量正在增加。不少热盘的无房户人数和普通购房者已经相当，甚至无房户人数能超过普通户。

这其中有不少人为了成为无房户，增大摇号几率，卖出手上的房子，这也就带来了二手房市场库存相应的增加。

所以不论从新房还是二手房市场来看，接下来房价上涨的预期都要回落一点了，当然也不排除新房供应量少的地方，二手房价的跳涨。

地段好，学区好，品质高的房子永远都是不愁卖的，急于上车的买房人也要看清楚了。目前的市场，除了个别热盘依旧难抢，对于买房人来说很多新房可挑选的空间在增加。

对于部分开发商来说，开盘容易，续销难，下一个投入分销怀抱的会是谁？