楼市正在重演2014年?470万套房卖不动,囤房者开始撤退

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今年以来，楼市有两个“面目”。

一面，是部分城市的新房市场火热异常。

最近，杭州一个限价楼盘，959套房，引来近6万人报名，只为获得一次摇号的机会，网上登记系统因为集中在5月24日-5月28日登记购房意向，而导致资料审核量过大，登记结果公示顺延3天，冻结资金超过了240亿。

更有深圳土豪戴口罩抢房、北京20分钟卖掉800套房、苏州12亿房源60秒抢购一空，这些让人感到现实魔幻的消息，不断的冲击购房者的心灵。

另一面，是二手房市场步入寒冬。

《5月国民安居指数报告》显示，全国二手房新增挂牌房源量环比上涨18.9%，相比于4月份高达56%的增速出现了回落，但依然在持续增长。

以合肥为例，二手房挂牌量逼近7万套，近期出现剧增态势，是去年同期的4倍。

截止5月底，杭州二手房市场的库存量明显激增，目前已达到了近12万套。

苏州、西安等热门二线城市，二手房挂牌量也都突破了往年同期的新高。

如何理解新房和二手房市场的“冰火两重天”？

说到底，还是因为“房价倒挂”。

杭州、深圳等地之所以出现抢房，是因为地方严格限价，新房备案价远远低于周边二手房的挂牌价和成交价，在“ 价值低谷 ”、“买到就是赚到”的吸引力下，换做是谁，都愿意去搏一把。

但是，作为楼市风向标的一二线城市，当地的二手房市场成交情绪，才更加值得重视。

二手房挂牌量持续走高，只能说明市场成交情绪不旺，大家宁可去新房市场试水，也不愿意接盘二手高价房，更反映了买家期望值不断走低。

越是无法成交，卖房的人就越来越多，更多的房子就会挂出来，最终打压二手房价走低。

现在挂出去的房子卖不掉，其实是“囤房者”集体抛售的开端。

有人会说：既然是因为倒挂形成的房价差异，那押注买新房不就行了？

这样的观点明显具有局限性。

我们不妨来看一组数据。

中国证券报6月6日发了一篇报道：三四线城市房地产去库存压力上升，需求复苏不理想。

数据显示，5月以来，三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升，去化周期虽然持续缩短，从月初的125周降至月末的96周（24个月），但目前仍居高位。

易居研究院最新报告显示，截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。

划重点：在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。

啥叫存销比？

偏学术的解释是：在一个周期内，商品库存与周期内日均销量的比值，是用天数来反映商品即时库存状况的相对数。

说白了，存销比指的是还有多少时间能够把房子卖完，跟“去化周期”的概念差不多，即商品房待售量和某个特定时间平均成交量的比值。

按照96周的去化时间，4.7亿平米的新房库存，假设100平米一套房，也就意味着：现在全国有470万套房子卖不动！

这些城市，绝大部分都是位于中西部的三线以下小城市，包括前期大幅热炒，随后遭遇限购、限贷的环京、环深卫星城。

这就是新房市场的“幸存者偏差”。

我们都看到了杭州、深圳、南京、苏州在抢新房，但很少有人考虑是因为“限价”才造成的火热假象。

更值得重视的是，全国其他大量中小城市，目前的新房库存不容乐观，几百万套房，将近5亿平米的库存量，绝非短期就能消化掉。

事实上， 同样的现象在6年前就上演过，现在的楼市只是在重演2014年罢了。

中信建投黄文涛发布的数据，2014年2月，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。

受到政策影响，房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

到了2014年底时，全国房屋待售面积达到了7亿平米。

后来发生的事大家都知道了，在棚改货币化的助推下，各地的三四线城市房价水涨船高，库存直线下降，2018年时，去化周期一度缩短至2012年3月的水平，仅为10.3个月，创出了9年以来的新低。

如今，百城库存周期再度上升到24个月的水平。

库存总量的上升幅度，虽然还远远没有达到巅峰时的7亿平米，但是，随着购买力不断被稀释，棚改退潮，未来可能会有更多的房子卖不动，大量中小城市的新房，尤其是各地新城区开发的城郊、远郊楼盘，降价、打折、促销或将成为常态。

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