第一太平戴维斯徐忆:物业管理企业资本化之路

今年年初，一场突如其来的疫情，扰乱了人们的生活秩序，也让各行各业经受了一场前所未有的全新挑战，物业管理亦不例外。

疫情之下，物业成为了社区、写字楼、商业场所等区域防疫的重要保障线，承担着安全、卫生、监控等职责。伴随着其所提供的服务的重要性，物业管理企业的功能也被社会重新审视，专业、体贴、周全的服务更备受市场青睐。

（图片来源：网络）

若再将时间拉长一点，我们还可看到，当下的物业行业正逐步从单一、散乱向标准化、多元化迈进。同时，越来越多的物业管理企业踏上资本化之路，借此壮大市场份额，并提升自身的软实力，以做大做强。

那么，当前物业管理市场现状如何？未来将如何发展？为何物业公司扎堆赴港上市？……近日，第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事徐忆在接受搜狐焦点采访时，围绕物业管理行业发展、企业管理等问题一一作了详细解读。

（第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事 徐忆）

物业管理企业行业基础在改善

市场集中度进一步提升

1981年，随着中国内地第一个涉外商品房小区——东湖丽苑的物业管理处正式成立，中国内地第一家涉外物业管理服务企业——深圳物业管理公司诞生。

至此，中国物业服务行业正式登上城市化发展的历史舞台。

在徐忆看来，从1981年至今，数十年间，伴随我国人口及人均住房面积的增长，居民对生活及工作环境需求增加，物业管理行业发展也发生了不小的变化，已逐渐从探索期的单一经营模式转向多元化经营，具体表现为：

1、服务范围不再是单纯的保安看门、保洁扫地、收缴费用等，而是不断积极贴近业主需求的特色定制化服务，呈现出多元化发展趋势；

2、服务区域已从传统住宅扩展到办公楼、购物中心、高新园区等业态；

3、运营管理从“小、散、乱”的局面，逐步追求做大、做强；

4、经济越活跃、潜力越突出的地区，其衍生出物业管理需求越大；

……

（图片来源：网络）

一系列变化的背后，伴随而来的是行业整体营业收入与管理面积不断增长。

有统计数据显示，截止至2019年底，中国物业管理行业营收达8,200亿元，复合增长率达15%；物业管理行业管理面积高速增长至450亿平方米，复合增长率达22% 。

（图片来源：第一太平戴维斯）

同时，我们还可看到紧跟我国区域经济协同发展的政策导向，物企的布局逐步由项目导向过渡到向城市群发展。

2019年，百强物企管理面积最多在长三角城市群分布，占比18.2%；而在京津冀城市群的管理面积最低，占比8.6%。五大城市群合计占比56.2%，同比提升3个百分点。

（2019年百强物企管理面积区域分布  图片来源：第一太平戴维斯）

资本化加速，规模为王！

物业公司扎堆上市

江湖之大，竞争者无数，唯有不断奔跑，做大做强，方能赢得未来。

纵观当下物业管理市场，大大小小的公司众多，规模之战正愈演愈烈。同时，物业管理行业可谓“现金为王”的行业，而融资上市则可以帮助企业实现现金流的大幅增长。

于是乎，近年来，“并购热”、“分拆上市潮”等在物业管理行业中频频涌现。

据悉，自2014年彩生活成功登陆港交所后，截至目前为止已有3家物业管理公司登陆A股（南都物业、新大正、招商积余），20余家物业管理公司登陆港股。

（图片来源：第一太平戴维斯）

究其背后的原因，徐忆认为：

1、物业管理目前行业集中度快速提升，但仍处于较低水平，在跑马圈地阶段中，企业扩大规模的诉求增加；

2、物业企业现金流稳定，增长率确定性高，具备较强的抗周期能力，解决了“最后一公里”的问题。服务人群潜在信息流量巨大，有助预测市场需求，因此物业企业逐步受到资本青睐，估值显著提高。

对此，根据数据分析，我们不难发现，部分物业管理企业上市后，市值着实有了明显的变化。有统计数据显示，目前TOP10物业管理企业均经历了倍数增长，资本青睐程度可见一斑。

（图片来源：第一太平戴维斯）

同时，徐忆提到，从2019年新上市物业管理企业募集资金用途来看，拟用于收并购及战略测投资的资金比之前上升了 10% 至70%，扩大管理规模被视为物业管理企业发展战略的重中之重，行业集中度加速提升。

除传统物业管理业务外，科技、教育、人才投资等可以实现降本提效，募集资金也越来越多被投向这些领域。

（图片来源：网络）

如前面提到，近几年大量物业公司登陆资本市场，热钱的涌入正好助力其更好地拓展业务版图。当中，我们也看到，物业公司热衷于扎堆赴港上市，至今热度未退。赴港上市真有那么“香”吗？为什么扎堆港股？

徐忆分析认为，之所以物业管理公司多选择在香港而非大陆上市，主要原因有：

1、房地产开发企业在大陆上市融资暂停已久，物业管理公司和房地产关系比较紧密，所以在大陆成功上市的管理公司与房地产开发企业的联系不强。众多房地产开发企业也陆续到香港市场进行IPO；

2、大陆要求物业管理公司的关联交易比例低，这限制了大部分从房地产开发企业分拆出来独立上市的物业管理公司上市，而香港市场更关注这类交易是否公允；

3、大陆对上市企业盈利要求高，很多物业管理公司处于初始发展的阶段，盈利未能满足要求，而香港则没有如此严格的要求；

4、香港再融资的市场化程度更高；

“站在风口上”的物业管理

品质物业，助力美好生活

徐忆还提到当下，物业管理公司上市潮涌，风口依旧风大未息。

在第一太平戴维斯的合作客户中，仍有不少的物业公司正谋求上市，涉足资本市场。而这在推动企业本身求新求变，不断壮大自己的同时，也将更好地促进行业升级、转型，共同推动全国的物业管理市场的高质量发展。

近年来，第一太平戴维斯积极参与物业管理公司到香港IPO的工作，凭借过硬的专业水平和国际视野，接连获得多个重磅项目的委任，为拟上市的物业管理企业提供涵盖行业顾问、物业管理关联交易公允性分析、商业运营服务关联交易公允性分析、租赁关联交易公允性分析等多方面的专业服务。第一太平戴维斯期待与大家携手一起走，让生活更美好。

在采访的尾声，徐忆还围绕近期多个城市出现的小区业主给社区物业管理企业送“讽刺性锦旗”的事件，提到人民对于美好生活的需求是一直存在的，而且正在不断提高。但不管是业主，还是物业管理企业，双方都有自己的权利和义务，衡量提供/索取服务的合理性非常重要。

虽然并不是每个物业管理公司都一定能令所有业主满意，但其工作的目标必定还是希望做到更好，做得更久，而不是让业主送“讽刺性锦旗”。同时，业主的监督在一定程度上也能促进物业管理公司不断提升其服务质量、增加其服务内容，让业主生活更美好。

（图片来源：网络）

结语：

时代在变，开发时代谢幕，存量时代到来。

于众人而言，“房子是用来住的”，人们不再去纠结手握房产的多少，而更在意居住的体验如何。房子不仅是一处能遮风避雨的场所，更有着“家”的意义，承载着人们对幸福的向往。而物业，则像一盏灯，照亮着每位归家人的回家路，有温度的服务，更能共同勾画出未来美好生活。

于房企而言，物业服务质量的好坏，将直接影响到房企的整体口碑和销售情况。因此，手握大量社区资源的物业公司日显重要，房企从“开发商”向“服务商”转型的路径日益清晰。

同时，面对社会上大量的非房企自营物业的存量房社区，物业服务也将成为新兴“刚需”，迎来较好的前景，上市以谋求发展也是势在必行，从而共同推动国内物业行业的高质量发展。

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