第一太平戴维斯发布最新“复苏之路系列中国房地产市场报告”

  第一太平戴维斯发布《复苏之路》疫后专题报告，报告从投资、零售、写字楼、住宅四大市场剖析疫情中与后疫情时代的中国房地产市场，研讨未来市场如何走上复苏之路。

  第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可(James Macdonald)表示：

  中国经济韧性强劲。面对疫情，各行各业亮点涌现，房地产业同样如此。随着中国疫情防控进入常态化，特殊时期的新趋势也将被有所保留，并助力未来市场继续前行。

  第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想表示：“目前新冠疫情对国内社会活动的负面影响正逐步消除，在经历了短期下行之后经济复苏之势明显，房地产作为经济发展的支柱型行业，目前也迎来新一轮的反弹。但值得注意的是，疫情已经改变了整个房地产行业的发展轨迹，后疫情阶段如何在困境中思变、在发展中求存，则是所有房地产从业者应当寻找的答案。”

  投资

  l 去全球化带来挑战

  l 投资者寻找安全港，不良贷款或成风口

  l 物流资产、数据中心、基础设施值得关注

  中国正与其他亚洲邻国及发展中市场建立更为紧密的连结，并大力提升自身在关键领域的自主研发能力，以减少对其他国家的依赖。同时去全球化趋势令市场担忧产业链外迁，但考虑到资本需要及供应链影响，制造商不可能在短期内将现有项目立刻转移出中国，却可能会将新项目投向其他国家。同时为了满足这些变化，制造业和物流业需要在选址和功能上做出调整。

  考虑到疫情可能对企业造成的影响，国际经济增长前景短期内较为消极，在中期也面临一定挑战。国际投资者可能向发展中的亚太区，特别是中国配置更多资金来分散投资风险。国内不良贷款总量近几年一直在攀升。由于大部分贷款都是以不动产作为抵押物，市场为投资者提供了以较低的价格获得资产包，并快速退出的机会。

  投资者对成熟市场，或增长前景良好的产业集聚区域更为关注，例如科技、金融、医药等行业。同时为了弥补买家承担的经济下行过程中的风险，急需出售物业的卖家往往需要提供折扣或稳定的租金收入担保。

  疫情影响下受益最明显的资产类别是物流资产和数据中心，但实际投资机会较少，竞争激烈。一方面，物流资产税收和就业机会增长幅度相对稳定，导致物流项目难以获得非常良好的区域。另一方面数据中心需要获得运营许可、电力配额保证，实现能源使用效率达标，另外还需要在靠近人口和商业中心寻找合作伙伴和开发机会，这对境外投资者有较高难度。

  零售

  l 必需品消费领先，线上渠道成热点

  l 国内旅游、消费提振政策力促消费增长

  l  创新科技助力中国零售向好发展

  从近期数据来看，很多商场客流已恢复至七至八成，但不同类型的商户和租户业绩仍有差异。必需品类如食品、日用品的消费在3月已出现同比增长，4月进一步加速，对超市构成业绩利好。而在非必需品类，所有品类的增速也在持续改善。其中通讯类产品也已率先实现增长，四月同比增速回升至12%。

  线上渠道成为品牌推进销售的重要途经。今年前三个月，线上零售占比达24%，为历史最高。几乎所有零售商都寄希望于开发或强化线上渠道来拓展自己的产品和服务，即使无法直接盈利，也寄希望于疫情后线上渠道能够增加销售收入。

  今年五一期间，大多数人选择本地出行，整体市场已逐渐回暖。鉴于目前国际旅行受阻，国内疫情控制稳定，预计将有更多游客选择境内旅行，加之地方政府持续推出措施鼓励消费，由此拉动服务和商品消费增长，尤其是对核心商圈消费形成利好。

  零售一直是中国最具创新性的行业之一，通过物联网、5G技术与移动设备的无缝整合，把在线分析扩展到线下环境可能将成为重点关注的关键领域之一。线上平台对个人消费者推出更有针对性、定制化的推荐，并加强消费体验内容的产出，带动品牌不断探索线上。物流设施的新兴投资，以及第三方物流供应商的扩张，也在降低了线上平台的运营成本的同时提高了质量、效率和负载能力。

  写字楼

  l 国内企业复工力度各异，外企保持观望

  l 科技、医疗企业迎来租赁新需求

  l 楼宇健康、专业物管值得业主关注

  国内各企业受到冲击与应对方式各不相同：国有企业、领军企业率先复工，这类企业拥有更好的贷款渠道及营运资金；而中小企业现金储备、融资渠道有限，复苏力度弱于大型企业。跨国企业运营压力增加，或考虑向核心城市靠拢集聚。未来在政府进一步推进改革、放宽投资限制背景下，仍有望加强拓展中国业务力度。

  信息技术与科技企业在过去十年迎来爆发增长，此次疫情将办公、消费、社交向云端转移，为这类企业再度提供发展契机。另一类受益行业是健康医疗类企业，除了疫情影响，民众对医疗保健的要求日益提升也助力此类企业的快速扩张。这些行业趋势对租户需求有着明显指示作用，相关企业偏好非核心区位或商务园区的高规格写字楼。

  疫情期间，物业管理一线人员对保障楼宇安全起到了关键作用，未来租户再选址时会倾向于更专业的业主与优质项目，也更关注楼宇健康、韧性、灵活性以及应急预案。

  住宅

  l 二季度住宅市场成交量环比大增、反弹势头明显

  l 高端及改善型住宅产品今年表现可期

  l 住宅物业服务加码，平台化整合成趋势

  年初疫情的突然爆发同时影响到开发商及购房者的计划。在经历了一季度的低迷后，二季度开发商加大了推盘力度，以期强化销售；而拥有住房在突发事件中的优势也改变了潜在购房者的心理预期，近期加速了购房进程。

  全球证券市场波动使得部分投资者或增加房地产资产配置，以期规避风险。虽然近年来刚需型住宅的销售更为亮眼，但在今年许多城市高端或改善型住宅市场表现有望优于大众市场。相对而言，高收入家庭还贷能力更强，对贷款的依赖度较低，受经济调整影响较小。

  居家办公使多代同堂家庭催生新的住宅需求，包括购置新房或置换更大户型房产。同时在预算有限的情况下，部分家庭可能会选择远离市中心、低密度的社区。交通设施与区域商圈的完善使得郊区房产吸引力不减。

  近年物业公司不断加码新技术投资，以在保障业主安全舒适同时，提高运营效率与服务范围。此次疫情期间，物业更是对社区安全提供重要保障，通过集合多元服务平台和功能满足业主越来越丰富的需求升级。

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