第一太平戴维斯报告:解析2020房地产市场“转折点”

第一太平戴维斯重磅发布最新一期《影响力》报告 ，以长远视角探讨2020新冠疫情对全球房地产业的影响，并邀请业内专家一同探讨正在形成的行业新常态。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管James Macdonald (简可)表示：

中国房地产业在此次疫情影响中展现出的创新力和执行力让所有关注者为之一振，在本报告中你能发现众多来自中国的优秀案例，我们也将继续发掘更多助力市场化危为机的“转折点”。

新冠疫情来袭，人们的工作和生活方式几乎在一夜之间改变，房地产市场也将受到长期影响，产生潜移默化的变化：

●写字楼——居家办公见效，但写字楼仍在文化、社区和社交联系等方面发挥着关键作用。

●物流地产——预期会出现供应链的多元化和区域制造中心的增长。

●零售——在线零售加速增长，实体零售亦将长青。

●酒店——短期波动，但长期基本面将保持不变，继续为需求带来支撑。

●租赁住宅——发展前景乐观，同时优质产品需求依然迫切。

●养老地产——医疗保健行业需求兴起，老年公寓正成为主要的替代型投资领域。

●自用型住宅——市场对办公和休闲兼具的住宅将有更多需求，“云购房”有望成热门。

图表：疫情之后的租户需求走势，按行业

来源：第一太平戴维斯市场研究部

本报告围绕“转折点”这一概念，剖析那些在疫情期间新产生或得到加速发展的房地产趋势：绿色未来、智能建筑、物流地产、老龄化等，并给出我们从这些趋势得出的行业发展方向与未来投资预判。

转折点1：绿色未来

房地产业的绿色未来不仅限于一幢物业的环保指标，而是需要思考如何协助物业中的人与产业完迈上一条可持续发展之路。

房地产环保备受关注

在这场与病毒的较量之后，公众对自身及环境健康的重视程度又提高了一个层级。从全球气候来看，房地产占全球能源消耗及工业生产过程温室气体排放量的40％，因此建筑业不可避免地成为关注重点。越来越多的国家开始采用自上而下的监管、规范能源绩效政策来实现变革。根据住建部十三五规划，中国到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑的比例将达到50%。

绿色物业更得欢迎

投资者在进行物业估值与交易时，将环境保护相关因素纳入考虑范围，如绿色建筑认证、能效指标等；越来越多的开发商正通过设计以及材料、监控系统的技术升级来提高能源绩效；物业的实际使用者、租户们对一处益于员工健康福祉的办公场所的需求正在加速攀升。

转折点2：智能建筑

经历疫情后，智能建筑从用户选址时的差异化考量因素，将成为工作生活的一项新常态。

“全自动”办公时代

智能建筑投入运用后最直接影响就是办公体验。工位管理、路径查找、环境舒适度管理等应用将融入城市交通网络，成为员工通勤的一部分。甚至您所在楼宇会知道您的日程安排、为您分配工作空间，并按照您的偏好设置照明、室温，提升工作效率。

智能建筑助力优化物管服务

借助智能建筑，物业管理者能即时知晓楼宇中有哪些潜在或需要解决的问题，亦可实现虚拟环境中所有系统的实时监控，大大提高物业经理的工作效率。同时物业经理可以获取大量客户相关的宝贵数据，有助于改善服务质量，提供定制化服务，提升用户体验和满意度。

转折点3：物流最后一公里

由于疫情带来全球网购频率增加，零售和制造供应链的问题日益显露，如此转折也为物流地产的需求与选址策略带来变化。

供应链多元化

为应对未来类似的被动场景，如疫情导致供应链被扰乱，物流行业正迎来供应链多元化和区域制造中心增长两大趋势，当前在亚洲这样的制造企业外迁潮正在发生，这将带动新的房地产需求，引发新的区域制造中心产生。

新技术新选址

中国目前的高标仓储面积约5,100万平方米，规划23个城市作为物流枢纽中心。作为城市重要的基础设施，互联互通的物流网络，对降低产业成本，提升城市服务水平愈发重要。同时在高新运输技术实现更快更近交付下，物流物业的选址决策出现调整可能，如缩短库存与最终目的地之间的距离。

转折点4：老龄化

人口老龄化将为老年公寓及其他护理设施的开发带来最直接的推动，这一转折为房地产投资市场带来了机遇。

养老基金布局利好房地产市场

联合国开发计划署预测，中国的老龄人口比重在2050年将达26.1%。届时养老金需求与供给的缺口将逐渐产生，养老基金或将成为更多老龄人口的选择。养老基金作为土地与房地产投资市场的常客，继而利好房地产市场，惠及养老地产、物流、写字楼、数据中心等领域。

养老地产继续走热

在众多房地产细分领域中又属养老地产热度较高，根据Real Capital Analytics数据，全球写字楼、住宅总投资在过去三年中增加10％、17%，而同期老年公寓及护理设施增加22％，可见其火热势头。

种种转折点带来投资新风向

在不确定充斥的时期，房地产一直被视为财富避风港，目前利率已在长时间处于历史低位水平，单凭这一点，房地产的吸引力已经非常明显。房地产投资的本质是确定收益流的韧性和增长潜力，因此未来房地产投资将更加关注行业及企业的抗压力，以及物业资产对于企业的重要性。

过去五年中，全球生命科学产业的融资总额达到2.5万亿美元。这类投资将引发对房地产的旺盛需求，而疫情之后这一需求将会只增不减。同时生命科学这一特殊的房地产领域，为投资组合多元化提供了新的选择，如创业孵化器、研发设施到大型总部等等。

图表：全球生命科学领域前25个国家的融资总额，2015-2019

来源：Pitchbook、第一太平戴维斯研究部

第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示：“疫情加速了广深商用物业市场更新迭代的过程。两市写字楼市场或将迎来信息科技、传媒娱乐等新兴租赁需求增长极，而备受冲击的零售物业市场也有望在境内旅游及奢侈品消费需求回流内地的支撑下步入复苏之路。同时，企业、消费者等对公共卫生安全关注度显著上升，具备智慧楼宇、绿色建筑等先进物业硬件的楼宇，其优势将愈发明显。”

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示：“报告认为疫情对全球房地产四种趋势产生了不少作用，甚至成为一个暂转折点。中国倾全国之力对抗新冠疫情，效果世界有目共睹。她同时亦向全世界展示了这种超强的执行力，这也成为世界看中国的转折時刻。华南地区一向是中国改革开放的先锋，报告所谈及的四类趋势早己经在区域内逐渐浮现。尤其是养老产业方面，华南地区有着先进的医疗基础及成熟的生活环境。加上气候和自然环境的优势，区內养老地产和生命科技己渐渐成熟，未来必会取得更蓬勃的发展。”

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