万科靠拢“95后” 郁亮称绝无撤退可言

9月25日,云南玉溪抚仙湖畔,2020年度万科南方区域媒体交流会在此举办。

今年,万科(000002.SZ)制定了一个名为“春天行动”的战略检讨行动,在此基础上衍生出公司年度战略——“竞争战略”。

万科董事会主席郁亮解释,“竞争战略”与以前的增长发展战略发生了本质变化,现阶段,万科需要做调整,所有工作都聚焦好产品、好服务。

(万科董事会主席郁亮)

在新战略指引下,万科正试图向“95后”群体靠拢。

交流会上,万科播放了郁亮与新裤子乐队合作的《就是不妥协斯基》单曲VCR,郁亮身穿一件黑色T恤压轴出场,胸前印着“筋厂制造”四个字,背后是“绝无撤退可言”。

这是万科近年来少有的“年轻化”举措。

郁亮称,房地产行业长期发展看人口,万科做了调查,发现“95后”对万科品牌无感。

为此,万科发布了厂牌——筋厂,意思是,万科就是要“一根筋”做好产品、服务,让越来越多年轻人成为万科的服务对象。

万科的改变绝非偶然。

当下,中国房地产业发展到了关键时刻,特别近两个月来,“三道红线”的出现,为行业发展更添一道不确定性。

在郁亮看来,“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度改革,自此,房地产金融红利时代结束,行业进入管理红利时代。

外部环境复杂度提升,万科也面临销售增速下滑的挑战。

今年前8个月,万科累计实现销售额4382.2亿元,同比增长2.7%,其2019年同期增速为9.8%。

值得注意的是,作为万科主力的南方区域事业部在几大区域事业部中逐渐掉队。

尽管背负销售压力,但转型与多元化依然是万科坚持的发展方向。

万科南方架构调整

交流会上,最早上台的是万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉。

2019年5月,孙嘉接替张纪文出任万科南方区域首席执行官,如今一年四个月过去,孙嘉交出一份怎样的成绩单?

在郁亮看来,“做得还不够好,但已经非常努力”。

“不够好”的背后,是万科南方区域销售业绩排名掉队的事实。

作为万科总部所在地,南方区域向来是万科业绩贡献主力。但2019年以及2020年上半年,万科南方区域分别以1274.23亿元和491.6亿元的销售金额排名垫底。

孙嘉解释称,“这一方面是因为我们在‘好产品’‘好服务’方面做得还不够。另外在过往的5—8年,南方区域在经营性不动产、服务型业务以旧改里面投入较大,这些业务在开发经营上需要更长时间,不体现在财报上。”

郁亮口中的“非常努力”,是指孙嘉在公司业务管理架构方面做出的诸多调整。

孙嘉表示,万科南方区域要聚焦产品和服务,巩固和提升基本盘,同时进一步完善业务和管理架构。

其也透露了南方区域公司新业务管理架构——“一体、两翼、双核”。孙嘉将该架构比作是歼-20战斗机模型。

具体来看,“一体”指万科南方区域业务量;“两翼”即区域内各个地方公司形成的“战区”以及多种业务组成的“军种”, 其中“军种”业务包括办公、商业、EPC&代建,养老、酒店和城市更新6大业务;“双核”指以广州和深圳两大城市为核心。

9月25日,一位万科人士告诉时代周报记者,“万科南方区域现在更强调整体,城市总经理有时也需要去兄弟公司协助。在这样的概念下,区域层面的权力得到加强,城市层面总的权力被削弱,最明显的是用人的权力,城市公司现在招聘一个小专员都要上报给区域公司再次审核面试。”

在业务介绍环节,孙嘉将重点放在以深圳瑧湾汇、长沙文昌阁项目、福州洪塘项目为代表的TOD业务以及以深圳南头古城、广州沙步项目为代表的城市更新业务。

显然,引入更多TOD业务,掘金城市更新已成为万科南方区域突围新方向。

截至2019年底,万科南方区域共有55个城市更新项目,计容建面1555万平方米,TOD项目共有19个,总投资达1189亿元。

孙嘉表示,今年万科南方区域已把城市更新单立业务独立,很快,万科会正式公布一家专门做城市更新的新平台。

万科物业回归住宅业务

作为万科多元化发展引擎,万科物业一直维持着不错的增长势头。

财报显示,2020年上半年,万科物业实现营业收入67亿元,同比增长26.8%,累计签约建筑面积6.8亿平方米,已经接管面积5.2亿平方米。

年初,突如其来的新冠肺炎疫情让物业的价值得到重视,迎来风口的物业行业进入高速扩张期。不少房企将旗下物业板块分拆上市。

暂未有上市想法的万科物业正不断调整品牌架构,试图以多品牌策略给市场留下更多想象空间。

因万科物业“三驾马车”中的 “万物梁行”“城市物业”已具规模,交流会上,万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全提出,万科物业要回归住宅业务。

围绕这一目标,万科物业正开展三大行动。

首先是对组织进行分拆,让前端经营体变小。

“接下来,万科物业会把每个城市拆分成多个业主专属服务组织,聚焦为属地业主提供专属服务。“朱保全表示。

其次,万科物业将设置项目管家、前端经营体、区域质量与前介中心、武汉数字运营中心四级管控体系,使前端为客户服务的细分机构在专属于业主同时又不失控。

最后,万科物业将设立首席客户官,由杨光辉担任。

杨光辉在万科物业已有23年司龄,过去两年,他曾担任万科物业华东区域牵头合伙人。

朱保全还透露,未来一个月,万科物业将就城市物业业务发布一个新品牌。

来源:时代周报

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