开盘成交个位数 房价奔4的浮山后该消停了

三十年河东，三十年河西。一直以来新房少得可怜的浮山后，今年在青岛地产圈引起了不小的瞩目。金茂、远洋、华新园、保利，几大开发商的主打项目相继进入赛道，带着满满的豪气，搅热了青岛的高端市场。主城楼市的闪光灯，齐刷刷地打在了浮山后身上。

很多人拿新都心与浮山后比较。若论近几年的出镜率，新都心无疑更胜一筹，但若论房价，胜出的则是浮山后。经历了二十多年的规划、重建、发展后，浮山后已经成为公认的改善板块。学区、城市界面、医疗、交通等方面的升级，都让浮山后的房价有了上涨的动力。

纵然区域认知度高，但苦于前些年没有新房房源，供应跟不上，成了巧妇难为无米之炊。空窗期太长，让不少改善需求被压抑。所幸的是，接棒的新供应终于在今年迎来了爆发。

声势最浩大的当属大云谷金茂府，府系是金茂的“金“字招牌，在很多城市都缔造了销售神话。品牌上的优势让金茂府成为了浮山后最具有“营销话题”的项目。

远洋的两个项目相距并不远，开车一脚油门差不多就到了。远洋万和城在辽阳路上，属于市北地界。去年开盘时，周边还没有什么竞品，卖得异常火爆，如今住宅基本上接近尾声。而一年后，远洋万和公馆入市，高层均价3.8万，洋房均价4.1万左右。而与它一路之隔的鲁信长春花园在贝壳上的参考均价是三万一左右。贵不贵、值不值得买，见仁见智。

华新园东宸府是青岛本土开发商的项目，虽然已经开发了不少项目，但在品牌溢价上实在是不占优势。随着金茂府进入开盘倒计时，东宸府也加快了脚步。以31600元/㎡的起价开启认筹模式。但高层楼间距以及个别户型的设计，还是受到了不少购房者的吐槽。

金地宸悦是金地悦峰后，金地在浮山后的又一个项目。地块比较小，规划了高层及洋房产品。西侧是公租房小区。目前项目高层均价34000元/㎡，洋房39000元/㎡。

此外，还有一个比较低调的新盘——紫樾尚府，与金茂府隔路相望。相比其他楼盘而言，这个项目就像个小透明。没什么宣传，开发商也没什么名气，所以关注的人并不多。户型是硬伤，只有两个户型，且在设计上比较老旧。

除了上述几个项目，周边还有市北的保利大国璟、和达君玥等项目，因已经销售到尾声，在这里就不再多赘述了。

从目前几个新盘来看，浮山后的门槛四百来万已经兜不住了，稍微好点的户型动辄就要五六百万的起步价。在价格层面，这无疑是高端改善了。但与之而来的是人们的争议跟疑虑，浮山后靠什么支撑如此高的价格？

对于改善购房来说，选房子是一场从里子到面子的综合比拼。房价可以高，但要有高的道理，要有符合价格的产品力。浮山后但以浮山后目前的水平，达不到。有人反驳说，浮山后有学区，通勤好，人气高，如果浮山后不好，会有大把大把的人去买吗？

首先要明白的是，卖得好≠产品好。动辄3左右的容积率，前胸贴后背的高层，居住起来真的舒适吗？

在说浮山后引以为傲的学区，的确很吸引人，很多中产阶级就是考虑到这一点才往浮山后跑。但学校再好，数量摆在那儿，两三年后，上千套新房交付，真的能保证每个孩子都上二实验或者65中吗？何况现在真正能上这两所学校的二手房价格远远低于新房。

浮山后目前的价格已经透支了未来一段时间的升值空间。刚需够不到，富人看不上，只能靠着中产来维持。金茂府、东宸府已经开始热身上跑道了，被寄予厚望的金茂府首开成绩势必会影响接下来买卖双方的心理。

最后，再谈两个信息。一是浮山后近期刚开盘的项目中，有一个成交仅个位数。二是一个前期卖得不错的盘近期推出了首付分期35万起的活动。一个主打高端改善的区域，却玩儿起了首付分期，这种“橄榄枝”，真的敢接吗？

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