一路之隔地价差近8000 新都心的光环这么盛?

关注楼市的朋友肯定知道，土地之于楼盘，就像是面粉之于面包。

在青岛，近年土地出让最频繁的地区一直都是近郊；市内四区由于城市密度大，可出让的待开发土地也愈发少有，楼盘推新也越发珍贵。

但是近来，市北区、尤其是新都心版块，土地市场开始热闹起来。先有青城集团、后有利盛置业，都在5月底竞得新都心内的商住地块，随后又相继公布了地块规划，让新都心的住宅再次扩容。

昔日城中村变身潮流前线

说起新都心的发展，必然忘不了保儿、双山等地。

保儿和双山在划分至四方区管辖之后，依旧是一番淳朴的风貌。直至2009年万科在此摘得双山保儿地块的土地开发使用权之后，才有了些许的名气。而在“新都心”概念官宣之后，万科蓝山成为域内第一批开工的商品房项目。

万科蓝山

随后，海信、海尔、保利、中海、和达等国内知名的房企大鳄，也开始涌入新都心。除了基本的商品房项目外，和达中心城、双峰广场等综合商业体也开始拔地而起，凯德MALL也开始起步，提高了新都心片区的含金量

就在新都心日渐换新的过程中，市政规划的地铁3号线也在此设立，清江路站、双山站、长沙路站等站点沿大动脉黑龙江南路布局。作为青岛、乃至山东省内的第一条地铁线路，3号线的走向必将是串联市政、商圈和交通枢纽等关键场所。而全线贯通的3号线，让人在感慨地铁交通的便利之时，新都心内的生活圈也再次有了扩张。可以说，地铁上线，让新都心内的住宅更具有保值、甚至升值的属性。

而伴随着新都心越发实至名归的发展中，其内的楼盘项目也再次迎来了“升级换代”。从拆迁安置，到发展中的刚需、刚改，再至如今的中高端改善，新都心的身价也在一路飙升。

面粉大涨价 面包又几何

新都心自拆迁安置以来，交通和商业配套有了肉眼可见的丰富；板块内生活质量得到提高，其内的楼盘也如雨后春笋般冒芽四起，加筑了新都心的光环。

而光环一出，新都心的“面粉”也开启了涨价模式。

据搜狐焦点报道，2018年8月2日，新都心内的1宗商住地块进行拍卖，该地块位于天怡景园以东、地铁大厦以南、黑龙江路以西、果品批发市场以北，成交单价为6860元/㎡。10月23日，和达摘得了1宗位于黑龙江路以东、滁州路以北的商住地块，成交单价为7585元/㎡。

到2019年7月25日，青岛信保双盈置业有限公司（保利控股）摘得市北区同德路以北、劲松三路以西、规划宁安路两侧的4宗商住地块，成交单价为9000元/㎡。8月15日，青特摘得了黑龙江南路286号的1宗商住地块，成交单价为14620元/㎡。

虽说以上出让地块的位置和大小等性质有所差异，但其价格的变动也基本可反映出新都心地块的价值增长，且越接近新都心核心区域的地块，其价值也就越高。而在随着面粉涨价之后，成品的面包价格也将有新的变化。

遍地耕耘 新都心板块再上新

回看现在的新都心板块，区域内的楼盘项目日见出新。

5月22日，青城集团2.05亿底价竞得新都心2.4万平米商住用地，成交单价9425元/㎡；5月25日，利盛置业（保利＆青城集团＆才高）10.28亿底价拿下新都心13.5万平商住地块，成交单价7600元/㎡。

利盛置业项目规划

青城集团项目规划

随后，6月1日，利盛置业新都心项目规划正式亮相，项目整体规划8栋建筑，包含4栋住宅楼、3栋办公/商业楼和1栋商业楼；6月10日，青城集团又公示了地块的项目规划，项目拟建商业、办公和住宅。可以说，新都心已成当下各路房企在市区交锋的主战场。

青特星城项目所在地

此前，青特竞得的新都心相关地块，定名为青特星城的项目现已动工。项目坐落于新都心的核心区域，位于主干道黑龙江南路上，西侧邻近长沙路地铁站、东侧毗邻河西小学，周边生活氛围较为浓郁。目前项目公示113-142㎡高层住宅，单价约27500元/㎡，毛坯交付。

与青特星城一路之隔的是和达君玥项目。

和达君玥项目所在地

2019年开盘的和达君玥项目，坐落在黑龙江南路与滁州路交汇处。项目对过便是私立的青岛长泰学校，周边是杨家群公家站和长沙路地铁站，由此可前往新都心或是浮山后板块。据了解，目前该项目所剩商品房房源已不多，主要在售沿街商铺，均价30000元/㎡。

与和达君玥一致，共享新都心商圈和浮山后便利的还有保利大国璟项目。该项目位于同德路以北、劲松三路以西、规划宁安路两侧，所属浮山后板块，却处在双商圈交接的黄金区位，大国璟定位高端改善，在售多为大面积的高层和小高层产品。项目一路之隔是青建依山半岛，南侧是同德花园与四季景园，北侧沿街多为小商铺。项目目前推出房源已全部售罄，后期还将继续加推，具体时间待定。

新都心板块辐射范围大，其商圈的周边带动影响明显，在售产品多面向中高端改善人群，价格也渐趋同于浮山后，渐向3万大关迈进。

新都心板块的火热，很大程度上来源于其商圈的辐射带动；而商圈和地铁，又是最能带动人口流动的工具。可以说，新都心不缺人气，缺的只是时机，毕竟就商圈而言，较浮山后高大，较地铁而言，M3的红利不比M4少，而新都心至今还未“登顶”，还是源于其规划落实的程度。规划虽好，却有不少不确定性因素。至于诸项目宣发的优势利好，还是需要购房者们自己去实地一观才能了解的更加透彻。

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