高杠杆企业面临大挑战 长租公寓迎来“至暗时刻”?

新京报 记者：张晓兰

业内认为，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大的挑战，但行业长期向好的发展趋势不会改变，未来长租行业会进入一个有序发展阶段。

每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季。今年，在疫情的影响下，长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后，若在更大范围内推广，长租公寓是否会迎来“至暗时刻”？

9月24日晚，在新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，今年四季度和明年一季度，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大的挑战，但行业长期向好的发展趋势不会改变，未来长租行业会进入一个有序发展阶段。

有门槛、有规矩，行业才能成熟

“行业经过前几年快速发展，出现一定的盘整和波动是正常现象。” 北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，租赁资金监管或风控资金的缴存，是行业必须要有的制度设计和要求，正是因为有了这些制度措施，规范的企业才能脱颖而出，才能在竞争中显示精细化运营能力、管理水平及服务能力，行业才能走得更远。

在赵庆祥看来，发展过程中，不排除有一些企业由于资金监管政策的落地，出现难以为继、“跑路”现象，但这是行业发展必须要付出的成本。

值得一提的是，9月7日，住建部官网发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿提出，住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为，将被列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

在此背景下，赵庆祥呼吁，随着住房租赁相关制度的不断完善，行业构建准入制度，即企业必须有经营范围，且有符合条件的备案，包括实收资本、专业人员和管理能力的条件。

“企业有门槛，进入有规则和规矩，才能真正成为一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制，风控资金的缴存，以及资金监管政策的落地，行业才能真正迎来稳定、健康的未来。”赵庆祥称。

“行业将会自我修复，长期向好趋势不变”

“对未来不会失去信心，反而会更有信心。”巴乐兔研究院院长高萌指出，将长租行业或与之相关联的社会体系看成一个有机体系，这一有机体系一直在净化中，虽然遇到一些外界病毒引发内在问题，但如同人体发烧抵抗感染一样，行业会有自我修复的行为，即政府、监管部门和从业者、租客、业主等各个角色会围绕相关问题行动起来，找到相应方法让行业健康发展。

高萌表示，长租公寓未来将是万亿市场规模，信心从来不会改变，目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分，大部分企业经营都还是“向上”的。只是过去在一路狂奔过程中，在政策和资金支持下，有些从业者在制定策略、打法上有所跑偏，“推动政策监管，才能让行业找到更加健康的方向。”

贝壳研究院高级分析师黄卉亦对行业未来的发展充满信心，在她看来，长期来看，长租公寓行业长期向好的趋势不会改变，每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的，都需要经过一个不断修复和纠正的过程。

“每年四季度和一季度是租赁行业的淡季，今年在疫情叠加影响下，确实会给企业带来经营调整，尤其是在去杠杆大背景下。”不过，黄卉同时表示，目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展，下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题，探索长租公寓行业公募Reits试点，这将对长租公寓企业带来相关利好。

部分高杠杆企业或将面临较大挑战

乐乎公寓创始人CEO罗意认为，未来长租行业会进入有序发展阶段，行业内一些从事诈骗的团伙将会被清除出去，而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质，房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值，从而愿意支付相应产品和服务溢价。

“长期来看，我对行业发展非常有信心，包括主管部门对长租公寓这一新生事物，也逐渐理解，且进入到有序立法的阶段。”不过，罗意同时指出，今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季，去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战。

“尽管初心向上，前几年高收低出、高杠杆已让部分长租公寓企业不堪重负，他们可能熬过了2019年的租金下行、2020年上半年的疫情影响，尽管主管部门也给他们定了两年时间降杠杆，但当下外部环境可能会让他们去杠杆的时间压缩至几个月，因此，带来较大的挑战。

即便如此，在罗意看来，依然不能用“至暗时刻”来形容长租公寓目前遇到的挑战，其理由在于，并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段，很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。

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