“金九”接近尾声 那些扬言涨价的楼盘套路到你了吗?

8月底，随着昆明有多个楼盘相继宣布9月1日开始涨价，涨价幅度基本上从3万元到10万元每套不等，昆明“金九银十”的房地产市场似乎迎来了涨声一片。

如今“金九”即将进入尾声，那些说好要涨价的楼盘涨了多少呢？

8月份提前放出消息要涨价的楼盘大都位于昆明主城区，单从成交均价来看，并没有太大的变动。

比如gyh，从8月份就扬言要涨价，单价上调1500元/㎡，乍一看一套房瞬间涨了十几二十万，但近期的成交均价却没有明显变化，再一打听，原来涨价的只针对72㎡的E户型，相当于只是这一个户型涨价了而已。

再比如位于太平新城的lhgj，之前也盛传涨幅将有大几万，看均价，从上个月的5500元/㎡涨到了这个月的5900元/㎡，一个月的涨幅高达7%，涨了吗？涨了！但实际上，只要再往前翻几个月的房价记录就能看到，这也只是涨回了疫情前的价格而已，再配合活动优惠的话，这价涨得就跟没涨一样。

（lhgj价格变化记录）

仔细一看，原来各楼盘在宣布涨价时都有一定附加条件，比如只是某个户型涨价，其余户型不变，或者只是高层产品涨价，洋房保持不变，而更多楼盘只是发出通知，模糊地表明项目将会作一定的价格调整。

目前来看，只有位于太平新城的dcxy比较实在，要求所有在售产品全线上涨3万元/套，然而项目在售产品也不多，这个涨价就更像是给老业主的一颗定心丸。

一圈看下来，竟然没有哪个高调扬言涨价的楼盘实实在在涨了价，焦点君满脑子都是，就这？还不如滇池边某些暗搓搓涨价的项目(hxsj)呢。

今年如此高调的价格调整背后，更多的是开发商的急迫。

2月份大部分的城市都进入了楼市停摆的状态，成交量以肉眼可见的速度直线下滑，直接影响了上半年大部分房企的销售业绩。

（来源：锐理数据）

随着各行业逐渐恢复，楼市即使加速冲刺也难以赶上前期落下的进度，8月末各房企陆续发布的中期年报显示，有二十余家企业上半年的目标业绩完成率不到40%。

与此同时，大部分房企在年报中强调业绩目标保持不变，这也就意味着，随着“金九银十”的到来而开启的最后一季度将成为各大房企的关键冲刺期。

因此，选择以价格上涨或者让利优惠这种最为直接的策略，就成为了这段冲刺期最直接有效的做法。

高调宣布涨价，并正式地发布通知，同时在通知发布与正式涨价之间，预留三五天的时间缓冲，这就是在通过明确的时间节点来形成有价无市的销售氛围，像极了健身房教练告诉你再不办卡下个月就要涨价了。

纵观这两年发布了涨价通知的各楼盘，几乎都能发现雷声大雨点小的规律，更多的只是为了用潜台词告诉还在观望的客户：“现在立刻马上买就是最实惠的，速来！”同时给已经买定离手的业主们释放信号：“买到就是赚到，保值增值占到大便宜了！”

一来二去，意向客户签约了，老业主吃了定心丸，再配合一些其他的优惠，给购房者一种房子涨价了，但我买得还挺划算的感觉，对于开发商来说，简直一举多得。

在涨价的另一边，昆明也有多个楼盘推出了各类特价活动，覆盖了昆明的所有片区，特价房、一口价、团购房等优惠活动都安排上。从优惠幅度来看，也很有诱惑力，按照各楼盘所宣传的优惠政策算下来，每套房的优惠总价可达十几万，位于呈贡的某项目最高优惠可达二十多万。

这么多弯弯绕绕的套路下，楼市究竟是怎么样的？通过数据或许能看出一些端倪。

根据国统局发布的2020年8月份大中城市商品住宅价格数据来看，昆明房价环比上涨了0.9%，自2016年来，昆明新房的房价环比下跌只有4次，总体趋势始终保持着上升状态。

（数据来源：国家统计局）

结合锐理数据来看，今年上半年昆明市新房均价已接近15000元/㎡，其中5月、6月、7月的均价都已经突破了这个数字。

单从市场环境趋势来看，昆明市主城区能够供应的土地越来越少同时越来越贵，涨价几乎是一定的。进入九月以来的住宅成交数据也明显上扬，同时楼市新增供应也在大幅上涨，可以说，各大开发商都在摩拳擦掌等待入市。

在大环境看涨的前提下，楼市的涨价也就显得合理了许多，但复杂的营销手段下，依然还是有点懵，毕竟现在的房价，别问，问就是涨！实际上，真的在涨价的楼盘也很好辨认。

首先就是楼市的经典理论：“地段、地段、还是地段”，只要拥有城市核心的地段，开发商就敢于说涨就涨，无惧外部因素，如果区域价格已经不低，项目本身又确实不错，那几乎就是涨得理直气壮、底气十足。

其次就是有较为稀缺的物业价值加持，比如学区房和地铁房。就学区房来说，一旦开发商宣布某个优质教育资源签约入驻其项目，那接下来，就能看到购房者着急上车，老业主捂嘴偷笑的场面。地铁房更不必多说，一号线沿线的楼盘从地铁开通到现在房价几乎都翻了个倍，最新的四号线从建设到开通，也是眼睁睁看着周边楼盘晋升地铁盘后一路飞涨。

抛开这些对房价有着实质性影响的因素再去看那些扬言涨价的项目，孰真孰假一目了然。

那么问题来了，现在是买房的好时机吗？

之前焦点君在（《契税法》来了 今年昆明楼市还会有“金九银十”盛况吗？）一文中有过相关的建议，而随着8月20日，央行、住建部召开座谈会设置了“三道红线”之后，情况似乎有了一些变化。

近一个月以来，在“三道红线”压力之下，为更好地控制风险，企业主要从开源、节流和动态管理三个方面着手，将杠杆率维持在合理水平。

在如此大的业绩与政策双重压力下，今年年底各大开发商的优惠活动显然会更加有诚意。焦点君大胆预测，为了促进购房成交，接下来各大开发商仍然会以价格作为主要营销手段加大优惠力度，同时配合各类活动增加项目曝光度，且今年内不会再有大幅度的涨价行为。

在长期的买房时机来说，焦点君的建议依然是：改善客户果断出手，刚需客户对比后择优出手，投资客可以多对方对比。

而针对近期来看，可稍微大胆一些，挑选自己喜欢的房源，对比之后该出手时就出手。

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