美的置业：扩张之路存“忧”点？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-22 14:40

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　　2020年9月16日，阿里巴巴宣布正式成立房产部门，天猫与易居发布战略合作，联合推出“天猫好房”平台，称“天猫好房至少在未来的3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者”。

　　这么一看，购房者的“黄金时代”可能将会到来，未来房价是否还会那么值钱还不好说，但现在，房企的日子确实不如从前那么好过了。

　　此前，21世纪财经报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置了“三道红线”—— 剔除预收款后的资产负债率＞70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

　　上半年，美的置业（HK3990）踩线一条，被罚“黄牌”。

　　而这意味着，美的置业的有息负债规模年增速不得超过10%。

　　具体来看，根据其半年报数据，美的置业资产负债率为86.8%，剔除合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达78.61%，超过70%的红线。

　　在业内人士看来，“三道红线”的提出正是为了避免房企激进扩张。

　　2019年，美的置业成功跻身“千亿阵营”，实现全口径销售额为1012亿元，而销售全口径就是指把企业连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式。

　　美的置业董事会主席郝恒乐在2016年提出“四年冲千亿”的扩张计划，而美的置业提前一年完成了该计划，随着公司地高速扩张，不少问题也随之暴露。

　　最明显的就是负债方面，公开数据显示，2015-2017年，美的置业的净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的净负债率分别为97.4%、89%。

　　2019年全年，美的置业总负债额为2185亿元，同比增加42.2%。其中，流动负债为1713亿元，占比78%。

　　同时，其2019年无息债务共计718.2亿元，较2018年的435亿元大幅增长约65%；有息负债（债券、银行借款及租赁）合计为549亿元，同比增长近11%，而在上文提到，踩线一条的美的置业，其有息负债规模年增速不得超过10%。

　　经计算发现，2019年美的置业的无息债务比高达130.8%，远高于2018年的87.9%。

　　克而瑞地产研究表明，由于应付款主要为无息资金，并不计入房企的有息负债，成为房企的“隐形债务”，因此也是房企达成优化显性负债率指标的有效途径。

　　值得注意的是，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业的流动性，同样考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

　　而美的置业2019年130.8%的无息有息债务比早已超过100%，需要公司引起关注。

　　再来看其2020上半年的这一比值，根据财报数据，上半年，美的置业的无息负债为643.4亿元，有息负债（债券、银行借款及租赁）合计为563.1亿元。

　　经计算可得，上半年，美的置业的无息有息债务比为114%，仍然大于100%。

　　克而瑞地产研究特别指出，大部分新上市房企本身净负债率向上偏离行业均值显著，无息有息债务比的提升可能会加重其流动性负担。

　　美的置业作为2018年10月才上市的“新角”，或许压力真的不小。

　　另一方面，应付往来款也是房企筹资的重要体现，这类应付款一般都是合作方投资，也是房企借助无息杠杆扩张的有效渠道。

　　当前，房企合作开发已经成为行业常态，而合作开发会推高房企的应付款债务，借助合作开发有助于双方融通资金，房企可以通过联营合营以及关联公司融资，或“明股实债”的方式隐性融资。

　　值得注意的是，合作开发是“明股实债”的重要实现形式，需要警惕借助合作开发之名、实则“明股实债”融资的现象。

　　“明股实债”融资通常计入少数股东权益，通过分析少数股东权益、损益以及往来款项是判断企业隐性债务的方式之一。

　　2020年上半年，美的置业实现利润及综合收益总额23.54亿元，同比增长24.6%；核心净利润为23.57亿元，同比增长24.7%；归属于公司所有者净利润为20.24亿元，同比增长14.39%。

　　同期，其少数股东权益占比达42.67%，少数股东损益为82.21亿元，占净利润147.61亿元的55.69%。

　　而收益差指标值越趋于0越合理，偏离程度越高则存在明股实债以及大量关联交易的可能性较大。

　　美的置业的扩张之路还在继续，2020上半年，美的置业高溢价拿地情况不断，4月，以总价22.5亿元首入温州，溢价率22.28%；5月，经过122轮竞价，以26.9亿摘得扬州一宗地，溢价率达78.1%；6月，以22.38亿元竞得义乌经济技术开发区地块，溢价率51.41%；以24.79亿元竞得无锡新吴商住地，溢价率20.99%。

　　扩张模式下如何避免财务风险实现稳健发展，这对房企来说是一个难题，找到解题方法需要时间更需要用心。

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（责任编辑：王治强 HF013）