美的置业:“隐形债务”承压 | 控档③

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-10 16:03

编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注美的置业。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“三道红线”之下，美的置业处在“黄档”，踩线一条。

根据其半年报数据，美的置业资产负债率为86.8%，剔除合同负债及预收款后，资产负债率78.61%，超过了70%的红线。

而另外两条红线净负债率大于100%，以及现金短债比小于1.0倍，美的置业均未踩中。2020年上半年净负债率86.8%，现金短债比为2.26。

千亿之后，美的置业在有意放缓规模的扩张，将2020年定位为“战略巩固年”。

“平衡是非常重要的课题，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系。我们主张靠内生增长力推动发展，而不是靠杠杆简单地助推规模的增长，这是意识的问题。” 美的置业首席财务官林戈在今年中期业绩会上表示。

净负债率，是美的置业优化资产负债结构的一个关键指标。对此，美地置业很满意，并在中期业绩会上着重介绍，“净负债率由2019年末的89.0%降至86.8%，期末现金总量约260亿元，一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比为2.26。”

这两项指标，被美的置业视为财务稳健的特征之一，这无可厚非。2020年中期业绩数据显示，美的置业净负债率已经连续四年下降，从2017年的118.9%降至今年上半年的86.8%。

但是，细究之下，除却内生增长力、提升运营效率之外，美的置业优化负债结构的途径也被挖掘出一些其它的“门道”。

其一，股东注资。

美的置业是典型的“美的系”家族控股企业，何享健及其儿媳卢德燕是其实际控制人。而美的置业的净杠杆率逐年连续下降，其背后原因之一便是股东的注资。

2019年1月18日，美的置业集团获股东樾宸投资增资68亿元，其中注册资本9.12亿元，超出部分约58.88亿元被放进资本公积金。

据了解，资本公积金系一种可以按照法定程序转为资本金的公积金，也可说是一种准资本金，是企业所有者权益的组成部分，即是可以算入公司净资产。同时，注册资本也能算入所有者权益。而随着所有者权益的增加，则能有效地降低公司的资产负债率，降低公司的财务风险。

所以，樾宸投资对美的置业集团进行增资的目的，也被指有降低后者负债率的嫌疑。而降低美的置业集团的负债率，上市平台美的置业的负债情况也会随之好转。

有迹可循的是，美的置业的净负债率从2016年的624.7%，骤降为2017年118.9%，一种解释为主要是由于控股方美的发展、美恒与美域向美的置业注资60亿元，权益总额增加后大幅稀释了其负债率。

其二，“隐形债务”。

除股东注资之外，通过“隐形债务”来缓解资金压力，也是美的置业降杠杆的方法之一。

所谓的“隐形债务”，主要由无息资金构成，在财报科目中更多归类于“贸易及其他应付款”一栏。克而瑞地产研究表明，由于应付款主要为无息资金，并不计入房企的有息负债，成为房企的“隐形债务”，也是房企优化显性负债率指标的方法之一。

无息债务压力是以无息有息债务比反映其相对压力，比值越高，说明房企的无息债压力越大，若比值超过100%，说明房企无息债务高于有息债务，更加需要引起关注。

中报数据显示，美的置业2020上半年无息负债为643.4亿元，有息负债（债券、银行借款及租赁）合计为563.1亿元，无息有息债务比为114%，比值超过100%，无息债务承压。

但从整体来看，美的置业的负债结构还将持续优化，其上半年新增借款加权平均融资成本为5.18%；截至6月底，其加权平均融资成本降低至5.52%；一年内到期债务占债务总额比重仅为21%，现金短债比达到2.26，处于健康区间。

此前在冲刺规模的阶段，美的置业在高杠杆扩张，如今趋向稳健高质量发展，更加强调依靠内生增长力推动发展。

10月9日，美的置业发布公告称， 2020年前9个月实现合同销售金额约838.3亿元，同比增长约18.4%；对应的已售建筑面积约740.5万平方米。此前在2019年业绩发布会上，美的置业方面表示，今年不谈目标，追求有质量的增长。