福建承租企业拆迁遇难题，补偿太低怎么办？

委托人

福建漳州xx有限责任公司    

法定代表人：刘xx

代理律师

冯凯      北京万典律师事务所律师

苗沙沙    北京万典律师事务所律师

刘云刚    北京万典律师事务所实习律师

基本案情

委托人系福建省漳州市xx区工业园区一家正常经营的企业，2013年在工业园区内租赁某国有土地上的厂房用于生产经营，并签订了书面的租赁合同，租期20年，租赁面积2500平米。

2019年7月，漳州市xx区人民政府制定《xx镇辖区土地与房屋征迁补偿实施方案》，随后在2019年8月区人民政府成立项目领导小组，同时成立了项目征迁工作指挥部，将承租企业承租的厂房纳入征迁范围，当地镇人民政府是征迁工作具体实施单位。经多次协商，双方就特种设备的搬迁调试安装运输、停产停业损失、装饰装修、搬迁过渡补助等各类补偿内容，僵持不下，未能达成一致。

2019年11月，镇人民政府组织多辆大型机械在未作出任何行政决定和未告知委托人的情况下，将该厂外围排污和排水系统强制填埋，导致其无法正常生产经营，致使该公司大部分原材料等变质报废，刘经理迫于无奈，经朋友推荐，联系到北京万典律师事务所主任王卫洲律师，经过王律师专业解答，决定将案件委托给万典律师，随后所里指派冯凯、苗沙沙、刘云刚三位律师承办此案。

三位万典律师介入案件后，第一时间分析梳理案情，制定最佳的维权方案，一方面，代理律师向龙海市人民法院起诉xx镇人民政府填埋厂房外围排污、排水系统违法，龙海市人民法院受理并立案。

另一方面，代理律师向福建省和漳州市两级人民政府以及发改委、环保部门、自然资源和规划部门等机关单位申请用地审批、选址意见、征地公告、规划许可等批复文件资料，通过信息答复了解到：涉案征地属于福建省投资备案项目，即金属制品深加工项目需要用地四百多亩，建设厂房和办公管理用房十二万平方米，总投资二十多亿元，投产增加利税三亿多元。

通过律师专业的调查取证，迅速掌握了其中关键违法之处，并向福建省政府、漳州市人民政府和职能部门申请了关于违法行为的查处。

2020年5月，福建省新冠疫情过后，案件出现转机。北京万典律师通过成百上千件案件积累的办案经验发挥了作用：律师团队根据不同案件情况，运用成熟的工作流程，行政诉讼和申请查处同时进行，双管齐下，为当事人搭建协商平台、创建沟通渠道，为争取公平合理的补偿安置获取了主动地位。

最终，征收方为加快征收拆迁进程，与刘经理积极洽谈协商，双方就补偿安置问题达成一致，并签订了拆迁补偿协议，本案获得圆满解决。

律师点评

在国有或集体土地上房屋征收过程中，承租人始终处于一种比较尴尬的弱势地位。行政机关在实施拆迁工作中，往往通过行政命令形式通知相关企业采取停水、停电、停气等措施，强迫承租人搬迁腾退，这样就改变了承租人与供水、供电、供气等企业的民事法律关系，对承租人的实际生产、生活直接产生了影响，属于独立的行政行为，具有可诉性。

另外，承租人对承租房屋进行了装饰装修，并用于经营活动，政府实施征收拆迁中停水、停电、停气等行为有可能侵犯其合法财产权益，造成停产停业损失、设备搬迁运输调试安装等损失、劳资纠纷的经济损失等，如果以市、县级政府为被告提起行政诉讼，其起诉符合《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉条件。同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十三条：行政机关作出行政行为时，没有制作或者没有送达法律文书，公民、法人或者其他组织只要能证明行政行为存在，并在法定期限内起诉的，人民法院应当依法立案。

万典律师建议：承租人如果遭遇征地拆迁，应第一时间委托专业的律师团队介入处理，争取主动，切莫错过法定期限，后悔晚矣！

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