北京拆迁律师:买了无证房屋后遇拆迁,拆迁补偿却给了原房主..

　　取得安置房后又以13.5万卖了，并且购买者已实际交付给原房主购房款。后该安置房屋遇到了拆迁，但拆迁方与原房主签订了补偿协议，购买者认为他才是被安置房人，于是将拆迁方诉至法院，一审法院判决拆迁方三个月内就置换安置事项重新作出行政行为。原房主不服，提起了上诉，二审法院撤销了一审行政裁定。下面我们就一起来了解一下该案例：

　　2005年，孔先生之子与田先生签订了《协议书》，将孔先生取得的拆迁安置房以13.5万元卖给了田先生，并且田先生已将该房款交付清。2012年，当地因合村项目发布了拆迁安置办法，办法规定，凡是在合村范围内的集体土地实施房屋拆迁并需要对被拆迁人房屋安置和货币补偿的，应按照本办法执行，同时还规定了，将房屋出售的，只对应原房主安置。而田先生所购买的房屋也在拆迁的范围内。

　　随后，建设指挥部与孔先生签订了《安置楼拆迁安置及房屋收回协议》，约定了孔先生可以选择94平的安置房一套。田先生不服，认为其才是房屋的实际所有人，是被安置人，于是将拆迁方诉至法院，请求撤销该协议，重新与其签订协议。

　　一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼。因此，本案中，置换安置行为的相对人或利害关系人可以提起行政诉讼。

　　本案中的涉案房屋虽然没有办理产权登记、变更等手续，但是田先生已经将购买房款支付孔先生，并且一直在居住使用，建设指挥部与孔先生签订拆迁安置及房屋收回协议，没有将该房屋的购买人、实际使用人列为协议相对方，未能顾及对涉案房屋已实际占有、使用的购房人之相关利益，属于遗漏安置对象，显程序不当。

　　一审法院判决，撤销建设指挥部与孔先生签订的拆迁安置及房屋收回协议，于判决生效后三个月内就涉案房屋的置换安置事项重新作出。孔先生不服，于是提出了上诉。

　　孔先生认为，一审法院判决认定事实错误，其是拆迁方认定的被安置人，是《四村整合拆迁安置办法》中的集体组织成员、是此办法第十三条五款规定的被安置人。

　　二审法院认为，虽然田先生已经将购房款付清，对该房屋实际占有、使用，但是并没有实际取得所购房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，田先生所购房屋的物权因此次征地拆迁而消灭，其也已经无法取得所购房屋的产权。

　　而且建设指挥部与孔先生所签订的拆迁安置及房屋收回协议并不存在可撤销情形和协议无效情形。另外，在该房屋征收补偿安置协议中，孔先生享有的合同权利应为该房屋使用权的对价，田先生作为买房人，可以选择解除房屋买卖合同，也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价，也就是置换的房屋。若田先生对本案拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行主张。

　　因此，本案中，建设指挥部与孔先生所签订的安置协议合法有效。关于田先生撤销该协议的诉讼请求，缺乏事实和依据。一审法院以该拆迁协议未顾及到涉案房屋实际占有、使用人等相关利益为由，认为属于遗漏安置对象，是事实认定不当，适用法律错误。

　　综上，撤销一审法院作出的行政判决，驳回田先生诉讼请求。

　　针对本案，凯诺律师认为，根据《物权法》中的规定，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。不过，生活中，也难免会存在一些没有取得房产证的房屋，尤其是在农村。但是，此类房产不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记，而且，这些无证房屋即使在相关利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。

　　在房屋拆迁过程中，征收主体通常是根据先前确定的征收方案对该无证房产作出补偿。但是，在补偿款和安置房确定后，如果有利害关系认为该拆迁补偿分配不合理，那么则是可以向人民法院提起民事诉讼的。

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