北京凯诺拆迁律师:住改商拆迁应该怎么补偿?

　　房屋征收过程中，不仅仅会涉及到一些住宅、商铺、工厂，有时也会把一些住改商的房屋也纳入到被征收的范围内。实践中，因地理位置较好，常有一些老百姓将自己的部分住宅改为经营性用房。但是，这类房屋在遇上拆迁时就比较的尴尬了。

　　近日，有当事人反映说，自己家在马路边上，因地理位置优越，来来去去的人也较多，于是就将房屋的三分之一改为了经营性用房，但是产权证上仍然是住宅性质，不过，自己在刚开始经营店时就取得了营业执照，而且也一直都有纳税，现在征收方却按照住宅来进行补偿，这合理吗？应该要按照什么性质补？

　　想必大家都知道，住宅和住改商在拆迁补偿上面是有很大区别的，在拆迁中，住改商除了可以获得房子的补偿之外，还可以获得生产预期收益方面的补偿。这一算下来，自然就会比住宅的补偿要高一些。

　　那么，住改商是否合法呢？

　　在实践过程中，房屋的实际用途一般划分为两类，一类是住宅，另一类是非住宅。这样的划分不仅适用于集体土地上的房屋，同样也适用国有土地上的房屋。从这可以看出，所谓的住改商，就是集体土地上房屋的所有权人或是国有土地上的房屋所有权人将原本性质为住宅的房屋，因地理位置较好，就将住宅改为了经营性用房，用于生产、经营。

　　此时，很多老百姓可能就会问，既然是住宅，那改成经营性用房合法吗？拆迁时有没有补偿？答案是合法的。在《物权法》中规定了，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，那就要对其的行为合法性予以认定。

　　住改商应以什么性质进行补偿？

　　住改商应以什么性质进行补偿？也就是说，住改商怎么认定，一般来说，主要认定的依据是国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》。此通知中规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　也就是说，住改商房屋如果被纳入在拆迁中，那么只要依法取得了营业执照，且也一直都有纳税，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。在拆迁时，也要按照经营性用房来进行补偿。

　　上面我们说到了，经营性用房的拆迁补偿一般要比住宅的拆迁补偿高一点，因此，实践过程中，征收方若为了降低成本，将住改商房屋以住宅的性质为被征收人进行补偿的话，那么，这是不合理也不合法的，被征收人可暂且签订补偿协议，及时的咨询律师。

　　住改商的补偿标准？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费等。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　但是对于具体的拆迁补偿标准，每个地方都是不一样的，而且每个地方也都有具体的补偿办法，下面我们就来看一下，部分地区对住改商房屋是怎么补偿的？

　　沈阳

　　《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费。

　　不过住改商需要满足以下几个条件：1、连续经营时间超过两年，并且有营业执照；2、有两年以上的纳税记录，并且有税务登记证；3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致。

　　开封

　　根据《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》中的规定，“住改非”适当补偿的标准，按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。

　　吉安

　　《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　以上只是部分地区关于住改商的补偿标准，希望会对大家帮助。但是，凯诺拆迁律师要提醒大家的是，无论是按住宅性质补偿还是按经营性性质补偿，其原则是不能低于被征收人原有的生活水平，如果给予的补偿不合理，那么，可以采取法律措施来维护自己的权益。

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