凯诺拆迁律师:拆迁模式将有新变化,拟明确拆迁最低补偿标准!

　　为促进土地节约利用，改善人居环境等，7月20日，深圳市人大常委会官网刊登了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见的公告。

　　《征求意见稿》要求，城市更新实施时应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文化遗产，促进城市建设与社会文化的协调发展。同时对因城市更新过程中实施的征地拆迁相关问题也作出了明确的规定。

　　01、明确了拆迁补偿标准

　　《征求意见稿》明确了旧宅搬迁的补偿标准。旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。安置补偿费应当在物业权利人搬离后及时支付。

　　公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。

　　关于国有土地上房屋征收的补偿标准，其实在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九中就明确规定，给予被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。

　　也就是说，居住房屋被拆迁的，被拆迁人选择货币补偿的，拆迁方给予被征收人的补偿是不能低于类似房地产市场价，即周边房价若一平米5000，那么给予被拆迁人的补偿不应低于5000，被征收人选择产权置换的，拆迁方所提供的安置房面积也不应低于被征收房屋的实际面积，即被征收房屋面积为100平，那么安置房面积也应在100平左右。

　　此次，深圳再将拆迁补偿标准作出明确的规定，那么在一定程度上也是进一步的保障了被征收人的权益。

　　02、被征收人就补偿方式可任意选择

　　除此之外，《征求意见稿》还明确规定了，因城市更新搬迁，安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。历史违建，以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁安置补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定。其他情形建筑的搬迁安置补偿，由市场主体与物业权利人自行协商确定。

　　实践征收过程中，若是征收方给予被征收人的补偿方式只有一种，那么就违反了相关的法律法规，侵害了被征收人的选择权，被征收人可及时的咨询拆迁律师。

　　03、征地拆迁中所遇难题有了破解办法

　　根据目前的规定，在征地拆迁时，只有被拆迁人全部签订了拆迁安置补偿协议，才能进一步的实施征地拆迁行为。但是实践过程中，因各种原因，很难让所有的被拆迁人都满意，都能及时的搬迁，所以导致拆迁工作始终是无法顺利的完成。

　　因为，为了解决征地拆迁中的难题，《征求意见稿》中提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，由市、区政府对个别未签约业主的物业实施征收和补偿。

　　《征求意见稿》第三十一条规定，对于合法旧住宅区城市更新项目，自市场主体选定之日起12个月内签订搬迁安置协议的专有部分占建筑物总面积未达95%时，该项目调出城市更新单元计划；12个月内已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%时，市场主体按照本条例第二十六条规定的搬迁补偿标准与未签约业主进行充分协商，协商不成的，可以向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。

　　第三十二条规定，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　也就是说，此前的征地拆迁，只要有一户不同意，那么拆迁项目就不能再进一步的实施，但是若“个别征收”模式正式实施，意味着，只要签订安置补偿协议的人数占到95%，那么征收方就可以对未签订补偿协议的被拆迁人实施“个别征收”，被拆迁人对征收决定不服的，那么只能向人民法院提起行政诉讼了。

　　同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，对于个别征收的补偿标准，《征求意见稿》中作出了明确规定，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。

　　另外，《征求意见稿》中还规定了，合法旧工业区、旧商业办公区申请纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限原则上不得少于15年。

　　征地拆迁涉及到巨大的利益，也涉及到被拆迁人的权益，因此，无论是什么项目，在拆迁时都应当要遵守法律法规，落实相关的政策规定，保障被征收人的权益，即使个别征收也应当就被征收人的合法权益放在首位，不能以拆了事，侵害被征收人权益。

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