象屿地产折戟昆山：“一房多卖”遭严惩 花式促销难掩去化之困

本报记者 郭阳琛 童海华 上海报道

“项目意向金、定金、首付等一切款项只存在两种支付方式：指定POS机刷卡和指定公司账户转账。如果轻信向销售、中介及其他个人途径转账付款，后果自负。”在江苏昆山花桥镇象屿都城怡园项目售楼处，《中国经营报(博客,微博)》记者注意到名为“客户付款前特别提醒”的展板。

不久前，该项目有销售人员涉嫌合同诈骗，被公安部门定性为刑事案件予以立案侦查，涉及金额近2500万元。由于此次风波，象屿地产的所有昆山项目网签被暂停一个多月，让这些本就去化不佳的项目更加雪上加霜。

连日来，记者走访象屿都城怡园、象屿名俊豪庭、天誉名邸、绿地象屿德馨嘉苑等多个项目，发现不仅降价促销，还以“设备平台、阳台等可改为房间”为卖点吸引购房者。

事实上，发轫于厦门的象屿地产，业绩仅占母公司象屿集团极小一部分。据公司公布的最新数据，地产业务营收占集团总营收的比例仅为0.21%。与此同时，近年来，象屿地产的销售、拿地规模也都在持续下行，未来可持续发展前景堪忧。

网签暂停月余

今年6月底，位于于花桥镇金中路188号的象屿都城怡园项目被曝一房多卖，有700余万元房款未进入公司账户。彼时，据花桥经济开发区规划建设局负责人介绍，该项目有销售人员涉嫌合同诈骗，已被公安部门定性为刑事案件予以立案侦查。

与此同时，昆山市住建局要求，立即关闭象屿地产在昆山所有楼盘网签系统。同时，花桥售楼处不能接待新客户，只能接待受害业主。

之后，象屿地产发布《告知书》，称愿承担社会责任，对于在公安机关报案并在该刑事案件侦办结果中被确认为受害者即确认受损金额的，同意通过签订司法调解协议书的方式一次性向受害者先予以退款。

7月下旬，象屿地产相关负责人在接受记者采访时曾表示：“目前事件已经处理完毕，有个别客户由于涉事销售承诺的折扣与实际案场价格相比低很多，这属于诈骗合同自然无法生效，公司肯定无法以五折、六折的价格卖房；如果是正常出售的，价格也是公司认可的，业主可以选择退房退款或继续购买。”

记者了解到，直到8月上旬，象屿地产昆山项目的网签重新开放，售楼处也开始接待新客。但“停摆”了一个多月，让这些本就去化不佳的项目压力陡增，不惜降价促销、以价换量。

例如，上述事件直接“受害者”象屿都城怡园，在九三折基础上还可免费赠送价值6万元的软装；昆山“地王”项目天誉名邸整体九七折，15层以上的高楼层还可额外再享受九七折优惠，均价降至2.5万元/平方米，已低于3年前的开盘价格。

而折扣力度最大的莫过于绿地象屿德馨嘉苑项目，优惠最高近30万元。

置业顾问着重向记者推荐3号楼85平方米的一套“特价房”，他表示，该套房原本单价约2.37万元，总价超过205万元，只要满足本科人才购房、3天付足30%首付、当天认购3个条件，最低能优惠到180万元。

值得一提的是，绿地象屿德馨嘉苑并未公示销控表。尽管如此，记者在昆山市房产交易中心查询到，该项目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先后四次拿到预售证，截至9月9日，共批准销售套数1750套，去化仅五成左右。

“虚假宣传”被处罚

天眼查信息显示，江苏象屿是象屿地产的全资子公司。象屿地产成立于1993年，由象屿集团100%控股，主要覆盖福建、上海、江苏等区域，实际控制人为厦门象屿(600057,股吧)保税区国资委。

象屿地产在长三角地区的布局，以上海为中心，辅以昆山、太仓、常熟等环沪县市。据上海清算所最新披露的《象屿集团2020年度第五期超短期融资券募集说明书》等文件（以下简称“募集说明书”），截至2019年3月，象屿地产共有27个项目，超六成位于上海及环沪地区。

其中仅昆山项目就多达6个，但却频打“擦边球”。在象屿都城怡园，65平方米的户型竟能容纳“两室两厅”，这其中究竟有何奥秘？

置业顾问告诉记者，北面的房间原本是设备平台，是全赠送的，大约7平方米，装修时可以在旁边做一扇门。在样板间中，记者注意到，所谓赠送的设备平台位于主卧对面，并未安装门，只有一面向内推开的小窗户，内部则是简单地铺设了地板。

与记者所见所闻相反的是，象屿地产方面表示，象屿都城怡园为毛坯房交付，不论是销售过程中展示的样板房，还是实际交付的户型，均未采用任何形式改造设备平台。

记者调查发现，象屿名俊豪庭、天誉名邸等项目都有类似的“赠送面积”，面积在5～10平方米不等。

昆山市住建局负责人告诉记者，诸如将设备平台改为房间的，该局认为涉及虚假宣传，建议由市监局进行查处；如果业主在拆改过程中，涉嫌改变房屋规划功能的，需要规划局核实认定；若涉嫌改变房屋结构的，该局的执法部门会联合属地执法部门上门查处。

此外，象屿两岸贸易中心项目在宣传时曾打出台湾免税店、知名商铺进驻等招牌。可实际运营3年多来，曾经的宣传不仅名不副实，个别业主购买的商铺还被改成厕所。

近日，在江苏卫视《政风热线》节目中，苏州市市场监督管理局副局长钱玲回应称，根据《广告法》的有关规定，认为这个虚假宣传主要通过广告的形式，而且有实际广告费用发生，所以建议认定违法虚假广告，昆山市市场监管局以此要求做出相应的立案调查，行政处罚书已正式发出。

江苏省市场监管局副局长吴永才认为，无论是从《广告法》，还是《反不正当竞争法》查处，对于消费者都没有太大影响，定性为虚假广告或虚假宣传，都可依据行政处罚进行维权，罚款都为20万到100万元，情节严重的是100万到200万元。

事实上，早在去年12月，该项目8号楼多名业主也向记者反映，购买的精装修“公寓”房屋性质变成“办公”，400多名业主要求退房或赔偿。

对此，昆山市市监局负责人表示，8号楼在推广销售过程中，上海天策房地产咨询有限公司提供了企划推广和广告设计，象屿地产也对相应方案做了验收。目前仍在收集更多的证据材料，将依法作出处理意见。

地产业务“萎缩”

天眼查信息显示，象屿集团以供应链管理及流通服务、房地产、类金融服务及股权投资、区域开发运营等为核心产业。

记者注意到，物流供应链板块是发行人营业收入的主要来源。2016~2019年3月，物流供应链板块营业收入分别为1190.67亿元、2032.91亿元、2340.08亿元和552.20亿元，占比分别为96.07%、94.96%、96.91%和97.22%。

而地产板块的业绩，相较之下有些微不足道，象屿集团方面也坦陈“公司整体房地产投入规模不大”。据募集说明书，2016~2019年3月，象屿集团房地产板块营收分别为38.57亿元、74.06亿元、29.88亿元和1.17亿元，占比分别为3.11%、3.46%、1.24%和0.21%。

销售方面，据象屿集团和克而瑞公布的数据，2016~2018年，象屿集团实际销售额分别为71.06亿元、77.78亿元、122.46亿元。2019年，公司销售权益金额为69亿元，排名第182位；2020年上半年，销售权益金额为32亿元，排名第170位，已有较大的下滑趋势。

财经评论员严跃进告诉记者，很多国企将房地产业务作为重要的拓展方向之一，但由于近两年房地产市场开始降温，这些企业的销售、土拍等数据也会随之下降。“这时候相关企业一定要注意，如果对地产业务还有追求，甚至想做大规模，首先要明确地产业务的战略方向，其次在操盘过程中也要注意口碑和品质。”

更让人担忧的是母公司象屿集团，尽管在2019年末营收已突破2800亿元，但却面临着较大的短期偿债压力，而这一压力却主要来源于房地产业务。

据募集说明书，截至2019年3月末，象屿集团一年以内到期有息负债合计327.01亿元，占同期末有息负债比例为56.95%，占比较高。另据Wind数据，2017~2020年3月，象屿集团资产负债率分别为69.37%、69.07%、68.75%、72.20%；流动比率分别为1.36、1.39、1.27、1.24，速动比率分别为0.72、0.73、0.72、0.69。

象屿集团方面表示，公司资产流动性较低，短期偿债压力较大。由于近年来房地产业务投资和供应链业务扩大，流动资产中房地产开发成本和供应链业务预付款占比较大；由于房地产开发成本的流动性较弱，造成资产流动性偏弱的风险。

（编辑：童海华 校对：颜京宁）

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