“上海后花园”花桥楼乱象暗涌 象屿等房企频触红线

本报记者 张玉 昆山报道

“现在买房可送价值8万元的软装，5月31日这个活动就没有了，超一天都不行。”5月26日，在位于昆山市花桥镇集善路金捷路路口的象屿都城（备案名：都城怡园）售楼处，销售人员王倩（化名）向记者表示。

类似象屿都城提供购房优惠的项目不在少数。5月26日，《中国经营报(博客,微博)》记者实地走访了象屿都城、苏河公园（备案名：德馨嘉苑）、滨江裕花园、万科魅力花园等多个项目，深入了解当前花桥楼市的现状。

记者了解到，当前在售部分项目特价房的优惠力度达到了17万元。此外，不少开发商还通过赠送面积、人才包装等手段进行“揽客”。而对于部分优质楼盘，开发商还有选择地进行“挑客”。

在业内人士看来，开发商上述行为的目的还是为了以价换量，尽快回笼资金。

对于楼市发展中的相关问题，5月28日，《中国经营报》记者致电致函象屿地产相关负责人进行采访，截至发稿，未获得回复。建滔地产销售部相关负责人以回答不了挂断了记者的电话，随后亦未接受记者采访。

5月26日，在位于昆山市花桥镇集善路金捷路路口的象屿都城售楼处，工作人员告诉记者，现在买房可送价值8万元的软装。（摄影：张玉）

花式促销“挑客”

见到记者时，昆山花桥的房产中介美芽（化名）正在跟客户预约下午两点的看房。她告诉记者，从今年3月份开始，花桥的售楼处就已经陆续开始开放了。

地处苏沪交界处的花桥镇素来有“上海后花园”之称。根据第六次人口普查数据，花桥镇总人口合计16888人。2017年，花桥经济开发区实现地区生产总值265亿元，公共财政预算收入38亿元，人均可支配收入41460元，在全国百强镇中排名第14位。

2020年5月26日，记者在象屿都城售楼处看到，虽然是工作日，现场仍然有五六组看房的客户。根据工作人员介绍，公司自5月1日开始推出了“买房送8万元软装”的优惠活动，活动截止期限为5月31日。

记者获取的《象屿都城“拎包入住”软装产品确认单》显示，象屿地产此次赠送的产品包括三人沙发、电视柜、茶几、餐桌餐椅、实木床、床头柜、窗帘及各种灯具。以三人沙发为例，确认单显示，其材质为美国橡木框架+德国弹簧+高回弹海绵+棉麻面料。而主卧赠送的1.8米纯实木床的材质则为北美进口FAS橡木实木+松木床板。

推出优惠活动“揽客”的不只象屿都城项目。

在位于花桥国际商务区绿地大道211号的苏河公园项目，据销售人员介绍，部分楼栋有总价10万元的优惠。而据滨江裕花园项目工作人员介绍，公司在五一期间推出特价房活动。“我们一共推出了4批特价房，第一批推了30套，五一3天就卖完了。”

另据上述工作人员介绍，公司在5月推出特价房活动是为了迎合周边楼盘的促销趋势，公司目前在13号楼推出的部分特价房的优惠力度达到了17万元。

“现在大部分开发商还是受疫情影响，其整个现金流的周转情况不是特别好，所以采取降价的手段，这是明显的以价换量，让大多数人尽快下单。”亿翰智库首席研究员张化东表示。

“房企都在销售抓回款这一块，你不拿点真金白银，给一些真真正正的实惠，人家不会来买账的。”上海中原地产市场分析师卢文曦直言。

事实上，为了尽快回笼资金，开发商们也通过双向选择进行“挑客”。比如，苏河公园比较优质的项目需满足本科及以上学历和7天内付款两个条件。部分楼盘无学历要求但是必须7天内付款。

“我们要求回款很严的。现在我们这边客户都是7天内付首付，锁定客源，有的客户3天就付款了，这是硬性要求。”上述苏河公园工作人员称。

而万科魅力花园项目销售人员亦表示，当天付款可优惠2万元。

对于各大楼盘的“挑客”行为，多位业内人士直言，这是商家的一个促销手段，其目的还是为了尽快回笼资金。

不过，尽管销售人员积极营造出销售火爆的态势，实际成交数据似乎并没有那么乐观。

据象屿都城项目销售人员介绍，目前项目1个月销售200余套。不过，昆山市房产交易中心数据显示，截至2020年5月29日，象屿都城项目批准销售套数为3254套，已售套数为1721套。其中，7幢（楼栋公安幢号，下同）批准销售套数为136套，已售套数仅为1套；2幢批准销售套数为384套，已售套数为24套；8幢批准销售套数为204套，已售套数为10套。

苏河公园项目工作人员则称，自去年开盘以来，一共1600多套。“目前就剩一两百套了。”昆山市房产交易管理中心数据显示，截至2020年5月29日，苏河公园批准销售套数为1650套，已售套数仅为599套。此外，不少楼栋的成交情况均为个位数。其中6幢和13幢的成交套数为0。销售数量最多的楼栋已售套数占批准销售套数的比重也刚刚过半。

5月26日，在位于昆山花桥西环路605号的滨江裕花园项目，工作人员称，目前部分楼栋推出的特价房优惠力度达到了17万元。（摄影：张孙明烁）

频打“擦边球”

花式促销的背后，记者注意到，一些触及灰色地带的暗箱操作也在悄悄进行。

据相关工作人员介绍，目前象屿都城和苏河公园两个项目都可以做“人才编码”服务，未落户的购房者只需要交2万元即可走人才通道。

滨江裕花园项目工作人员亦称，人才编码服务的时间在1～2个月，费用为2.5万元。对于为何人才编码服务费用高于其他家，上述工作人员解释称：“因为每家开发商找的（合作公司）不一样。现在这方面的包装很容易出问题，我们开发商找的都是全责任类型的，做不下来房款是全退的。我们这是比较有保障性的包装，都是找跟开发商对接3～4年的老的合作公司。”

为了打消记者的疑虑，上述工作人员进一步解释称，其人才编码包装服务基本上没有失误过，无论是本科、专科还是三无都可以包装。“去年万科、象屿因为三无做不下来退了200多套，我们这边50多套全做下来了。”

公开资料显示，今年5月1日，苏州人才落户新政正式实施，对于人才落户有详细规定。比如，博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁；硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁；本科学历人员年龄不超过45周岁。

此外，具有大专学历或国家职业资格（职业技能等级）三级，年龄不超过35周岁，在昆山稳定就业并在申报单位连续缴纳（不含补缴）社会保险6个月以上的人员，在人事档案转入后也可申请办理落户。

“这种包装服务背后面临最大的就是一些政策性的风险，如果在交房之前审核变严格了的话，还是有一定程度的风险。”张化东说。

卢文曦直言，这种行为其实就是打擦边球。“这种用人才的方式去绕过限购、限贷的一些调控政策，本身就是为这样的城市投机提供了一道门槛、一个窗口，涉及到一些灰色地带。”

除了触及人才政策的灰色地带，记者注意到，项目工作人员对于部分项目的属性的介绍跟昆山市房产交易管理中心披露的信息并不一致。

比如，象屿都城项目工作人员向记者表示，项目类型为住宅，使用年限为70年。值得注意的是，记者在昆山市房产交易管理中心看到，都城怡园、德馨嘉苑（苏河公园）、万科魅力花园项目的类型均为商住。记者随后得到的一份苏州象屿地产有限公司于2018年8月获取的《昆山市商品房屋预售证书》亦显示项目属性为“高层公寓”。

在张化东看来，这其中存在较大的风险。“在这个区域购房的话，还是要选择一些住宅类的产品，商住不是很靠谱。”

卢文曦告诉记者，对于类似商住产品，销售人员可能不告知，也可能告知得晚一点。“不告知的话会引起很大误解，或者叫刻意隐瞒。上纲上线的话，会涉及到虚假宣传。”不过，卢文曦同时表示，一般销售人员都会告知。“或者最后签合同的时候告诉你这个东西是怎么样的。或者你接受了这个产品以后再告诉你。否则出现问题会更麻烦。”

对于记者的上述疑惑，象屿地产方面并未给记者明确的回复。就此问题，记者将继续联系相关政府部门追踪核实。

（本报实习记者 张孙明烁 对本文亦有贡献）

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

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