涉及2亿人!又一房地产行业新规酝酿中……

随着长租公寓市场的快速发展，各种问题也逐渐暴露了出来。

原本还只是个别企业快速扩张导致资金链断裂，破产暴雷；现在衍生出了“新玩法”——

“高进低出、长收短付”，骗来租金就跑路

。

为此，上海、广州、杭州、成都、重庆、合肥、海口等地相关协会都在近期发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕上述租房风险。

但想真正规范市场，仅凭几个风险提示还是不够的，必须有相关部门严格监管。

9月7日，住建部在官网上发布《住房租赁条例（征求意见稿）》

，并向社会公开征求意见。这个《征求意见稿》对“租房市场”进行了方方面面的规范，对租客、中介、房东等租房市场的相关方有重要影响。

先来看看这个租赁条例（意见征求稿）中有哪些亮点？

亮点一：租房合同网签备案

出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。

住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用

。住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。

现在是买卖房屋有网签合同，租房没有，所以一些租客的利益就很难得到保证。租房网签备案之后，租客可以凭借网签合同按有关规定申领居住证，依法享受公共服务和便利。

但租房网签备案还有一个潜在的问题，那就是以后如果加强租房征税力度，或许会影响房租。

亮点二：租赁企业“三不得”

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款

，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。这一点提出了“三不得”，旨在限制长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件中经常出现的“租房贷”。

为什么“租房贷”存在风险呢？

以往我们租房都是“押一付一”或者“押一付三”，这种情况下出租人（房东/二房东/长租公寓企业）最多只能拿到一个季度的房租。

而租金贷的出现则改变了这一点，把每月/每季一交的房租，变成了每月一还的贷款。出租方从贷款公司那边拿到了一年的房租，并把这部分钱投入到扩张公司规模、收新房源。

一旦公司经营不善、资金链断裂，长租公寓无力支付房租给房东，房东为了维护自己的权益，就会把房客赶出去；而房客不仅没地方住，还不得不每月还贷款。

亮点三：规范租赁企业、经纪公司行为

住房租赁企业/房地产经纪机构及其从业人员，不得发布虚假房源信息；隐瞒影响住房租赁的重要信息等。

住房租赁企业还不得以隐瞒、欺诈、胁迫、捆绑销售等不正当手段，诱骗或者迫使当事人接受服务。

房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明各个款项并标价，且由当事人签字确认，过程中不得收取任何未予列明的费用

。通过房地产经纪机构签订合同，租赁期满要续签或者重新签订的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。此举旨在规范从业机构和人员的行为，找租房的都可能碰见过虚假房源，图片不对、价格不对，甚至房源都不存在，浪费大量的时间精力在寻找房源这方面。

亮点四：鼓励非住宅改建租赁住房

国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

现在有很多空着或者闲置的商业办公用房，更改土地性质变成可售的商品住宅肯定是不行，但是一直放着浪费资源更不好。积极改建成租赁租房，既可以增加市场上的租房供应量，又可以把这部分闲置资源利用起来，一举两得。

亮点五：鼓励长租并给予政策支持

国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持

。国家背书支持租赁，等各地逐渐完善相应的政策支持后，应该会鼓励到一大部分个人房东，把闲置的房子放到市场上出租。

亮点六：支持租赁企业融资

住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。

国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。这就是国家给住房租赁企业的一个甜枣，单靠政府牵头发展租赁服务，只能优先解决部分低收入人群的需求，比如公租房、廉租房。但随着人口流动，外出务工的人越来越多，普通租赁市场的需求也非常大，而这部分就需要企业来开拓。

目前正在给楼市减杠杆，房企头顶的“三条红线”就是最直观的表现；与此同时，却给租赁企业放松融资限制、加杠杆，目标很明确，赶快发展起来，把市场的潜在需求挖掘出来并满足。

亮点七：公布租金指导价格

直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度

，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。现在房屋买卖有备案价、指导价，房租没有。不仅房东要价没有可以参考的标准，房客也不知道多少租金合算。而对于外出打拼的年轻人，买房是几年后的事儿，租房是当下就要解决的问题，一定程度上，房租比房价更重要。

亮点八：建立住房租赁管理服务平台

直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台

，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。政府部门建立管理服务平台，可以更好的监控房源，避免虚假信息的出现。而与其他部分的信息互通共享，也为收税、城市管理提供便利。

亮点九：加强监管避免“高进低出”骗局

住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。专门针对“高进低出、长收短付”这类经营风险拟定的一条。

具体表现为，给房东的收房报价比周围高出一些（例：5000元/月），给房客的出租价格比周围低（例：4000元/月）。

乍一看这不是亏钱了么？除了“高进低出”，还有一个“长收短付”呢！

一次性收取房客一年的租金（例：共48000元），但向房东按月支付房租，一般只给一两个月的（例：10000元），然后就跑路消失。这一轮操作下来，直接卷走了35000元。只有骗子公司“赚”到了钱，房东房客全是受害者。

与买房相比，租房满足的是更加基础的居住需求。

国家卫健委曾发布《中国流动人口发展报告2018》，数据显示，

中国流动人口在2017年已达2.44亿

。这2亿多人中，大部分都可能是潜在的租房群体，而近年来国家努力发展租赁行业，也说明这个行业存在极大的发展进步空间。

前些年房价上涨，但是租金上涨速度却没跟上，也不能跟上。

租金回报率低会影响出租的积极性，但如果租金与收入严重脱节，影响的将是很大一部分租房群体的生活状态。

要想让租房市场规模扩大、健康发展，必须要由政府进行整顿和规范。

而近段时间，楼市调控初见成效，未来一段时间内，也将维持整体收紧的态势，是时候分出一部分精力，好好发展租房市场了。

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