行业论道：“三道红线”新规有助于行业平稳发展，房企亟需转变发展思路

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9月26日，在每日经济新闻(博客,微博)主办的第十届中国价值地产年会如是金融研究院院长、首席经济学家管清友、禹洲集团副总裁张岩和中天金融(000540,股吧)集团执行副总裁张亦农等嘉宾在对话环节中，针对近期房企的融资新规、房企的多元化模式和未来的发展空间等问题进行讨论。

三位嘉宾都认为，“三道红线”新规的落定有助于行业平稳发展，未来行业将回归到为城市发展服务、为客户提供服务的价值体系上来，当房企能够真正转变思路、转变方向之时，房企就能够从危机中找到机遇、看到未来。

第十届中国价值地产年会对话环节

张岩：“三道红线”将让行业平稳发展

虽然“三道红线”的出台以及企业的“暴雷事件”都让行业弥漫着悲观的情绪，但我觉得对“三道红线”并不用太过于悲观。从历史来看，房地产是一个古老的行业，任何一个时代很难能把它完全抛弃，这个行未来一定会是一个平稳发展的行业。我相信不论是“三道红线”还是政策调控，国家也希望这个行业长期持续健康发展。

房地产行业的调控，包括一二线城市的限价，其实也是为了保护市场。国家整体的调控是希望房企调整高负债、高周转、扩规模的发展策略，而不是要让这个行业失序。因为这期间出现了一些激进的情况。

高周转、高负债也是不合理，非良性循环发展的，因此，无论是限售限价或是“三道红线”，本质是让这个行业发展得更好。在更远的未来，十年、二十年中，能够留下更加优秀的企业，促进行业的健康发展。

至于房企的转型，我觉得多元化可以，但仍然要保持谨慎。即便在调控的情况下，未来房地产市场依然是看好的。在对行业研判的基础上，禹洲的布局要求更稳健，安全性是第一。禹洲主要布局在一二线城市，基本上没有进三四线城市。未来可能对三四线的人口的需求、收入水平和人口的集聚性和流出性有些需要调整，但相信在更长远的未来，这个行业还是乐观的。

房地产行业在当前的背景下，利润是越来越低的。如何提高利润水平？应该从延伸服务、自身运营以及费用控制等方面入手，如何把资金使用得更好、把产品质量做好、把服务质量做好，要从内部管理去要利润。

管清友：房企提供好服务好产品的方向不会变

房地产行业未来还有发展空间，但和过去二十年不太一样，这也是这个行业的基本生态。在认清楚这个大的背景后，要提供给消费者和需求方比较好的产品和服务，提升品牌服务价值，我觉得是永远不会变的。

从我自己的微观观察，因为我生活在北京，对北京的房地产相对熟悉。我去看过很多楼盘，北京和杭州比起来，我感觉北京的房子是又贵又差，我不知道是否整个北方地区都存在这样的问题，但产品和服务确实是下一个阶段特别关键的因素。

至于房企未来的发展发现，从数据来看，一般从人均GDP两三千美元到一万美元的过程中，整个房地产行业特别是住宅行业有一个快速增长期，从国际经验上来看，都是如此。因此，中国现在人均GDP到一万美元之后，意味着房地产行业的转变和转型。

在这个过程中很多企业都有不同的调整，有的人是转型，有的人是转行，有的人干脆关掉不做了，但是转型还是要慎重。要稳妥一点，毕竟基因不一样。

张亦农：城市更新对房企是浩瀚的市场蓝海

过去，行业的发展是相对比较粗线条的方向，但是现在，作为房地产商，还是要回归到寻找城市的价值体系上来。如果我们真正去挖掘一个城市发展的因素，跟城市同步发展，这样才会更有动力。这使得我们回归初心、回归本质，这种调整非常积极。

此外，任何一个行业暴利都是不对的，企业的发展要符合这个行业的价值规律。房企应该思考的是，钱从哪里挣，是从土地上、还是产品上或者是服务上，一定要在不断的危机当中寻找机遇，逐渐蜕变和升华。

土地红利的时代过去了，我们要回归到客户身上，要了解他们的需求。产品和需求是紧密相关的，从产品上来讲，对产品的定位，包括跟区域发展、城市发展相衔接的深度研究才会使产品体系更加丰富和完善，也会在进入一个新的城市以后捕捉到更好的点。

而在产品需求的背后其实是城市社区生活服务体系的建立和升级。这次疫情期间给我们物业行业提出了非常大的机遇和挑战，从物业这个入口切入，这整个体系中可能还包含康养、教育、健身、商业等，要清楚哪些板块是在社区服务过程中必须要提供的，要从这里面去挖掘它的服务价值，为客户提供更好的服务点，从而带给企业更多的价值，这其实就是价值体系的挖掘和构建过程。

未来的发展中，无论是在政策层面还是土地资源日益紧张的现实层面，房地产行业都在从增量市场转化为存量市场。这意味着以往“高周转、高杠杆、高收益”的跃进式发展已经不能适应时代需求，房地产行业正式开启下半场，城市更新的容量和机遇都在扩充，未来或将撬动十万亿级的内需空间，对房企来说是一片浩瀚的市场蓝海，同时也是一个不小的挑战。

就贵州省来看，数据显示，2019年其常住人口城镇化率49.02%，离全国平均水平有近10个百分点的差距，这对贵州房开来说既是挑战也是机遇。因为城市更新不是简单的拆除重建，而是一种生活和产业的双重更新，是与城市共生共进，赋予城市未来新价值的过程。不仅要进行居住环境、居住品质提升，生活、教育、商业配套完善，还涉及产业转型升级，文化IP打造等方方面面，因而更考验房企的综合运营素质，以及与城市共生长的能力。

中天金融集团旗下的中天城投集团，全周期城市建设及运营服务商，40年来与贵州同生共进，参与城市生命全周期运营，助力城市加速升级，创造了众多城市更新典范之作。

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封面图片来源：每日经济新闻

（责任编辑：徐帅 ）

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