“三道红线”新规有助于行业平稳发展 房企亟需转变发展思路

来源：每日经济新闻/每经记者 吴抒颖

9月26日，在每日经济新闻主办的第十届中国价值地产年会如是金融研究院院长、首席经济学家管清友、禹洲集团副总裁张岩和中天金融集团执行副总裁张亦农等嘉宾在对话环节中，针对近期房企的融资新规、房企的多元化模式和未来的发展空间等问题进行讨论。

三位嘉宾都认为，“三道红线”新规的落定有助于行业平稳发展，未来行业将回归到为城市发展服务、为客户提供服务的价值体系上来，当房企能够真正转变思路、转变方向之时，房企就能够从危机中找到机遇、看到未来。

第十届中国价值地产年会对话环节

张岩：“三道红线”将让行业平稳发展

虽然“三道红线”的出台以及企业的“暴雷事件”都让行业弥漫着悲观的情绪，但我觉得对“三道红线”并不用太过于悲观。从历史来看，房地产是一个古老的行业，任何一个时代很难能把它完全抛弃，这个行未来一定会是一个平稳发展的行业。我相信不论是“三道红线”还是政策调控，国家也希望这个行业长期持续健康发展。房地产行业的调控，包括一二线城市的限价，其实也是为了保护市场。国家整体的调控是希望房企调整高负债、高周转、扩规模的发展策略，而不是要让这个行业失序。因为这期间出现了一些激进的情况。

高周转、高负债也是不合理，非良性循环发展的，因此，无论是限售限价或是“三道红线”，本质是让这个行业发展得更好。在更远的未来，十年、二十年中，能够留下更加优秀的企业，促进行业的健康发展。至于房企的转型，我觉得多元化可以，但仍然要保持谨慎。即便在调控的情况下，未来房地产市场依然是看好的。在对行业研判的基础上，禹洲的布局要求更稳健，安全性是第一。禹洲主要布局在一二线城市，基本上没有进三四线城市。未来可能对三四线的人口的需求、收入水平和人口的集聚性和流出性有些需要调整，但相信在更长远的未来，这个行业还是乐观的。房地产行业在当前的背景下，利润是越来越低的。如何提高利润水平？应该从延伸服务、自身运营以及费用控制等方面入手，如何把资金使用得更好、把产品质量做好、把服务质量做好，要从内部管理去要利润。

管清友：房企提供好服务好产品的方向不会变

房地产行业未来还有发展空间，但和过去二十年不太一样，这也是这个行业的基本生态。在认清楚这个大的背景后，要提供给消费者和需求方比较好的产品和服务，提升品牌服务价值，我觉得是永远不会变的。

从我自己的微观观察，因为我生活在北京，对北京的房地产相对熟悉。我去看过很多楼盘，北京和杭州比起来，我感觉北京的房子是又贵又差，我不知道是否整个北方地区都存在这样的问题，但产品和服务确实是下一个阶段特别关键的因素。

至于房企未来的发展发现，从数据来看，一般从人均GDP两三千美元到一万美元的过程中，整个房地产行业特别是住宅行业有一个快速增长期，从国际经验上来看，都是如此。因此，中国现在人均GDP到一万美元之后，意味着房地产行业的转变和转型。

在这个过程中很多企业都有不同的调整，有的人是转型，有的人是转行，有的人干脆关掉不做了，但是转型还是要慎重。要稳妥一点，毕竟基因不一样。

张亦农：城市更新对房企是浩瀚的市场蓝海

过去，行业的发展是相对比较粗线条的方向，但是现在，作为房地产商，还是要回归到寻找城市的价值体系上来。如果我们真正去挖掘一个城市发展的因素，跟城市同步发展，这样才会更有动力。这使得我们回归初心、回归本质，这种调整非常积极。

此外，任何一个行业暴利都是不对的，企业的发展要符合这个行业的价值规律。房企应该思考的是，钱从哪里挣，是从土地上、还是产品上或者是服务上，一定要在不断的危机当中寻找机遇，逐渐蜕变和升华。

土地红利的时代过去了，我们要回归到客户身上，要了解他们的需求。产品和需求是紧密相关的，从产品上来讲，对产品的定位，包括跟区域发展、城市发展相衔接的深度研究才会使产品体系更加丰富和完善，也会在进入一个新的城市以后捕捉到更好的点。

而在产品需求的背后其实是城市社区生活服务体系的建立和升级。这次疫情期间给我们物业行业提出了非常大的机遇和挑战，从物业这个入口切入，这整个体系中可能还包含康养、教育、健身、商业等，要清楚哪些板块是在社区服务过程中必须要提供的，要从这里面去挖掘它的服务价值，为客户提供更好的服务点，从而带给企业更多的价值，这其实就是价值体系的挖掘和构建过程。

未来的发展中，无论是在政策层面还是土地资源日益紧张的现实层面，房地产行业都在从增量市场转化为存量市场。这意味着以往“高周转、高杠杆、高收益”的跃进式发展已经不能适应时代需求，房地产行业正式开启下半场，城市更新的容量和机遇都在扩充，未来或将撬动十万亿级的内需空间，对房企来说是一片浩瀚的市场蓝海，同时也是一个不小的挑战。

就贵州省来看，数据显示，2019年其常住人口城镇化率49.02%，离全国平均水平有近10个百分点的差距，这对贵州房开来说既是挑战也是机遇。因为城市更新不是简单的拆除重建，而是一种生活和产业的双重更新，是与城市共生共进，赋予城市未来新价值的过程。不仅要进行居住环境、居住品质提升，生活、教育、商业配套完善，还涉及产业转型升级，文化IP打造等方方面面，因而更考验房企的综合运营素质，以及与城市共生长的能力。

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