深圳楼市:新盘增多切勿挑花眼,怎样选择才适合自己

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔，光明的新盘电建洺悦府怎么样？新盘太多，不懂怎么选了

回答：电建洺悦府，92-109㎡的面积在光明近期在售的项目中，特别是与揽月台相比算是偏大的，离玖龙台和光明万达不远，位置还不错而且在深圳实验光明校区学区内。

对于钱不是很多的朋友来说，这里有个相对好的居住环境，并且学区还不错，大概率会成为光明名校，还能带来一定的升值空间，因此注重学位，资金有限，并且对户型舒适度有要求的家庭， 也可以考虑。

对于新盘选择，最好具备三个条件中的一个：

1.单价有明显倒挂，比如中海汇德里，华强城

2.有明显优势的教育资源，如中海寰宇天下

3.单价便宜且交通便利，未来区域发展空间大，如华润玺云著、嘉富新禧花园

提问：老师晚上好！现在深圳湾每平方米二十万的房子能入手吗？谢谢！

回答：现在房圈有句话，深圳的房子是所有投资人的信仰，而深圳湾又是深圳房产的终极置业。

顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源。深圳湾由于开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，未来如果有板块要超越深圳湾，一定要补齐短板。

顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，深圳唯一有机会的是前海板块，但前海成熟还有待时间，就算成熟，也要形成集合以上特点的居住板块，才能取代深圳湾位置，时间周期20年以上。

结论显而易见，不过个人是否值得入深圳湾还因人而异。

提问：你好，请教，孩子现在中班，我们有一套房子在岸芷汀兰，在孩子奶奶名下，南山外国语小学科苑部，那边靠马路吵杂。看到你说在光明实验小学也不差，我想在这边读安静些，不知在那附近买房，以后学业和投资如何？

回答：南外高新是南山区的第一梯队四大名校之一，传统路线，也是名校中不多见的宜居之地。岸芷汀兰略微有点吵，非大碍。核心地段，名校+宜居，高端产业集聚区，这样无明显硬伤的区域，中长线看好。

光明实验学校不错，初中不一定考得进去，毕竟前15%才有机会。建议有个保底的初中更好。

光明的学位价值已经被掰碎撒胡椒面了，对房产的学位溢价很低，纯看学位，没有太大投资价值。看片区规划和发展，光明的未来一片光明，但还需要走不短的路，近期站岗的可能性较大。

提问：房叔，请问怎么看香蜜湖豪庭这个小区（66平三房）大约1300万和太古城62平大约1250万？纯投资，持有5-8年。谢谢。

回答：买房其实最重要的是“买”，很多时候涨幅差别没那么大，再者，学位房的买房群体是非常势利的，考得好时，鸡犬升天，考不好时，树倒猢狲散，所以不可能预测到五年甚至八年那么长的。

提问：房叔，请教一个小白问题，学位租赁，求租、挂租是指什么？

回答：顾名思义就是求租学位房，出租学位房。出租初中学位可以考虑，由于小学学位普遍锁定9年，周期太长就不建议了。另外，租房能否上学，也要看学校紧张程度。

提问：三叔您好！小孩刚读幼儿园，三年后才读小学，现在居住宝安中心区，带宝安实验学校的学位。如果想置换更好的学位房自住（福田南山宝安都可以），同时兼顾升值潜力，预算1300左右。请问有没有推荐的中小学学位及对应的小区？

回答：你好！宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。

宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。

宝中是今年我最看好的片区之一，以前学位是最大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。

如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。

2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

提问：请问本人山西人，山西工作，体制内，正纠结入不入深户，主要是自己未来可预见范围内应该不会到深圳工作，想听下房叔的意见，万分感谢！

回答：入吧，趁着还年轻，趁着还能入，成本不高，不定啥时候就有机会买得起深房了，给自己一个念想，一个努力的方向。

提问：你好  我简单说下我的情况  深户  16年7月在坪山买了京基御景印象一期的二手房 首贷已经用完 目前是商贷加公积金组合贷 这几年下来感觉坪山房价变化不算大  基本处于横盘状态 问题是现在女朋友在福田新洲  从长远来看大概率是要卖掉坪山的房子换到市区  卖掉坪山的房还完按揭再加上自己的积蓄大概能凑个300万  女朋友家境一般  无法资助 收入的话我们差不多  每个人基本月入2万  理想的是能买一套小三房  离女朋友近点 一般的学位就可以  自知这个首付款也买不起中等的学位房 不想背负太大的房贷压力  想控制在月还1万5以内  有什么片区推荐吗？谢谢

回答：你好，优秀的年轻人，没算错的话，你应该三年存了200万。整个东部要等三年以后的快线拉近人们的心理距离才会好些，目前也在缓慢复苏，但不是快速拉升。你们应该还有一个三成名额，可以和我们面聊看看是否可以不卖掉，直接增购。如果必须要置换的话，肯定是涨不过市区好房，建议尽快置换，早住早享受，你们估计还很年轻，收入上升期，可以把预算加到750左右，福田学位三房，或者中上学位+品质三房，泛福田板块都有得选。

提问：你好，预算1500-1800，要求，150平及以上，大四房，要求车位充足，安静，户型不浪费，太低楼层不考虑，交通方便，只考虑南山，福田部分区域，推荐哪些房子比较好

回答：满足你的要求只有山语清晖那几个盘了，华侨城也有，不过找到不铺张浪费，不财大气粗的户型很难。

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