焦点周报·石家庄:金九复杂开场 房企加速出货落袋为安

2020年第36周市场报告综述：金九复杂开场 红线压顶与生存压力

对房企而言，2020年“金九”正变得更为复杂。当周是9月首周，已显示出这种复杂性。政策层面，沈阳、杭州收紧当地政策，两地均在近期决策层约谈城市名单，尽管稳经济任务艰巨，但“房住不炒”的政策刚性没有丝毫放松，约谈带来的调控压力有增无减，对于这种压力，地方显然要退避三舍。此外，房企融资监管规则的“三条红线”已事实落地，直接导致恒大在“金九”开场便“明牌”推出全国项目的7折优惠。尽管石家庄项目因价格早已调整到位没有跟进，但先声夺人不仅有利于项目去化，也给其他房企形成压力。

没有一家房企会放弃这个9月，当周四个项目启动认筹，五个项目开放售楼场所，其目的再明确不过：无论是当下成交，还是潜在成交，都要牢牢抓在手里。已经没有房企要去考虑和市场抗衡，即便是认筹超过500组，当周开盘销售的中铁建花语城，也采取极其审慎的定价策略，为实现接近八成的去化效果打牢基础。尽管有项目在此前去化超出预期，甚至提前完成全年销售任务的情况下，对后续规划进行调整，但真正能改变，甚至是影响市场的力量还是少之又少，活在当下的房企和项目，只能选择尽快出货，落袋为安，安全上岸。

城市面：石家庄住房租赁市场启用

关键词：住房租赁

石家庄市住房租赁服务市场启用，位于长安区北二环东路78号金石街天洲国际中心三、四层，基本涵盖住房租赁方面所有功能需求，提供可租、可卖、可购集中一站式服务：石家庄作为省会，每年新流入人口近10万，加快培育发展住房租赁市场，既是妥善解决城市人口居住问题的现实需要，也是完善房地产市场，提高城市化质量的战略抉择。

关键词：不动产登记

石家庄市不动产登记中心全面推行《不动产权证书》《不动产登记证明》中国邮政速递物流免费邮寄服务，不动产继承（受遗赠）免费公证服务。

区域面：栾城区多次表态加快轨道交通建设

桥西区：地面道路

汇明路红旗大街至汇宁街段通车，系东西向城市主干路，长400米，道路红线宽50米，双向六车道。此前，汇明路红旗大街至石铜路段已通车。

栾城区：轨道交通

栾城区委书记张旭：加快基础交通、轨道交通、微公交等建设。

焦点研究：栾城区多次表态并付诸实际行动，加快推进轨道交通建设，与北京城建院、中冶等方面的合作也已逐步深入，种种迹象表明，在“新三区”的轨道交通进展中，栾城区最大，且依托于装备制造产业园构建相关产业，并通过栾城区既有棚户区、城中村改造吸引相关企业参与的路径较为鲜明，但目前尚未看到轨道交通递送审批的实质进展。

土地市场

土地市场综述

当周的石家庄土地市场较为冷清，但各方注意力已经集中到9月9日将完成出让的原天同地块（[2020]063号）上。当周没有新增地块挂牌出让；2宗地块完成出让，面积8.20万平方米，约合123亩。其中仅1宗地块成交，面积2.17万平方米，约合32亩，成交价0.17亿元，成交单价53万元/亩。无论是完成出让地块，还是成交地块，均非房地产开发用地。

尽管土地供求规模极小，当周没有热点地块出现，但9月9日将完成出让的原天同地块已经确定，将有五家竞买人参与竞争，分别是中海、平安、新城、华润和荣盛。其中，荣盛系该地块的一级开发方，运作多年。但因项目地处二环内，区位较好，周边生活氛围较浓厚，附近有万科紫郡、国赫天著等项目流量表现较稳定。尽管地块在交通上存在一定问题，特别是西侧胜利北大街由建设北大街至华新路段为单行道，且西侧有物流运输中心，抗性较明显，但仍不可多得。加之石家庄市场的传统开发秩序有所变化，有关部门并未拒绝竞争现象出现，不出意外的话，该地块将不会重现临时撤拍现象。由于中海在东三教地块上已有举牌表现，新城、华润在主城区内均有实现住宅项目开发“破零”任务，该地块将落入谁手，将取决于竞价房企的心理预期。

商品房市场

商品房市场综述

2020年的“金九”就此拉开帷幕。当周石家庄市场有1个项目开盘销售，3个项目加推新房源，另有4个项目启动认筹，加上焦点研究院统计有5个项目开放售楼场所，上述成交或预备成交都将在9月陆续兑现。当周石家庄商品房有效供应1630套，较此前一周上升152%；面积17.55万平方米，较此前一周上升112%。从成交来看，全项目首次开盘销售的中铁建花语城当日实现去化78%，一改近期正定新区各项目“小步慢跑”状态。其他项目表现差强人意，没有项目开盘销售或加推新房源去化超过50%，市场依然呈现“强者恒强，弱者恒弱”状态。

然而，即便是去化近八成的中铁建花语城，也没有改变区域市场格局，更没有改变全市市场的力量。焦点研究院注意到，项目开盘销售价格低于市场预期，且较此前通过渠道释放的预期价格还要低，对购房需求有刺激作用；此前在新区市场高举“以价换量”大旗的华润万橡府推售放缓，项目开盘销售前后，新区市场居然出现了少有的小户型“空窗期”。加上价格刺激，为项目实现较高比例去化奠定了基础。然而，新区市场目前依然是价格当道状态，且近期小户型空窗期即将结束，万科正定文化村三期即将入市。尽管支撑近期新区市场的朱河拆迁户并未完全消化，且其他城中村亦有拆迁进展，但受项目现状和需求特点影响，新区市场短期内难以跳出价格当道的窠臼。

项目动态：五个项目营销场所开放

1、天润福庭：城市展厅开放。项目位于藁城区开发大街与扬子路交汇处北行50米路西，城市展厅位于高新区珠江大道与祁连街交汇处东南角长九中心A区底商，项目面积约29亩，规划5栋住宅、2栋商业，其中3栋住宅为11层洋房；户型79平方米两室两厅一卫，98平方米三室两厅一卫。

2、金地玺悦府：售楼部、实景示范区开放。项目位于裕华区槐安路与翟营大街交汇处南行200米路西，规划4栋楼，均为18层小高层住宅，一梯两户，户型120、132平方米三室两厅两卫，138、143平方米四室两厅两卫。

3、龙湖天璞：华润万象城展厅开放。项目位于桥西区解放大街与仓盛路交汇处，系龙湖天字系在石家庄的首个项目。

4、藁城天山熙湖：中央湖景洋房示范区开放。项目位于藁城区藁梅路果王线与兴华路交汇处东南角，面积140亩，规划13栋洋房、3栋高层住宅和5栋商业。其中洋房户型143平方米四室两厅三卫。

5、昌泰玖筑翰府：营销中心开放。项目位于高新区南二环东延线与燕山大街交汇处西北角，面积约4.31万平方米，规划有9栋高层住宅。

6、中电世纪公元：与万科物业、财达证券签约。项目位于裕华区建华大街与槐安路交汇处西南角，面积约1.26万平方米，建筑面积9.4万平方米，规划两栋Loft、平层混合业态及一栋总部级写字楼。其中两栋混合业态中，1至6层为平层公寓，7至21层为Loft。

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执笔：樊晓璐张泽康审核：回洁钰部分信息：搜狐焦点石家庄站

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