普通人买房的两个命门:首付与月供,如何破解?

对99%的购房者来说，买房只有两个命门：首付，月供。我们能买多贵的房子，买哪里的房，全部都是围绕这两点来做决策的。

一般而言，首付决定总价，总价又约束三个指标：地段、面积、楼龄。

资金足够，你选房；

资金不够，房选你。

手里的资金越少，可以买得起的总价就越低，选择范围就越窄，从某种程度来讲，这种情况不是你选房，而是房选你。所以，资金不足的人，很难买到笋盘。

相反，如果你资金充足，那么市场上各个价位的房子都在你射程之内，只要你经常看楼市团长的文章，买房的时候命中笋盘的概率是非常高的。

那么我们如何增加首付，顶高购买总价呢？这是本文要解决的第一个问题，暂时按下不表，且听第二个问题：月供。

月供这种东西，决定了你买房之后几年过得像人还是像狗，有钱供楼就像人，没人供楼就像狗，还是一个二哈。

对于投资者来讲，随着房子越买越多，月供就像池子的水一样，越抽越干，最后房子的钥匙一大串，月供却几十万，稍微不慎，就填不上了。

月供是现金流，对于企业而言，持续亏损不会死，但是现金流断了马上死。京东、阿里巴巴亏损了十几年一直没事，全靠营收现金流+创投基金的烧钱，后来才最终盈利并成功上市。

对于普通买房者而言，月供同样是生死的界限，不可不慎，那么我们该如何应对月供问题呢？接下来show 大招的时候到了，楼市团长将为大家分享血泪教训，板凳准备好了吗？

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首付

第一道命门，这是决定很多人能不能上车的命门。其实首付的问题以前没那么严重。

1998-2005年，是楼市爆发的第一个春天。那时候到处流行着“温州炒房团”、“煤老板炒房团”的传说。而大众还处于懵懂期，甚至很多人还觉得负债是一件丢人的事。

同样也是那时候，开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞，引诱你买房，简直变着法子让你买房坐等升值赚钱。

所以，虽然那时平均工资没现在高，但是只要你对“负债”没偏见，上车还是很容易的，50万总价的房子，首付5万就行了，马上就能做业主哦

这段时间，我们称为——市场教育期。 

在这个时期被房价一波波上涨行情毒打的人终于想明白了一个道理：妈呀，原来房价三年不涨，一涨起来比利息还高！供三年利息15万，房子涨了50万，房子一卖净到手35万。

买房投资其实做生意一样的，嗯，先进货，摁三年出货，获利回笼资金又去摁两套，接下来再进货三套四套…

如此循环，岂不很快就累积起一笔财富了，简直捡钱，狠命地搞啊！于是，一批批被教育的人加入了炒房大军，开始热衷于赚“easy money” ，再也不愿意在办公室加班赚“hard money”了。

2008年前后，高层也醒觉过来了，知道每次货币大放水，聪明的人总是先跑去借债买资产来对冲通胀，薅社会的羊毛。

由于货币通胀等于“全民税”，只要你使用人民币会被抽税，但是借债买资产的人则等于变相“合理避税”了，所以相对而言，其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器：认房又认贷，二套7成首付。看你丫还炒吗？

这个时候很多人可能会觉得那些投资者肯定吓得满地找牙：爷，我不炒了行吗？

但是投资领域最有魅力的地方是推陈出新，见招拆招，亏本的买卖没人做，赚钱的买卖杀头也有人天天惦记着怎么做。后来有人为了破解首付难题，使出了如下大招：卡贷过桥、全款再抵押、联手买房、假离婚买房，亲友借款、零首付买房等等。

接下来简单展开一下，由于招数太厉害，点到即止，以免误伤无辜：

卡贷过桥：简单来讲，你有一点钱，但是首付还差10万8万，怎么办呢？

可以先找亲友借一笔资金过来，补够首付，待按揭办下来之后，然后把卡贷上的资金还给亲友。一般买完房，都可以找银行办装修贷、月供贷什么的，这时你就有机会把亲友的钱还上了。但是这里有首付贷的嫌疑，我们是不推荐的。

全款再抵押：这个招数一般用于有贷款记录首套5成或二套7成首付的情况。例如某些城市二套要7成首付，但是你只有3成的钱，怎么办？

可以找贷款公司过桥垫资借一笔资金，补够7成的钱，全款把该房子买下来，然后马上办抵押贷款7成，获得这7成资金后赶紧还给贷款公司，这就等于变相三成首付了。

优缺点如下：

1、抵押贷款利率一般比较低，有些比正常按揭还便宜。

2、中国规定任何一个家庭或个人只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停贷，但是抵押贷款不限，也就是只要有资产并且流水足够，你可以办无限个，也就是相当于三成首付的资格是无限的。

3、全款再抵押涉及第三方贷款公司过桥垫资，前后约7-45天，利率每天万分之8到千分之1。

4、全款再抵押，抵押有两种：个人抵押贷和公司抵押经营贷，后者利率很低，但是需要有一个一年前注册的公司营业执照。

说明：因为太多人知道这个招数，部分城市已经禁止了全款买房之后立即抵押，银行要求供6个月才能办理。

由于篇幅有限，联手买房、假离婚买房，亲友借款，零首付买房这四种招数暂不展开，下面我们马上进入如何应付月供的环节。

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月供

对我们月供压力影响最显著的是通胀与收入增长，正常而言，一旦你买了房，通胀越厉害，对你越有利，因为你的债务总额是锁定的，房价却不是锁定的，随着通胀的增长，两者就会形成一个套利的剪刀差：2008年，你借了70万买一套房，以为一辈子做房奴了，要用一生才能还清70万。其实你欠的钱永远都是70万，但是房价不会永远是那个房价，并且2008年70万与2020年70万的真实购买力是不一样的，所以货币通胀了十几年，你的债务其实一直在稀释，到了2020年，70万已经不是什么大钱了。所以，钱啊，越早借越好，让时间帮你稀释。闲话不多说，下面马上展开分析：

关于通胀：

我们说，房价上涨的原因之一是货币现象。每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，再传导到工资上涨，大约4-6年时间。

比如同样30年按揭来说，以深圳为例，2015年之前，月供2w，对很多人来说，已经算很高了。但是到了2020年，月供2万，很多人都觉得还能接受：

因为通胀，你的名义工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：最终通过社会工资的普遍上涨，来夯实房价的泡沫。

怎么理解这句话呢？

就是一套房原来400万的，后来涨到了600万，一下子涨了50%，是不是资产风险很高了？对，高层也知道很高了，于是出台了调控措施，一边摁住房价，一边让货币逐步传导到工资，过了几年，月薪由1万后来涨到了2万，3万，这个时候大家一看：哦呵，600万的房子好像也不高了，买啊，冲鸭！

2008年有人说：深圳的房价如果涨不到10万一平方那就是中国城市发展的耻辱！结果他被网友一顿痛骂，因为那时即使是华为的招聘工资也只是1万出头而已，但是到了2020年，华为的起薪已经涨到了3-5万，而深圳很多地段的房价早就涨到了10万一平方。

随着货币通胀，估计再过几年，华为如果没有倒闭，起薪可能会涨到5-7万，那个时候年薪百万也不是令人仰望的数字了。（想想80年代快速致富的榜样万元户好像还是昨天的事，天啊，一去不返的货币！）

所以，如果你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐心撑住5年左右，一定会好转的。这也告诉大家一个道理：如果自住，尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子，减少置换的成本。因为若干年后，你现在的烦恼将不是烦恼。

以后当然没问题，关键是前五年如何还月供？特别是高额月供如何还？老铁，你赶紧支招啊！

一、永不还贷

房产多军认为负债是财富，在大通胀的背景下，这样的思维已经胜过一般人。多军的目标是通过房产这个杠杆尽可能多地增加负债买入更多资产。多军的观点是，银行的负债是不需要还清的，衍生来说，为什么要还清月供？

对待月供的正确理念是，要破除“还清”这样的认知障碍，尽量维持和增加负债，不断把还入的月供再贷出来。

贷款是什么?贷款绝不是一种要归还的东西，贷款是一种理财产品。通过优质房产+优质负债这个绝佳的资产组合，实现大通胀时代的反收割，跟着ZF的步伐，收割没有买房和没有负债的韭菜。

从一开始，很多就没想把贷款还清过。“完全没有贷款”，是一种不可想象的生活，晚上也是睡不着觉的。通胀每年10%，负债100万每年就赚约10万。没有贷款负债的田园生活早已不在，只有穷人害怕负债，富人是一生都负债的，李嘉诚快100岁了，一生都在负债，这辈子该精彩的也精彩了，以后照样潇洒而去。

二、银行融资的上限（D算法）

在融资贷款方面，个人最大上限能在银行搞多少钱出来？100倍。由低到高，四种算法具体如下：

大部分人的认识和做法止步于A算法和B算法。两者都是财务的静态平衡，即看目前有多大能力就办多大的事。这样的做法，导致经济收入原地踏步或前行十分缓慢。

少部分人可以做到C算法阶段。C算法的核心思想是用个人所有的收入，特别是融资收入（很多人可能都不知道融资收入也是收入）来还清月供。C算法的最终目的，还是“还清贷款”，也就是按照现金流盈亏平衡的原则，尽可能多贷。C算法的上限大致是年收入的30倍左右。

D算法的核心思想是维持现金流平衡，而不是还清贷款。也就是一直持有资产，一直还债，一直维持利息支出，但永远不结清。

月供本身包含本金和利息，真正消耗掉的只是利息，还进去的本金是凝结在房产资产里面的。所以只需要做到收入能够还得起利息就行。D算法主要靠“持续不断地加按揭”，实际中主要做法是截断再抵押。这种人对利率完全不敏感，甚至年限也不是很敏感，因为每过几年都要截断重新做。

三、现金流管理

是否能负债加杠杆，不取决于债务额（欠了多少钱），也不取决于债务率（债务额在全部资产的比例），而取决于现金流情况。首付与月供是一体规划的。

怎么把高额月供按时还到银行账户上，现金流管理是十分重要的。除了买房自然会增加的收入，如公积金、房租等收入，在不增加其他收入的情况下，还月供主要靠现金流管理，即资金的腾挪周转，合理利用。

现金流管理的核心是资金的调配。就是资金的跨期交易安排，把别人现在的钱挪过来自己使用，把自己未来的钱挪到现在使用。主要做法是通过银行贷款、朋友拆借等，熨平现金流，实现资源的最大化利用。在货币不断贬值的情况下，按照当下的购买力锁定一笔资产——资产价格上涨、债务负担减轻，能够享受双重红利。

四、最大化增加收入

大多数人月供压力大的原因，还是收入太少。需要尽量创新，多创造收入。个人收入主要有：工资收入、资产收入、融资收入等。工资收入相对固定，资产收入主要是租金收入、知识产权收入等；但是融资收入也是一项重要的收入来源。通俗来讲，为了维持现金流，从其他渠道搞来的钱也算收入，哪怕是借的。

充分挖掘职业平台的资源，创造额外收入。职业最重要的意义不是工作本身，而是平台所附带的资源。比如，体制身份，目前其所附带的资源仍是可观的，光是银行所赋予的金融资源就可以有200-300万，并且级别越高，额度越大，可以帮助直接跨越资本原始积累阶段。

开发新的收入渠道。上班是很简单和轻松的事情，因为有老板做最后的决定，担实质的风险。自己朝九晚五，偶尔加加班，可以经常用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。很多人在问，上班之外能做什么呢？支撑房产多军前行的背后是锐意进取的精神，不断创新发展。收入不够还利息，就创造收入。

创新才能生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等，风口一个又一个，发展日新月异。对于那些尸位素餐，活着如行尸走肉，25岁就看见75岁未来的人来说。每天过着一样的生活。三年之前，三年之后，他们的生活都没有任何变化。对于我们来说，每天都在努力想办法还月供。月供的压力巨大，资产端也在迅速膨胀。三年之前，三年之后，就是两番天地。

五、负债优化

负债结构的优化有助于大大地降低月供额度。我们需要在贷款风口宽松的时机，运用其他核人的资格，或者拆借腾挪周转，通过截断对敲等方式，将短期的信用贷朋友拆借等置换成长期的按揭抵押贷等，将利率高的劣质贷款置换成利率低的优质贷款，也就是我之前说变短为长，借低还高。

来源：楼市团长

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