买房之前,先读懂这三条购房逻辑

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-09 09:02

著名的房地产研究专家任泽平的房地产周期理论：长期看人口，中期看土地，短期看金融，受到业内外的诸多认可。

然而，房产研究者、房产从业者往大了算，数百万而已。毫不夸张的说，14亿人口，每个人都跟房子息息相关，而对于普通人而言，房地产周期理论门槛有点高。

因此，我希望能通过简单的三条逻辑，把购房的考虑重点讲清楚。不过需要说明的是，这三条逻辑更多是针对那些还在考虑“选择哪个区域或城市定居”“选择哪里投资”的朋友。

逻辑一：房子需要靠钱来买

有朋友会觉得这简直就是“废话”，房子不拿钱买难道白送吗？

但我这里想跟大家传达的是，买房之前要考虑“大钱”“中钱”和“小钱”。

何为“大钱”：城市一年的GDP、工业生产总值、数字经济产值等都属于这个范畴，选对一个有经济发展潜力的城市，绝对是最重要的一步。

何为“中钱”：城市居民储蓄总额、城市人均可支配收入、人均工资等都是中钱，房子是高档耐用品，而不是快消品，只有钱袋子鼓了才能消费得起。

何为“小钱”：家庭收入、家庭支出、家庭负债、资产配比等都是小钱，厘清家里的实际情况，稍稍“踮起脚尖”来考虑房子，才是明智的选择。

以上海为例，GDP一直以来都处于全国城市的前列乃至第一位，且一直保持较快增长，核心由第二产业向第三产业转移，金融、贸易等在全国居重要地位。

上海历年GDP走势

而从工资来看，上海的薪资水平在全国也是最高之一，金融、互联网等行业收入高。

全国城市薪资水平排名

逻辑二：房子需要有人来住

房子是城市建设的一部分，更是每个家庭的承载，如果没有人住，就失去了存在的价值，例如那些“空城”“鬼城”的房子。

最简单的道理是：人口越多，房子的需求越大，市场越大，上涨的空间也越大。

我们要学会从以下两个角度看城市人口：

现有人口看结构：外来人口与本地人口的比例，人口的年龄结构，性别结构

未来人口看新增潜力：人口自然增长率（出生率-死亡率），人口流入数量，小学生数量（反映了请下一个10-15年的消费潜力）

同样以上海为例，2018年上海市常住人口总数为2423.78万人，户籍常住人口1447.57万人,外来常住人口976.21万人。

常住人口出生率为7.2‰，呈现下降趋势，所以城市人口的新增需要依靠外来人口。

逻辑三：房子需要新旧交替

如果一个城市只有新房市场，没有二手房市场，绝对是不健康，且不可持续的。

二手车由于评估困难，信息不对称，始终是个“小市场”；但二手房经过了多年亲身居住体验，小区环境、物业、户型等都经过了检验，可选性并不低于新房。

新房与二手房价格的对比，能反映出未来几年的趋势，新房价格一味涨，二手房价格却几年不动，会是一个有潜力的市场吗？

以上海为例，数据显示，近五年来，上海市二手房成交量124万套，约为新房的3倍。这当然与上海的供地有关，但更多的是刚需群体购置第一套房的通知，另一批人朝着改善的道路前进，源源不断的腾笼换鸟。

综合以上，选择一个城市或区域买房之前，先考察清楚城市经济、居民收入水平以及自己的收入状况；城市的人口总量和趋势；城市的一二手房市场。

多看看，多听听，才能少踩坑，多获益。

来源：新知新青年