透市|中海、绿地大手笔入局 武汉前8月土地成交破千亿

“中国武汉已满血复活”，这是9月5日武汉市副市长陈红辉在2020世界旅游合作与发展大会上的发言。他表示，目前，武汉旅游产业复苏振兴，全市旅游经济实现了从“动起来”到“暖起来”再到“火起来”的“三级跳”，武汉已经“满血复活”。

而“满血复活”同样适用于武汉的房地产行业。据统计，前8个月武汉新建商品房销售12.94万套，销售面积1340.95万平方米，环比增长19.03%，同比减少18.94%；住房供应方面，武汉新建商品房批准预售14.01万套，批准预售面积1634.33万平方米，环比增长22.82%，同比增长10.89%。

疫情对武汉的影响正在消退，而土地市场的热度是房地产市场逐步恢复活力最直观的表现。

8月21日，武汉市黄陂区7宗地块被绿地以164.32亿元收入囊中，而此次土拍落槌也让武汉今年土地出让金额突破1000亿元，成为今年除杭州、上海、北京、广州、苏州、南京、宁波和重庆外第九个土地出让金超过千亿的城市。

8月31日，武汉又一口气挂牌出让15宗地块，编号为P（2020）089号至P（2020）103号，总土地面积132.29万平方米，总起价51.86亿元。

多种迹象表明，武汉土地市场正一切向好。

前8月土地成交破千亿 高溢价率提振市场信心

今年前8月，以武汉为首的二线城市依然是房企攻城略地的重点。

中指院数据显示，1-8月，房企重点布局二线城市，城市群中长江中游热度提升。50家代表房企1-8月二线城市拿地占比为53.6%，三四线为42.1%，一线占比为4.3%。

从区域来看，房企更倾向于在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比之和为57.3%。其中，长三角热度最高，占比为26.1%，长江中游热度提升，占比达到12.1%。值得注意的是，中西部省会城市与城市群内热点城市颇受房企青睐，武汉尤甚。

数据显示，1-8月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占7席，其中武汉、兰州和西安分列前三位。其中，50家代表房企在武汉拿地超1000万平方米。

来源：中国指数研究院

聚焦武汉土地市场，今年第一季度，为抗击疫情，武汉土地市场迅速响应，主动暂停交易；第二季度，武汉加速恢复土地市场，用地指标同比“转负为正”。进入第三季度，武汉土地供应各项指标开始赶超去年同期。据中国网地产统计，2020年前8月，武汉土地市场成交数量达到89幅，成交总额达到1063.97亿元。

来源：中国网地产

值得关注的是，从1月16日-3月30日的46天中，武汉土地市场在一季度有一半时间处于“休市”状态。武汉封城前的1月15日，武汉土地市场成交4幅地块，总成交价42.61亿元，其中包括3宗住宅用地与1宗商服用地。

随着疫情防控形势持续向好，武汉土地市场开始在三月下旬“解冻”。3月31日上午，武汉迎来疫情之下的第一场土拍，10宗挂牌地块全部成交，成交总价108.53亿元，包括3宗工业用地、1宗商服用地以及6宗涉宅用地。其中，10宗成交地块中，9宗为底价成交。

5月开始，武汉土地市场迎来疫情后的真正“爆发”。中国网地产统计，5月-8月短短4个月的时间，武汉土地市场成交土地68宗，占前8月89宗总成交土地数量的76.4%；成交金额862.15亿元，占总成交额的81.03%。

来源：中国网地产

尤其是6月份，武汉土地市场成交土地18宗，成交额突破300亿元，达到311.17亿元，成为土地交易金额最多的月份。同样也是在6月份，武汉土地成交溢价率开始明显提升，18宗成交地块中有13宗溢价成交，总溢价率达到10.84%。

涉宅用地中，6月18日蓝光地产以总价14.34亿元、溢价率73.01%竞得P（2020）037号住宅用地。6月30日，南山地产以9.62亿元摘得P（2020）048号住宅用地以及恒瑞众诚以6.35亿元摘得的P（2020）049号地块，溢价率均超过93%。

而进入8月，武汉涉宅用地交易中，出现溢价率超过100%的地块。8月11日，成都德商集团经过117轮竞价以16.47亿元总价拍下位于光谷中心城的P（2020）073号地块，溢价率高达105.39%。

贝壳研究院数据显示，7月武汉住宅用地规划建面累计值排名位于一二线城市中第11位，而8月武汉跃升至第3位。8月成为武汉土地推量的重要时期。其中，黄陂区在8月成交住宅用地规划建面占全武汉比重77.1%，原因是8月6日武汉市黄陂区自然资源局发布《存量住宅用地项目清单》，其中包含22宗住宅用地。而8月成交其中的7宗，共计425.7万平方米，为全国成交住宅用地规划建面最高的城市行政区。

业内人士分析，武汉土地市场稳中向好，是过去三五年发展趋势的延续，目前来看并未受疫情影响太多。此外，房企在土地市场上的积极表现，也向外界传递了一个强烈的信号，持续看好武汉未来的发展。

品牌房企纷纷入局 后期土地市场走势趋稳

前有蓝光、南山高溢价拿地，后有中海、绿地高总价入局。

中指院数据显示，2020年前8月，在武汉拿地前10的房企，拿地总额达到646亿元，占武汉土地总成交额的60.72%。前10名房企中，不乏绿地控股、中海地产、华侨城、中国金茂、龙湖这样的实力房企。

其中，绿地控股、中海地产两家房企在武汉拿地均破百亿，分别达到192亿、144亿。

来源：中指研究院

6月30日，武汉迎来上半年土拍市场收官战。武汉市以现场挂牌方式成功出让2宗地块。最终，中海地产以144.2亿元竞得P(2020)013号、014号地块。

有趣的是，13、14号地块拥有极为严苛的出让条件。出让文件显示，该地块竞买人须承诺若竞得地块后，引入1家或以上控股股东为《财富》杂志2019年公布的世界500强公司的总部或区域总部入驻，并建设一座五星级标准的品牌酒店。竞得人须自持公建计容总建筑面积的50%以上，自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

显然，严苛的条件也只有身为央企的中海来承担。中海地产行政总裁张智超表示，“我们将充分发挥央企的使命和担当，进一步加大在汉投资力度，积极参与武汉城市综合开发。我们对武汉城市发展的信心从未改变”。

中海摘地后不到两个月，8月21日上午，绿地控股便以约164.32亿元一举拿下黄陂区7宗地块，刷新2020年武汉土地出让总价记录。

拍卖的7宗地块，全部位于黄陂区盘龙城经济开发区，总出让土地面积约3634亩。按照规划要求，该区域后期将建设会展建筑面积不小于90万平方米的博览中心，并于成交之日起42个月内完成建设。

此外，还将建设不少于10万平方米的酒店，其中按五星级标准建设的酒店不小于4万平方米，按四星级标准建设的酒店不小于3万平方米，并引入一家有四星级及以上标准酒店建设、运营经验的世界500强企业旗下酒店管理公司入驻经营。

显然，同样严苛的土地出让条件，被具有国资背景的绿地收入囊中也在意料之中。

据统计，2020年前8月，武汉土地市场单次成交50亿元以上达到6次。武汉土地市场持续向好，中海、绿地等诸多房企争相进入，除相关部门加大优质地块的供应外，还有一个重要的原因是武汉土地市场宽松政策的加持。

据了解，为确保土地市场平稳健康发展，为疫后社会经济加快恢复做出贡献，武汉市自然资源和规划局与土地交易中心等部门今年以来推出了“一揽子”土地政策。例如，“10%竞买保证金、允许银行保函代替、取消竞价熔断规则、延期或分期缴纳地价款、分期办理出让合同、兼容地块分用途定价、第三产业（房地产除外）80%地价、全面推行网上挂牌”等一系列惠企利市措施。

多种“福利”加持，是疫情之下武汉土地市场仍能坚挺的关键。

随着武汉城市发展恢复正常，住宅用地规划建面流拍率持续下滑至稳定水平。对于未来武汉土地市场表现，贝壳研究院表示，就目前公示的土地出让计划中，武汉9月计划出让住宅用地规划建筑面积仅为8月成交的7.2%，因此，预期后市武汉住宅用地市场趋于平稳。

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