疯狂买房的背后:楼市“四面楚歌”,“房价下跌表”浮出水面

国人为何如此热衷买房?相信对于这个问题,不同的人都有不同的回答,但最本质的原因无非就是买房能稳定增值。也许从这个角度来看,我们不得不承认当前房地产行业早已被金融属性所替代,但客观来讲,这也是市场经济的必然性。原因很简单,明面上有着每年的通货膨胀,在货币政策中性背景下,房子被当作是抗膨胀的投资产物,甚至在此期间随着去库存、棚改战略目标,买房甚至一度成为最有价值的投资。而在这样的背景下,不少人内心深处滋生一种心理预期,那就是再不买房以后就买不起了。

也许当大家听到这句话时,似乎都不以为然,但理论上来讲,这就是大多数人购房者最真实的内心写照。往往现阶段并不需要房子,但随着市场火热、部分开发商恶意抬高等,恰好戳中了购房者买涨不买跌的软肋。据数据显示,2015年-2019年,我国住房贷款余额有27万亿元,上涨至55.3万亿,与此同时城镇居民住房拥有率接近96%、户均套1.5套、家庭户均资产高达317.9万元。

当看到这些赤裸裸的数据时,我不禁感叹在过去疯狂买房的背后,也许大多数人并不熟知外界形势。或者说那些最真实的数据早已被“幸存者偏差”所掩盖,例如我国住房空置率接近22%、居民杠杆率突破60%。

客观来讲,最近几年楼市并没有大家想象中的那么来势汹汹,相反的在疯狂买房的背后,楼市“四面楚歌”。首先我们需要了解一下宏观背景,相关部门明确表示未来楼市继续坚持“都市圈、城镇一体化”总体方针进行。而在这样的趋势下,城镇化进程从60%到70%似乎成为一道不可逾越的鸿沟,最本质原因就是消费规模出现本质变化,在人均面积40平方米的前提下,刚需需求似乎成为过去。而对于接下来进城的老百姓来说,在某种程度上来讲,买房更倾向于接盘。

其次资产层面发生翻天覆地变化,由于外界因素影响,货币政策要比过去十几年更加严格。而在内部环境下,房贷转批量LPR布局正式完成,也就是说房贷利率这个大招不再局限于实体经济。

仅从这2点来看,我们可以得出一个结论,那就是未来楼市将会失去人口、政策2大因素的支撑。事实上对于这一点,当前市场也正在发生潜移默化的变化,例如开封、岳阳、北海等十三个城市正在掀起降价潮,一方面二手房房价跌幅超8%,另一方面对于去库存压力的楼盘来说,偷偷降价20%早已经是常见之事。

而对于稍微有点热度的城市来说,市场横盘已经是板上钉钉的事情,例如合肥某优质楼盘,即使面临地铁,也逃脱不了降价也无人问津的局面。看到这里相信大家一定会反驳那一二线城市呢?对此最近“十大热点城市座谈会、12家重点开发商设立3道红线”的官方动作,其意蕴清晰明了。

在这样特殊布局下,若不出意外今年楼市基本是泡汤了。对于开发商而言,自从进入8月份,到期债务规模突破百亿,同比上涨58%,曾经不屑一顾的现金流,此时却成为最后一根稻草;对于持房者来说,特别是在2017年之后入场的购房群体,此时此刻却陷入循环焦虑中,房子短期内无法套现,自身杠杆却达到极限,若狠心降价拋房,内心却有一丝的不甘心。

平心而论,当前并不是买方市场很艰难,相反的是卖房市场。杭州、郑州等地二手房挂牌房源连续多月2倍增长。对此仍有不少人也许还活着自己幻想中,如此痴迷房价上涨甚至走平,这也许就是炒房心态吧!

总的来说,对于市场规模突破16万亿的楼市来说,这一次新一轮调控并不像以往一样,或者说从规模和力度来讲,可以称之为创历史新高,例如集体建设用地、宅基地确权、旧改的序幕全面被拉开。也许我们还未意识到,但不得不说承认“市场未觉,政策先行”。

俗话说当看到经济的底层逻辑后,一切趋势都将尽收眼底,靠着人口红利、政策倾斜支撑的楼市,未来格局其实并不复杂,对此被誉为国家智囊的仇保兴给出自己的“房价下跌表”,那就是以人口线延伸新一代市场格局:对于一二线城市来说,有限的土地使其不得不提高落户门槛,市场终究被高端市场所掩盖,增值空间并不存在上限;三四线城市由于产业结构单一,不管城镇化结局如何,人口始终为流失的一方,市场更多的是泡沫化;而此时最关键的就是二线城市,上面承载了次级住房需求,下面却连通城镇化出口,市场可期,这也将是未来楼市重要布局所在。

来源:房产新视界

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