数说主城新房价格变化:“涨跌”之间你的购房预算又增加了吗?

对有买房意向的人来说，每月两个数据是最值得关注的：一个是月初各个平台发布的楼市月度成交报告，一个是月中国家统计局发布的70城住宅价格指数。两个数据综合比对，基本可以对当下的房价涨跌有个判断。

适逢月初，青岛的新建商品住宅（以下称“新房”）价格有什么变化吗？毫无意外，又涨了！并且，创下了今年以来单月新房最高成交均价。

估计有些想买房但一直还没出手的朋友又该睡不着了，眼见着手里的房款又毛了。

所以今天我们就从各项数据中，讨一讨今年以来，青岛新房价格变化中的一些玄机。

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数据的统计，一般都有固定的范围：比如说青岛本地的数据平台，会包括青岛所辖的全部区市，均价的测算，也是以全市范围来计算的。但是想国家统计局的70城住宅指数，则只包含青岛城区，也是就是不含胶州、平度、莱西三个“市”。

我们今天主要讨的数据源是锐理新媒体发布的青岛全市数据中，青岛主城区的部分。

为什么是主城区呢？

通常来说，一个城市的主城区，是这个城市政治经济的中心，对于城市的其他区域有风向标一样的引领作用。

二来，一个数据统计显示，青岛主城区面积约为大青岛的5%，而在这个5%的土地上，聚集了青岛大约30%的人口。而根据青岛官方发布的《2019年青岛市国民经济和社会发展统计公报》，2019年青岛全市新增常住人口约10.5万人，这其中有三万多是增到了主城四区。无论是常住人口比例还是新增人口比例，主城区的数据受关注度更高一点。

最重要的是，青岛主城区房价远高于其他区市，从八月的数据来看，主城新房成交面积约占全市的12.5%，但成交总价占全市的25.7%。通俗的说，够在青岛主城买房的钱，放到其他区市基本都是随便挑。

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简单粗暴的一张折线图，色彩分明。

除了代表全市均价的黑色虚线，主城区成交价格已经明显的分成了两大阵营：有钱人的市南崂山和普通人市北李沧。

先说市南崂山。

著名的地产商李先生说了，买房最重要的是地段地段地段！而地段好体现在哪里？价格上。

市南崂山的房子为什么要价高？一是青岛的政治、经济核心区；二来可开发土地少，物以稀为贵；三来有山海自然景观锦上添花。

从今年成交价格来看，市南崂山的月均价格波动都很大。像市南峰谷之间，单平差价超过了2.1万。而造成这么大波动的原因，成交量少，成交项目价格差异较大。

市南区新房常年月均成交套数都是个位数，单月成交超过十套，都能算成交量“巨大”。并且在售项目真的少，位置分散，项目之间本身的差异就很大，比如说单价最低的禧竹雅园均价不到四万， 最高的深蓝中心单价九万，波动大也不足为奇了。

与市南单盘价格差异引起的月成交价波动不同，崂山成交均价波动主要原因是区域发展不均衡。总体来说就是南边的房比北边的贵，东边的比西边的贵，山南的比山北的贵。比如说南部区域海信君澜、银丰玖玺城的主打高端住宅的项目，均价基本都在六万以上；位置稍微次一点的佳源华府、鲁商·蓝岸丽舍均价也在4.5万以上；但同样是位于南部，远洋万和公馆定价就在四万下，就是因为它在浮山北。

另外，在崂山区有个奇特的存在——中联依山伴城，在一片中高端改善项目中，以刚需刚改作为主打产品，2.2万的均价可以说是真的“价格洼地”了，并且项目体量大，在售期已超五年，是目前主城少有的长寿项目。以崂山中高端新房的成交数量成交价格来看，区均价常年盘踞全市第二，依山伴城“功不可没”。

不过，即便是波动较大，从1-8月的数据来看，市南崂山的新房价格还是呈现上涨的趋势。对普通购房者来说，曾经高攀不起的地方，以后更加高攀不起。

再说市北李沧。

很多人不理解，行政区合并那么多年了，为什么市北区还是要分“市北”“四方”，别的领域不清楚，在房地产领域，这两个区之间真的有“壁”，合在一起不是不可以，但数据和现实的差异就太大了，基本不具备参考价值，所以还是分开看比较清楚。

折线图显示，在今年前两个月老市北和老四方的新房价格相近，差额仅在千元左右，但从三月开始差距加大，老市北一路小幅度波动上涨，老四方则大幅度波动下降，到7月两区域最大差额已经超过了每平1.3万元，尽管四方到八月止跌回升，与市北还在有单平八千多元的差距。

所以说老四方房价真的下降了吗？甚至还梦回几年前？当然不是！

老四方成交均价下降，与区域内高单价项目供应不足有关。

从原来的四方行政区划图上可以看到，过去几年中维持着老四方较高均价的新都心片区，上半年供应量很少，保利天汇和海尔产城创世纪观邸的住宅基本售罄，新盘青特星城到八月才首次开盘，有住宅房源销售的仅有七色堇和新都朗悦。

高单价房源不足的情况下，滨海新区、水清沟等区域还有单价2万元左右的新房在售，月成交价走低也在情理之中。至于说7月的价格“洼地”，似乎是因为一个2010年前后的项目补办房产证造成的。

相较之下，老市北3月之后的月均价稳中有升。与新都心一路之隔的浮山新区，上半年的保利大国璟、和达君玥、远洋万和城等表现不俗，7月后又有金地宸悦等项目加入战局。价格上也从之前的二万八，提升到三万元以上。

大多数情况下，李沧都是主城区房价最“友好”的区域。楼市大热的年景里，李沧的新房价格也曾比肩市北，但到了楼市“小年”，区域内的项目也特别懂得如何让自己“活”下去。

现在的李沧，是主城区毛坯房源最多的区域。东部生态片区和中部商圈片区，以绿城龙湖融创为主的几个在售项目是拉高区成交价的主力，西部的交通商务区和北部十梅庵片区在售新房价格大多在每平2.2万左右，而且还有主城稀缺的小户型，对于“必须”留在主城的刚需客来说，算是利好。

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从2018年开始，在国家统计局公布的70城住宅价格指数中，青岛新房的月成交价格，上涨的幅度都不大，给人一种青岛楼市后继无力的错觉。

然，错觉就是错觉。

本轮楼市的起伏，公认的是从2015年前后开始的。从2015年到2019年，青岛全市新房成交均价从不足万元的每平8431元上涨到去年的每平14274元，涨幅超过了69%。而主城各区域上涨的幅度分别为市南149.67%，老市北99.62%，老四方116.03%，李沧134.58%，崂山56.73%。

中国人讲聚小成大、积土成山。那些持币观望的买房人，恐怕也没有想到，五六年间，青岛主城去房价会飞升至此。即便是经历的疫情近两个月的“空窗期”，青岛主城新房价格还是没有预料中的“疯狂下降”。

在众多有购房需求的人中，两类是不用考虑“买房时机”，一种是真有钱可以随意买买买的，一种是真没钱，但可以享受保障房政策的。两类之外的那部分，既无政策兜底，又不能随心所欲，看准市场，择机入市就很重要了。

岛城知名地产数据专家马光明先生就曾说，青岛主城地少人多，（购房）需求是非常旺盛的，未来三到五年，房价都会呈现短期微降迅速回升稳住的一个态势。所以，刚需们可以抓紧时间上车了。

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