开发商将未售车位整体转让给第三方 业主质疑流程不合法

原标题：开发商转让未售车位给第三方 业主称不知情 律师：公示程序有瑕疵

红星新闻

上周六，成都蜀都中心一期的业主代表们聚在一起，找到开发商寻求说法。原因是开发商将小区未售车位整体转让给了第三方之后，业主们才知道此事。一些业主为此发出质疑，“程序走反了吧，应该是先征求意见再变更吧？”“第三方公司有什么资格把剩余车位全部买下？”

8月31日，红星新闻记者联系上该小区的开发商成都蜀都银泰置业有限公司，公司工作人员表示是依法依规将剩余未售车位转让，全程进行了公示公证。

↑蜀都中心一期停车场已由第三方管理

〖业主质疑〗

未售车位转让给第三方

流程不合法 公示地址不一致

“根据城乡建设局有关停车场备案要求，经营方需要对备案事宜提前进行公示，并征得2/3以上业主同意，物业通过公告栏、业主群推送，其公示和征集符合相关流程……”近日，蜀都中心一期的业主群里物业推送了一条消息，其中提到开发商将未售车位全部出售给“慧伯停车”，其经营权已一并转让，且为了满足住宅业主享有车位购买优先权，在3月份将未售车位明细在小区公告栏进行了公证公示。

该消息一出，业主群里便炸开了锅，“程序走反了吧，应该先征求意见再变更吧？”“第三方公司有什么资格把剩余车位全部买下？”业主们纷纷发出质疑，表示不知道有公示等情况，开发商的操作流程存在问题，并反对开发商将未售车位整体售卖给第三方。

8月29日，业主们聚集在一起，找到小区开发商和物业，召开了业主大会。不过，对于开发商的回复，业主们并不认同。

业主代表表示，首先，开发商称在3月份进行公示了15个工作日，可那个时候因为疫情影响，业主几乎不出门，还有很多业主在外地。所谓的qq群通知，群里不到100人，而整个小区有好几百户人。第二，虽然7月公示，但是第三方公司早在6月底便进场管理，先进场后公示的流程不合法。第三，在公示资料中，公证内容和公示内容中的地址不一样，公示中写的德赛一街138号，而公证中写的天府二街138号。就算业主看见，也会存在误解。

↑公告地址与公证中的地址不一致

〖开发商回应〗

转让流程合法合规

大产权证上地址无法变更 所以不一致

是否有权转让车位，流程是否合法？对于业主们的质疑，8月31日，红星新闻记者联系上小区开发商成都蜀都银泰置业有限公司，公司工作人员向记者进行了解释。

“我们是根据相关政策来做，没有违规。”上述工作人员表示，根据相关文件，建设项目办理首次初始登记已满两年，且项目房屋产权已售面积达总面积80%，便可以转移给专业停车管理公司。另外，购房合同中约定，未出售的地下停车场、地面停车位归开发商所有，因此开发商有权将剩余未售车位进行转让。

↑停车场由第三方管理收费等

对于业主反映的没有收到相关通知，该工作人员回应称：“我们进行了公示和公证，而且做过两次公示。期间，也有业主看到公示后前来购买车位。”后因政策变化，第一次公示（3月左右）时本来只需要15个工作日，但当资料准备完以后，新政出台后需要30个工作日，便在7月进行补充公示。

关于公示中的地址与公证地址不一致，工作人员称，该小区最早的地名为德赛一街138号，后来地址变更为天府二街138号，但是由于先出房屋大产权证，后出地址变更证明，大产权证上的地址是无法更换的，所以，公示地址是按照大产权证上来写的。“虽然地名不一样，但实际是表达的同一地方，公证处的人也会查。”

对于其他问题，该工作人员表示不清楚，需联系负责人。由于公司负责人在外地出差，截至发稿前，对方并未进行回应。

〖律师说法〗

开发商进行公示后有权售卖

但在程序上存在瑕疵

↑蜀都中心一期停车场由第三方管理

四川金坐标律师事务所律师王跃坤表示，开发商有权售卖这些车位，但前提是保障业主的优先购买权，对业主进行公示公告，在业主没有意愿的情况下可以售卖。

在查看了相关公示、公证资料后，王跃坤认为，公示存在几个问题：首先，公示的时间，二三月份因为疫情，大家都不出门，很多业主没看，还有一部分业主在外地也不知道此事；其次，公示中的地址和公告中的地址不一致，有业主搞不清德赛一街是哪，会认为不是蜀都中心一期。

因此，基于上述情况，开发商是没有很好地保障业主的知情权以及优先购买权的。无论是故意还是过失造成这种情况，程序上是有重大瑕疵的。

四川凡高律师事务所林小明律师认为，根据《物权法》里关于与业主的建筑物区分所有权的规定以及《临时管理规约》的约定来看，由于“未出售的地下停车场（库）、地面停车位（库）”属于开发建设单位所有，因此，若业主与开发商均认同前述约定，且该约定也没有违反法律强制性规定，开发商对其所有的停车场按法律规定进行了相应登记，作为所有权人的开发商可以对前述车库或车位进行处分，包括整体向第三方转让其车库或车位。

根据物权法规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。就开发商对车位或车库转让进行公示并予以公证保全证据的行为而言，从形式上证明了开发商满足了业主优先购买权，但实际在程序上存有瑕疵。比如，公示中地址与公证地址不一致，容易造成一般人的误解或忽视，难以确认公告所处分车位在其所在小区。既然是公示，就应该采取更大范围、更多方式让小区业主尽可能地知晓公告内容，而不是只张贴一份A4纸打印的公告，这容易给人感觉是“走过场”甚至是“暗箱操作”。

为避免不必要的纷争，业主与开发商及第三方可以协商，找到并达成三方共赢的妥善解决方案。

红星新闻记者 张肇婷 摄影报道

编辑 于曼歌

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