质疑精装缩水与开发商对簿公堂,青岛五名业主都输了!

　因精装修标准缩水而与越秀地产对簿公堂，青岛的5位业主都败诉了。二审败诉后，还分别承担了4300元的案件受理费。

　　新房捆绑精装修销售，交付后如果业主质疑交付的房屋没达到卖房时的装修标准，怎么办？这个问题，在2020年的新建商品房市场，一定有无数的购房者想过这个问题。青岛这5位败诉业主的一审、二审判决，内容大同小异，我们梳理这5位业主的维权过程，希望青岛的购房者能有所借鉴。

　　PART 1 精装修达到标准了吗？

　　2019年5月20日，市民崔某与青岛越港房地产开发有限公司（以下简称越港公司）签订商品房买卖预售合同，购买了越秀臻悦府项目，单价6110元，总价款738394元；另捆绑装修价格3000元/平方米，装修总价362550元；总价1100944元。

　　2019年6月19日，房子交付后，业主认为房屋装修标准不符合合同约定的标准，要求对房屋的装修价值进行鉴定，但遭到了越港公司的拒绝。拒绝的理由是，越港公司认为房屋装修的价值不能通过鉴定确认。

　　但业主认为，开发商交付的房子没有达到合同约定的3000元/平米标准，坚持要求第三方鉴定装修价格并赔偿差价损失。

　　2020年的时候，楼外楼曾接到过不少购房者反映的问题，和上述这位业主的情况极度相似。

　　但法院一审认为，商品房属交易商品，在出售中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值，是开发商综合市场供求关系、价值规律、利润空间等各因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。所以，不应该按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值。

　　崔某的鉴定申请，在一审中不予允许。

　　PART 2 越秀的预售合同怎样约定精装修的？

　　楼外楼仔细地看了一下5位青岛市民的购房合同，在商品房预售合同中，对精装修所用的装饰装修主要材料和设备的品牌、产品、规格、数量等，是这样约定的：

　　1、外墙，涂料；涂料；

　　2、起居室:（1）内墙:前为系统默认，实际乳胶漆（2）顶棚:前为系统默认，实际为乳胶漆；（3）室内地面，前为系统默认，实际为强化地板地面；

　　3、厨房:（1）地面:瓷砖，瓷砖；（2）墙面，瓷砖，瓷砖；（3）顶棚，前为系统默认，实际为铝扣板吊顶；（4）厨具:橱柜、水槽、龙头、抽油烟机、燃气灶；

　　4、卫生间:（1）地面；（2）墙面，瓷砖，瓷砖；（3）顶棚，前为系统默认，实际为铝扣板吊顶；（4）卫生器具；5、阳台，不封闭；

　　6、电梯，（1）品牌，奥的斯；（2）型号:无；

　　7、管道:给水，PPR管；排水，U-PVC、铸铁；地暖，PE-RT；电管，PVC；太阳能，镀锌钢管；

　　8、窗户:塑钢窗，不设纱窗；

　　除了以上8条，在备注中还有一条值得注意：

　　若业主认为该商品房不符合买卖合同约定标准的，应于现实交付之日或者买卖合同第十一条约定交付日期（以先到日期为准）起10日内书面向出卖人一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论；买受人不得以房屋装修、设备标准不符合约定为由拒绝接收房屋，出卖人不承担逾期交房责任。

　　可以说，上述的约定非常详细了；重要的条款，比如有关装修环节该用的品牌，一概没有涉及！

　　越秀臻悦府的开发商，粗中有细地在备注中强调：出卖人不承担逾期交房责任。

　　PART 3 业主提供的辅证 开发商不认可

　　关于越秀臻悦府的精装修到底有没有达到预售时所说的标准，在庭审中，5位业主们都提供了一份“中国质量万里行“官网有关越秀臻悦府项目的公开报道：

　　这则2019年8月15日的报道中提到，青岛越秀臻悦府被指价格欺诈装修造假，遭业主集体投诉。

　　报道提到，交房时的竣工验收报告仅为主体建筑部分，提供不出综合验收报告及精装修部分的官方验收报告；开发商也没有拿出自身的装修验收报告，提供不了关于装修的任何合格和质量保证的文书。

　　收房时多有业主发现，房子存在渗漏问题，外墙凸起部分没做保温，房屋交付无电梯使用验收报告，不符合应急标准等。

　　此外，业主买房前不知道臻悦府是限价房，只是在交完钱签预售合同时才知道是限价房。这意味着越秀违背了拿地时的限价承诺，违规违法变相加价。

　　在合同附件四里面，明确规定，商品房销售均价不得超过5755.34元。也就是说，越秀臻悦府在限价价格基础上，强行捆绑了30万到36万余元的装修款。

　　但对业主庭审中提到的这个辅证材料，越港公司不予认可。

　　PART 4 开发商曾因“霸王条款”被处罚

　　但楼外楼注意到，早在2018年的4月19日，原青岛市工商行政管理局执法人员发现，青岛越港房地产开发有限公司在与消费者采用格式条款订立合同时，涉嫌在格式条款中免除了自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利。

　　当年的5月28日，原青岛市工商行政管理局作出《青岛市行政处罚决定书》(青工商合处字【2018】13号)，对该公司的违法行为给予了处罚。

　　PART 5 有业主因精装维权 被判侵犯开发商名誉权

　　遇到精装修纠纷，该怎么做？不该怎么做？

　　同样是在黄岛，已有业主因怀疑精装修缩水，在业主群里发布质疑精装标准方面的问题，而构成侵害开发企业的名誉权。

　　对该起案件，法官的说法是，新建商品住房的业主与开发商发生纠纷，业主采取发布损害开发商名誉的不实言论，扰乱楼盘的正常经营销售，已构成侵害名誉权行为，依法应承担相应的民事责任。

　　但遇到这种情况时，业主该怎么办？法官建议，买房过程中发生矛盾纠纷，应采取合法理性的维权方式解决，可直接与开发商协商和解、找有关行政主管部门解决或向人民法院提起诉讼。

　　但这当中，对购房者来说，会存在几个难题：一是找开发商理性解决，很难取得开发商积极的解决方案；二是购房者相对开发企业来说，处在一个相对弱、实力不对等的地位，难以在这场“马拉松式”的诉讼中获胜；三是交付后新房的精装修是否符合当初售房时开发商宣称的标准，由于精装修过程中使用的不同品牌的价格、利润空间到底有多大，普通购房者作为局外人，是难以知晓的。

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