绿城中国:深挖规模赛道,5年冲击5000亿 | 深耕长三角①

世界看东方，东方看上海。以上海为中心的长三角都市圈，毋庸置疑是国内经济腾飞“新引擎”，同时也是众多房企争相囤兵激战的热点区域。搜狐焦点上海&亿翰智库华东院2020联合特别策划“聚焦都市圈·深耕长三角”系列，通过梳理房企长三角耕耘史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

此为开篇，首先关注绿城中国。从行业第二滑落到“第二阵营”，绿城中国走了许多“弯路”。2019-2020年，绿城中国正恢复元气，奋起追赶失速的十年，但意欲在2025年冲击5000亿元，面临的挑战依然不小。

作者 | 吕明

出品 | 搜狐焦点上海&亿翰智库华东院

8月28日，绿城中国(03900.HK)召开2020年中期业绩发布会。中报披露，2020年1-6月，绿城中国实现合同销售金额912亿元，同比增长23%，完成年度目标2500亿元的36.5%。

绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东表示，2020年下半年的可售货源约为2700多亿元，如果按照近70%的转化率，预计为1900亿元，加上上半年已经实现的912亿元，销售额可达2800亿元，有能力完成2500亿元的销售目标。

2020年是绿城推进“战略2025”规划的开局之年，绿城在销售、营收、回款等方面均取得了不错的成绩，为未来五年的发展开了个好头。

绿城中国近年销售额及排名走势

（数据来源：企业年报、亿翰智库）

从第二名到第二阵营

“老龙头”绿城中国掉队

浙江省会杭州市，是绿城中国的发家地和大本营。1995年，绿城中国在此起家。同年，杭州桂花系列别墅开工建设，次年丹桂花园、金桂花园和丹桂公寓陆续上市，获得了杭州新一代商品房业主的广泛认可。

创始人宋卫平对于产品与服务的极致要求，让绿城中国在行业内外声名鹊起。作为杭州的本土房企，绿城中国几乎代表了这座城市的豪宅“血统”，而它在产品上不惜成本的打造，令其口碑日盛，收获了众多业内外“绿粉”。

2009年，是宋卫平掌舵绿城中国的高光时刻，那一年销售规模突破500亿元，仅次于万科排名第二。

绿城中国掉队，发生在2010年之后。最严楼市调控“国十一条”出台，楼市骤然收紧，绿城中国手足无措，一度陷入破产边缘。

关键时刻，融创中国孙宏斌伸来援手；不过，由于双方理念不合，合作半途而废。2014年12月，绿城中国委身于央企中交集团，进入漫长的磨合期。彼一时，在绿城中国奋力自救之际，房地产行业迎来黄金时期。碧桂园、融创中国等房企开启了疯狂拿地的扩张模式，迅速抢占市场，绿城中国则被接连赶超。

这家一度与万科叫板的房企，如今销售规模却不及万科的1/3，从第二名滑落至第二阵营，不能不说是一种尴尬。

2020上半年房企销售金额TOP20

（数据来源：企业年报、亿翰智库）

错过“地产黄金期”的绿城中国，意欲奋起直追，提出“2025年冲击5000亿元”的战略目标。重回规模赛道，张亚东始终充满信心。

规模的渴望与利润的焦虑

三年时间持续实现规模增长，然而，在绿城中国规模扩张的背后，低利润率一直都是绿城中国的痛点所在。

回顾2019年表现，净利润方面，2019年绿城中国实现净利润39.35亿元，同比增长65.7%；归母净利润为24.8亿元，同比增长147%。表面上看，盈利能力大幅提升，但这个大幅增长来源于2018年的净利润“滑铁卢”。

2015-2019年绿城盈利走势

（数据来源：企业年报、亿翰智库）

2020上半年并未有所改观，盈利能力指标同比全线下滑，其中毛利率25.88%，较去年同期下滑6.11个百分点；净利率13.1%，较去年同期下滑3.37个百分点；总资产净利率0.59%，较去年同期下滑0.12个百分点；平均净资产收益率7.12%，较去年同期下滑0.3个百分点。

薄利多销，增收不增利，不难看出绿城中国赚钱功夫火候不够。

对其“掌舵人”张亚东来说，想要五年冲5000亿，未来两年将是至关重要的节点。一方面，绿城中国早已迈过了资本安全线，另一方面，却迟迟无法在盈利效率上大幅突破，暂时还可以推卸为积弊难返，但随着央企中交集团的不断背书与输血，如何尽快提高净利润率、扩大规模和行业影响力，才是绿城中国更需要面对的挑战。

从杭州走向全国布局

土储货值已超7000亿

创立25年来，绿城中国已累计进驻29个省份近200个城市。在“区域聚焦、城市深耕”的投资战略指引下，未来浙江仍将是绿城中国的战略要地。绿城中国管理层也曾多次表示，绿城将立足浙江、深耕本土、深化全国布局。

绿城中国在浙江省深耕力度强，大本营杭州项目占比超3成；除此之外，上海及周边苏州、南通的布局力度较大；安徽省内则聚焦合肥。

2015-2019绿城中国长三角区域布局走势

（数据来源：亿翰智库）

实际上，相比其他浙系本土房企，绿城中国并不过分倚重浙江省内的业绩贡献。2019年财报显示，同为浙系房企的滨江集团和祥生地产，在浙江市场录得的销售占比分别高达92%和59%，都明显超过绿城中国。

从绿城中国近5年各区域货值占比来看，长三角作为战略重点区域，货值呈稳步增长态势，2015-2017年基本占比50%左右，至2019年可售货值占比达60%，其中杭州、除杭州以外的浙江和苏沪皖货值占比分别为10.9%、28.1%和21.2%，在江浙地区大本营和长三角区域的土储优势稳固。

尤其是在2020年开年之初抓住拿地窗口期，通过在杭州、宁波、金华、温州、丽水等城市的积极拿地，进一步保持在长三角地区的市场影响力和行业地位。

与此同时，珠三角区域及其他区域，货值反而在逐年走高。绿城中国立足浙江，开始向全国布局，趋势越来越明朗。

疫情期间并未停止拿地，上半年迅速增加的土储是绿城半年报中的一大亮点。上半年新增土储总建筑面积1097万平方米，对应新增货值达1756亿元，较去年同期大幅增加181%；其中，一二线城市的可售货值占比75%，进一步扩充在长三角及环渤海等核心区域的优质土储。

上半年绿城中国的43个投资增量，重点补仓了北京、上海、宁波、杭州、福州、西安等一二线核心城市。

截至上半年末，绿城中国总项目个数为172个，总建筑面积为4801万平方米，总可售面积3297万平方米，总可售货值7427亿元，创其历史新高。

粮仓充足，这是绿城这个完成目标的底气。

绿城中国土储走势

（数据来源：企业年报、亿翰智库）

据亿翰智库观点，经历2018年业绩增速放缓后，在中交集团的助力下，绿城中国2019年开始加快拿地节奏，且在聚焦浙江省和环沪区域的布局策略下，为后续业绩持续增长提供了重要保障。另一方面，随着绿城管理成功上市，管理收入将逐渐成为集团又一增长曲线。

随着旧人离去，新人被推至台前。各路对手已不是当年的对手，绿城也不是当年的绿城。奔着5年5000亿目标而去的绿城中国，能否满血复活追回逝去的辉煌，实现规模增速并发扬产品特长，在地产红海中再次扬帆起航？值得期待。

来源：亿翰智库华东院、搜狐焦点上海站

相关知识

绿城中国:深挖规模赛道,5年冲击5000亿 | 深耕长三角①
CRS峰会 | 专访港龙中国姜炜:从深耕长三角,走向布局全国
绿城：直面历史遗留问题，进入“健身阶段”
楼市资本论财报通：绿城中国的富与强，净利大增147%
绿城中国确权新增货值达2200亿元
绿城中国确权新增 货值达2200亿元
银城国际:深耕长三角,增收不增利
多家房企布局大湾区,旧改首笔现金回笼至少需5年
势头强劲！智能家居规模将超5000亿
竞争加剧，房企距离千亿规模还差几座城？