长租公寓为何频现爆雷？贪小便宜吃大亏，地产大佬潘石屹早有警告

随着房地产长效机制逐步确立，租购并举的住房制度越来越成熟，以前谈租色变的漂漂一族们开始认识到国家对租赁市场的建设力度越来越大，这的确是好事，是推动房地产行业从增量市场向存量市场转变的重要阶段。

一系列“国有租房公司成立”、“租购同权”、“集体土地建租赁住房”等租赁市场的大利好，可以说颠覆了整个行业的固有观念，迎来了历史性的大变革。一些企业嗅到了商机，历史机遇再次让房地产开发商和其他机构们觊觎分食这块大蛋糕，纷纷涉猎长租公寓，简直是趋之若鹜，于是“长租公寓”火了。

火也只是个热闹，大都干着赔本赚吆喝的买卖。这些年，长租公寓频现爆雷的声音就一直不绝于耳。

近日，杭州、上海多家长租公寓爆雷。8月27日，杭州长租公寓友客爆雷，有人刚交了2万多元房租，中介就拿钱跑路了；8月29日，杭州又一家长租公寓巢客跑路，上万房东炸锅；近日，上海岚越公寓在浦东的办公室，也是人去楼空，一夜之间，整个公司如人间蒸发。租客在交付半年或一年租金的情况下，面临着被房东赶走的风险。

毕竟房东面临着吃亏上当想及早止损，一般都是希望尽快把房子收回来。可是房东究竟该不该赶走房客？这个问题应该看，租客与中介签的合同是否有效，如果是房东授权并且仍在有效期内，并且尽到了该尽的责任义务，那么房东就不应该无理由赶走租客。当然如果手续不正规，那就另当别论了。

其实现在先不讨论该不该赶，因为无论是房东还是房客都是受害者，都是利益受损方，都属于被欺骗。而且在很多所谓的长租公寓中介的套路里，就不难发现，这本就是一场与生俱来的欺诈和行骗。

有房东说：“我的房子是一个酒店式公寓楼盘，租给友客的价格是5500元/月。后来我才得知，友客租出去的价格竟然只有3800元/月，吓死人了！”

似乎当中介忽悠房东时可以理解，“你把房子交给我们，我们给你更高的租金，以后你什么都不用管每月坐等收高租就行了！”而房客呢？无论中介会不会以“高进低出”来忽悠房客，房客都很容易上当，尤其是一些高知白领，他们更需要优质的服务，哪怕租金贵一些也都能接受。

或许从一开始，房东房客都已经成为中介刀俎上的鱼肉。为什么这么说呢？

长租公寓普遍采用“高进低出”模式，是这个行业爆雷的主要原因之一。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房……这些长租公寓都有一个共同的经营模式，那就是“高收低租”。

因为这种模式不符合市场规律，亏本买卖大多数是坑，注定会带来较大的风险问题。长租公寓为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。其实这属于不正当竞争的范畴，他们采用了很多互联网的玩法和套路，爆雷一词也源于金融术语。

要是有强大实力的资本支撑尚可，就这样烧钱模式不可能持续，即使开始有资本支撑，也禁不起这么折腾，注定大多数会资金链断裂。这是比较傻的中介干的事，他们可能会被这种套路玩拖累直至干不下去，很悲剧。

就怕从一开始就是为了圈钱跑路的，先是快速扩大规模，用市场占有率和发展速度获得融资，以获得更高的市场占有率，快速圈到房东租客的钱，最后玩人间蒸发。这种就属于典型的欺诈。可能很多一开始也是想好好做，但是慢慢地就身不由己，一走了之。

长租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了过高的金融杠杆，房客不仅要跟长租公寓签合同，还会跟第三方金融机构签一份贷款合同，金融机构一次性给了长租公寓，一旦卷款跑路，房东拿不到钱，租客被赶走还得还房贷。

其实，我认为，除了这两个原因，更大的原因在于租赁市场的生态环境，租赁投资回报率低决定了注定这是一场悲剧。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观，因此采取了过于激进的投资策略，但实际上，完全并非如此，除非必须有超大实力资本支撑，否则必然爆雷，毫无悬念。

实话实说，我一向强调，长租公寓未来的市场是非常大的，我国的房地产市场，正处于向存量市场转换的过渡期。据数据显示，预计2020年，中国租房市场租金总收入价值将达1.6万亿元。2030年，这一数据将达4.6万亿元。这块大蛋糕有多诱人不言而喻。

随着鼓励住房租赁政策的红利密集落地，曾经“重售轻租”的现象正在改变，“租售并举”无疑将成为未来的发展趋势。但不代表这条路就很顺，首先要面临的最大问题就是住房观念的根深蒂固，人们是否能接受租房。而且房价与房租的关系是否能够正常。

对于长租公寓，地产大佬潘石屹实际上早就发出过警告。他表示，在现有情况下不建议做长租公寓，因为这个生意是亏的，长租公寓不到1%的回报率，租房的价格再翻一番还是亏本的。别跟好多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。

从长期来看，要想租金回报率回归到合理水平，就需要提高租金水平，降低房价，哪个都不太现实。这种局面不解决，就很难有出路。这么多年，长租公寓始终没有找到一条盈利之路。如果高房价不能解决，那么就要解决百姓的住房问题，房子是用来住的而不是用来炒的，无论如何，只要满足了大家最基本的居住需求，一切都会渐渐好起来的，高房价也会被攻破，租赁市场也会成熟理性，百姓观念也会改变。这才是良性循环。

人民日报曾发表题为《长租公寓乱象亟须整治》的文章质问长租公寓乱象，我今天无论如何提醒房东或房客多么小心，可能都防不胜防，真心希望有关部门加强长租公寓运营机构的监管，别让老百姓辛辛苦苦赚来的血汗钱血本无归。

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