长租公寓“爆雷”再起，警惕“高进低出”“长收短租”

  长租公寓“爆雷”事件再起。

       8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，有人交了2万多房租，中介拿钱跑路。8月29日，杭州长租公寓“巢客”雷，引发上万房东强烈不满。上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在这时一夜之间，人去楼空。

      据不完全统计，目前至少有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，涉及了上万套房源背后的房东和租客。

我们对7、8月长租公寓市场企业情况的梳理发现，在公开渠道披露的企业信息中，目前已累计出现20多家“爆仓”“跑路”情况。

       近日，多地出台相关文件，提示广大人民注意住房租赁市场的风险，警惕“租金贷”、“高进低出、长收短付”等问题。

       据了解，今年以来的长租公寓“爆雷”事件主要与经营不合规所引发的金融风险相关，近期多城市基于完善市场监管相继出台相应规范政策，主要围绕加强住房租赁金融业务监管进行。

       调查中发现，长租公寓的“爆雷”使得部分房东和租房者向传统中介回归。

       我们认为，目前出现“爆雷”的长租公寓主要是过去冲规模阶段遗留下来的问题，未来随着市场出清之后，会向着更健康的方向发展，尤其是对那些品牌好、合规性好、健康度好的头部企业而言是一种利好。

  01

  一年2次集中“爆雷”，多地发布风险提示

  2020年，对于长租公寓来说可谓“雪上加霜”，一季度随着新冠肺炎疫情的爆发，众多长租公寓公司损失惨重，出现了“资金链断裂”、“房东、租客两头吃”、“负责人失联”等一系列传闻。

  有媒体报道称，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。

  在行业规模增长停滞，企业分化加剧的环境下，疫情本身加剧了行业洗牌，出现了大批长租公寓因现金流断裂而无以维系的现象。

  三季度至今，杭州、成都、上海等多地互联网长租公寓平台再次出现“爆雷”现象，这一次情况更密集。

  据不完全统计，在公开渠道披露的企业信息中7、8两月已有20多家长租公寓“爆雷”。其中，成都12家，杭州4家，上海3家，海口2家，宁波1家，合肥1家。

  2020年7、8月公开渠道披露长租公寓爆雷数

  数据来源：公开资料整理

  对此，多地出台相关文件，提示广大人民注意住房租赁市场的风险

  2020年9月1日，上海、广州、合肥、海口等城市发布住房租赁风险提示，警惕“租金贷”、“高进低出、长收短付”等问题。

  广州更是列出了2020 年因“高进低出”、“长收短付”等高风险经营行为导致“爆雷”的企业名单。

  从近两月公寓“爆仓”“跑路”企业情况来看，主要因素为两类，第一，受疫情影响企业经营导致资金链断裂。第二，经营不合规，“高进低出”“长收短付”引发金融风险。

  表：近两月公寓“爆仓”“跑路”企业情况

  数据来源：公开资料整理

  02

  “高进低出”“长收短租”经营模式存在风险

  从前后两次长租公寓平台出现“爆雷”现象的情况对比来看，7月至今的“爆雷”现象覆盖城市、品牌面更广，“爆雷”间隔时间更短。

  这主要是由于近期多城市基于完善市场监管相继出台相应规范政策，主要围绕加强住房租赁金融业务监管，特别是对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管。在新规出台后大量不合规经营企业出现了集中“爆仓”“跑路”的情况。

  “高收低出”就是先用高价从房东手中收得房屋，再以相对较低的价格出租给房客的现象，而“长收短付”则是长租公寓运营商一次性向租客收取半年或一年的租金，再按季度或月将租金付给房东的方式。

  简单来看，“高收低出”和“长收短付”对于长租公寓运营商来说似乎是“赔本买卖”，但其实这是一种利用时间差维持资金链运转，并扩大市场规模及占有率的一种方式。

  今年上半年有约11家新成立的长租公寓企业利用这一模式运行，同时也有部分企业受疫情影响导致现金流困难，从而采用了类似“短期腾挪”的方式。

  2019年，伴随整体经济环境收缩的大背景，租赁行业步入洗牌期，市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年，叠加疫情的冲击，租赁市场加速下行。

  据克而瑞监测数据显示，2020年上半年，全国租赁55城个人租赁房源新增供应量呈现大幅下跌趋势，55城合计新增供应环比2019年下半年下跌 29.1%。疫情导致部分企业现金流紧张，各行业掀起降薪潮，市场租房主力白领人群受其影响，工资收入及承租能力有所下降，导致中小户型租赁房源的需求开始升温，上半年平均套租金环比2019年下半年下跌 2.88%。

  在整体行业压力，及对“高进低出”“长收短付”的业务监管下，长租公寓行业加速调整出清，从而导致了近期多地“爆雷”现象的产生。

  03

  部分房东和租房者向传统中介回归

  某品牌中介工作人员王阳告诉我们，受长租公寓“爆雷”影响，近期找他们出租的房东开始增多，“之前有个房东，说挂我们这里成交了还得交中介费，而且挂上来也不是能马上出租的，给长租公寓，钱虽然多不了多少，但是可以立马到账有收益，但现在因为这个事件，觉得传统的中介还是最可靠的，交易至少看得见摸得着，更不会用‘高进低出’这种方式来赚钱。”

  该工作人员表示房地产中介业务一直以来都是传统的业务，能生存至今说明其有一定的优势和存在价值。

  “我有遇到比较惨的房东，正好经历了这个事情，当初为了方便，把在上海的房子托管给长租公寓，自己在另一个城市上班，本来长租公寓是按月付费给房东的，结果暴雷突然收不到钱了，租客又不愿意走。他买房也不是一次性付清的，还欠着银行的月供，如今现金流不好，甚至可能因此断供。”同为中介的刘元元补充说道。

  对此，大学刚毕业的租房者方欣表示：“原本觉得长租公寓有管家、方便、卫生、安全性高，我能说出一百个优点，但现在就爆出这么一个缺点，我才发现我还是害怕了，目前不会考虑长租公寓了。”

  在此之前，很多人认为以传统中介为主导的租房市场，主要问题无非是房源信息匹配度低、房源信息真实性差、收费高等，长租公寓的推出在一定程度上解决了这类问题，但同时也产生了新的问题。

  从我们实地调查了解到，对于整个租赁市场来说，目前长租公寓的市场占有率其实并不是很高，市场更多的还是以个人房源为主。以某个我们走访的上海徐汇区某热门小区为例，整个小区出租房源约为35%-55%，整体出租房源中约五分之一的房源是签给长住公寓的，该区域长期以来租赁市场较为成熟，受“爆雷”影响不大。

  但是对于个人而言，无论是房东还是租房者，“爆雷”事件对当事人影响较大，对此，我们给出以下5条防范租赁市场的风险的小建议。

  1、选择信誉良好的公寓品牌

  无论是租客还是房东，都需要详细了解住房租赁公司或经纪机构租赁住房的资料。可查询的渠道有行政管理部门官网、住房租赁交易服务平台或当地的房地产经纪行业协会官网、企业查、企查查等。

  2. 警惕“高进低出”“长收短付”

  租客在租房，房东在委托经营时，应多方了解同区域的市场租金价格，租客需警惕租金明显低于市场水平的情况，房东对于委托价格明显高于市场水平的要格外注意。同时，不要一次性支付较大额度的房租，一般来说，租金的支付周期不超过一个季度。

  3. 采用规范的合同文本

  签合同前，一定要认真阅读合同内容，一定要将口头承诺落到书面。

  4. 谨防“租金贷”

  对于长租公寓企业开展的租金贷服务，要尤为注意其中风险。不愿意承受，可对公寓企业的诱导或强迫行为说“不”。

  5. 合法维护自身权益

  如果遇到自住房租赁公司“爆仓”或“跑路”等现象，应及时报警，并向房屋所在地的方管部门和行业协会租金进行投诉举报。

  2020 年，租赁行业在疫情的冲击下饱受争议，企业面临生存的考验。

  此次“爆雷”的长租公寓主要是过去冲规模阶段遗留下来的问题，未来行业不应再过度盲目追求规模高增长，企业需开始注重经营的稳定性和抗风险性。应聚焦内部资源结构的优化，一方面主动淘汰、关闭一些经营不善的项目，另一方面通过收并购或合作导入优质资源，来提升整体的资产质量和经营效率。

  同时，整个行业也应该完善住房租赁法律法规，加快建立健全各城市租赁数据系统，完善住房租赁企业和中介机构信用管理制度，完善租赁住房企业信用评估机制，完善租客权益保障体系。

  可以预见的是，租赁行业将开启新一轮的发展周期，行业面临复苏之际，企业也将调整好最佳状态迎接下一轮的机遇。

  表：各城市近期规范政策情况

数据来源：公开资料整理

（文中提及的王阳、刘元元、方欣皆为化名）

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