长租公寓频“爆雷”，行业重塑有赖资金严管

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-03 08:50

行业观察

长租公寓的行业繁荣的背面是令租户承担了额外的风险。

近日，上海、杭州等多地的长租公寓发生“爆雷”风波。经营方作为中介拿钱跑路，房东失财，租户财房两失。

拿钱租房子，本来是相当传统、正常、稳定的交易模式，现在这样的糟糕局面出现，完全是不必要的“入多出少”的资金占用再周转的玩法导致的。鉴于长租公寓爆雷直接损害了租户的生存安全，市场自行恢复过程又较长，监管部门可以采取高门槛的准入和流程管制。

据媒体调查，长租公寓经营方有明显的抢地盘和交叉补贴的互联网市场式的违法。先是不惜以明显高于市场出租价的价格向房东收房，这既提高了自身相对于竞争对手的市场份额，又让广大租户能找到的房源变得更为稀缺，而不得不向自身低头。长租公寓向租户出租时，打破了“押一付三”的市场惯例，而是要求在交一个月押金之余，按半年或一年期一次性付清，这些租金集中获取后，公寓经营方给房东仍然是按月付款，因此每个租户交纳的租金的五分之四甚至十二分之十一的现金流，就暂时沉淀在经营方手里。他们既可以拿这些钱再去收房，也可以挪用去做别的事情。

由于很多长租公寓在签租房合同时，三方采取的是背靠背的模式，即房东和租户无直接关系，而是分别与经营方缔约。房东租给公寓经营方和经营方租给租户是两个独立的法律关系。所以租户预交的租金在法律上可能是公寓经营方的自有资金，可以自由使用。然而，租户提供的这笔钱毕竟不是给公寓经营方的赠与、投资或贷款，这笔经手资金的商务本质是公寓经营方对房东的未来债务。公寓经营方花钱一时爽，待到大面积地不能向房东支付租金时，就会出现爆雷的局面。

可见，长租公寓的行业繁荣的背面是令租户承担了额外的风险。在房价高居不下的今天，租户本身是相应城市的弱势群体。长租公寓的资本玩家先是通过“圈房运动”收割了一轮租户，现在又留下了崩盘的狼藉，给租户的基本居住权利造成了巨大的危险，给社会稳定制造了隐患。这至少说明了加杠杆的长租公寓的商业模式的破产。这也是监管者应当出手的方向。

实际上，由于长租公寓掌握在相对少数的公司化的经营方手中，对他们进行管理的成本要比管理诸多分散的个人房东容易得多。公安部门需要追捕跑路的长租公寓经营方高管和钱款，而住房监督管理部门和市场监督管理部门除了调查跑路的经营方的大股东责任外，还需要为未来立规矩，一是直接禁止公寓经营方跨季度收取租金，并设立有奖举报；二是完善公寓经营方和账户信息系统的监管，公寓经营方每次集中收取的租金应当提取至少一半汇入专门的账户，该账户除了可以定期定额向房东账户付款外，必须留存作为强制准备金。杭州等地已经在专门收付方面有所尝试，但还可以继续升级。

换言之，监管的基本目标是限制公寓经营方使用“闲余”租金的能力，倒逼其无法大规模扩张。这当然会压缩其利润空间，但很多长租公寓现有的利润空间本来就不是凭借其自身的交易能力和冒险精神获取的，本来就不具有正当性。其本质上是把“别人的钱”当作一笔无利息的贷款在冒险，而且风险极大。一旦爆雷，租户不仅会破财，更会流离失所，负面影响不仅仅是在经济领域。即便许多长租公寓经营方因此需要退出，也是市场净化的必要步骤。

我们在自愿购买理财产品、自愿承担风险并指望获取投资收益时，法律法规尚且要求理财资金专户专用、封闭运行，不能把各家的资金混用腾挪，不能形成“以新换旧”的资金池。大量的租户老老实实缴纳租金，只是想无风险地安个家时，对相应的资金采取严格的专户监管，更是理所当然。

□缪因知（学者）

（责任编辑：李显杰）