高价地块结转拉低毛利率，融信中国“谨慎拿地”谋利润突围

赶在年中报发布季的最后一日，融信中国（HK.03301）披露了上半年的业绩情况。

截止到2020年6月30日止，融信中国实现收益总额210.66亿元，同比减少21%；期内溢利16.46亿元，同比减少53%；毛利率则降至14.9%。同期，融信中国实现销售额603.58亿元，同比增加6.49％。

由于以往高价地项目的集中结转，融信中国毛利率等多项盈利指标出现下滑。不过在业内人士看来，随着企业利空陆续出尽，过去高价地带来的隐忧也在逐步消化。接下来，已步入调整期的融信中国，或将迎来业绩反弹。

深耕长三角助推销售额回正

早在2019年初，融信中国就主动放慢了销售规模增速。但即便如此，规模增长依旧是这份半年报的最大亮点。

据克而瑞的统计，上半年百强房企总销售金额同比下降了2.7%，截至2020年6月底，近半数企业的累计销售金额低于去年同期。而在今年上半年，融信中国实现合约销售额603.58亿元，同比增长6.49%；对应合约建筑面积257.32万平米，同比减少8.75%；销售均价23457元/平米，同比增长16.7%。

在近600亿的销售额中，包括杭州、南京等在内的长三角城市，依旧是融信中国业绩的绝对主力。

今年上半年，融信中国在杭州实现销售额220.79亿元，集团中占比36.58%；南京区域销售额77.29亿元，在集团中占比12.81%。蓝鲸房产梳理发现，在集团业绩排名靠前的9个城市里，有7个来自长三角区域。

融信中国董事局主席欧宗洪表示，“未来我们公司会把长三角区域做到更加深耕，更极致，同时也会通过提高内部运营来增强公司效率。”

据悉，今年上半年，融信中国新增土地项目21个，新增建筑面积约461万平方米，其中长三角地区占比达75%，共15个项目，约279万平方米。截至目前，融信总土储达约2803万平方米，其中长三角地区的土储占全国总土储的49%。进入下半年，融信中国在长三角补仓的欲望依旧十分强烈。

8月6日，融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块，溢价率高达40.55%。8月17日，融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地，溢价率35.53%，成交楼面价38763元/平方米。

知名地产分析师严跃进指出，融信重仓长三角的策略还是比较成功的，为企业做大规模创造了条件。后疫情时代，随着杭州等长三角城市的复苏，融信有望实现新的突破。

此外，按照年初计划的10%至12%的业绩增速计，融信中国在上半年大约完成了39%的销售目标。不过，融信中国总裁余丽娟表示，“4月后公司销售加速，有信心完成全年销售目标。截止到8月底，整个销售完成率是接近60%。”

据管理层透露，上半年融信中国实际推出887亿元货值，去化率为68%，实际回款率为81%；下半年预计推出1300亿元货值，预计去化率保持在70%以上。

毛利率降至14.9%，后续有望触底反弹

为推动规模增长，融信中国早年间曾多次高价拿地。虽然公司顺利迈入了千亿房企的门槛儿，但随着项目陆续进入结转期，公司高价拿地的后遗症也显现出来。

今年上半年，融信中国实现毛利31.40亿元，较2019年同期的63.61亿元下降50.63%；毛利率则由去年同期的23.9%降低至14.91%。与同等规模的富力地产（毛利率29.6%）、滨江集团(002244,股吧)（毛利率约36.4%）相比，融信中国毛利率明显处在较低水平。

对此，融信首席财务官张立新解释称，“公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块地位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期的价格，导致部分项目的毛利率偏低。”

以上海地王项目为例。2016年8月，融信中国以110.1亿元的价格斩获上海中兴社区一幅地块，可售部分实际楼板价达到14.59万元/平，一时轰动舆论。由于迟迟拿不到合理的预售价格，项目首批房源直至今年上半年才入市，单价为12.98万元/平。据融信管理层透露，其对该项目计提了4.8亿元的减值准备。

今年上半年，融信结转的规模约为70亿元，约占总收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右，这直接拉低了公司的整体毛利率水平。

不过，融信中国方面也表示，“随着此部分高价地逐渐结转完毕，明年毛利率会逐步改善，今年上半年合约销售的毛利率则大概在20%至25%之间。”

为了提高未来的盈利能力，融信中国管理层称：“公司会寻找机会拿好地、拿对地，持续发展土储规模。在做好项目的同时保护好各项节点，从设计、成本以及加快开发节奏，各个方面保障项目的盈利能力。”

“不会突破三条红线”

近期，房地产行业关注的焦点莫过于融资政策的进一步收紧。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

而得益于企业对投资和负债的及时调整，融信在财务上的表现，为这份颇显疲惫的成绩单加分不少。

据业绩报披露，期内融信中国的总有息负债是689亿元，一年内到期债务占比从2019年30%降到27%；净负债率则增至91%。欧宗洪称，融信会坚持积极主动的债务管理，保持健康的债务水平，净负债率维持在70-90%的水平。

目前，融信在手的现金及银行存款312.6亿元，现金短债比为1.7，总授信额度1432亿元，未使用授信额度为1059亿元。

利用疫情带来的融资窗口期，融信也进行了多渠道的融资，进一步降低了融资成本。今年3月和4月，融信中国分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支持证券（ABS），该等证券按5.9%年利率计息并以集团应收物业销售所得款项作抵押。

今年上半年，融信中国的融资成本从6.85%降到6.67%。欧宗洪称，接下来公司融资利率会进一步优化，明年年底将降低至6%以下。”

融信中国管理层称，“三条红线对开发商提出了更高要求，公司在规模、融资能力、产品力、有息负债方面比较有优势，到今年年底，初步预测这三条红线应该不会突破。”

余丽娟曾表示，在千亿之后融信主动选择了放缓，想消除一些过去高速成长留下的“隐患”，这决定了企业未来能走多远。如今，“利空尽出”的融信中国，能否迎来业绩爆发期？蓝鲸房产会持续关注。

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