三季度保利润与降杠杆压力并行，房企年底或谨慎补仓

近日，A股上市房企相继披露了前三季度的业绩情况。

目前来看，疫情带来的冲击正被稀释。截至2020年9月30日，房企整体营业收入同比增长6.82%，近半数房企营业收入实现正增长；但与此同时，房企盈利能力仍面临着较大考验。前三季度，A股上市房企共实现营业利润2249亿元，同比下滑7.43%。

在盈利承压叠加三道红线的影响下，房企进入四季度后在投资端愈发谨慎。中指院数据显示，10月份，50家代表房企中，39家拿地金额与前9月均值相比出现下滑。2020年最后两个月，房企是否会加大补仓力度？值得关注。

前三季度房企利润下滑幅度收窄

房企业绩仍在持续修复中。

据东莞证券数据显示，2020年前三季度，房企共实现营业总收入 15558亿元，同比上升6.82%，增幅较2019年全年营收增幅回落14.43个百分点，较2019年前三季增幅下降16个百分点。

由于疫情影响销售及开工，叠加近年来拿地成本的增高，行业整体毛利率出现下滑，房企净利润、归母净利润等盈利指标出现自2014年以来的首次负增长。今年前三季度，房企实现营业利润2249亿元，净利润1615亿元，归属母公司股东净利1247亿元，同比分别下降7.43%、下降6.97%和下降9.54%。

与此同时，房企间分化态势依旧十分显著。部分房企经受住了市场考验，实现了营收和利润的双增长。如万科（SZ.000002）在前三季度累计实现营业收入2414.9亿元，同比增长7.85%，归属于上市公司股东的净利润为198.6亿元，同比增长8.9%。绿地控股(600606,股吧)（SH.600606）前三季度营收约3209.01亿元，同比增长9.14%；归属于上市公司股东的净利润120.41亿元，同比转正，增长约1.94%。

而受高价地拖累等因素，金地集团(600383,股吧)（SH.600383）等企业则出现了营收、归母净利润双降的情况。

截至2020年9月30日，金地集团实现营业收入404.39亿元，同比减少4.92%。金地方面解释称，这是由于竣工面积相比去年同期减少了4%。由于2016、2017年高价拿地的楼盘进入结算期，金地集团毛利率亦出现下滑。同期，金地集团归属上市公司股东的净利润49.92亿元，同比减少7.98%；毛利率为38.72%，同比下滑了3.03个百分点。

不过，随着项目结转速度的提升以及内部成本控制，多数房企的业绩指标已较一季度及上半年出现了较大改善。数据显示，房企营收增幅较中报提升了2.4个百分点；营业利润、净利润及归属净利润降幅分别收窄6.3个百分点、7个百分点和5.9个百分点。

分析指出，随着四季度施工继续积极推进，以及集中结算，行业利润增速相比三季度进一步改善可期，同时企业间业绩分化情况将更为明显。

降杠杆压力下房企拿地节奏放缓

今年8月份，有关“三道红线”的传言不断流传，房企降杠杆压力陡增。因此，房企的负债情况亦受到不小的关注。

今年前三季度，整体房企杠杆率相比去年同期及今年上半年均有所改善。据华泰证券(601688,股吧)显示，与上半年相比，71家主流A股上市房企中，有11家企业财务状况出现改善，5家房企财务指标变差。如曾触及两道红线的华侨城A（AZ.000069），其三季度资产负债率由71.52%降至69.6%；净负债率由111.24%降至96.4%，成功实现降杠杆的目标。

同期，京能置业(600791,股吧)（SH.600791）、迪马股份(600565,股吧)（SH.600565）等个别企业的个别负债指标出现上升。此外，华夏幸福(600340,股吧)（SH.600340）、光明地产(600708,股吧)（SH.600708）等企业依旧是“三线全踩”。截止到2020年9月30日，光明地产剔除预收账款后负债率为77.9%，净负债率211.9%，现金短债比0.48。

在降杠杆和保利润双重压力下，房企在投资端也显得愈发谨慎。

克而瑞数据显示，9月份，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%；单月溢价率环比8月下降1个百分点，降至15.2%，并创下今年4月以来新低。

而蓝鲸房产从中指院数据得知，房企在10月份拿地力度进一步放缓。50家代表房企中，39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑，这一比例较上个月有明显增加。

2020年1-10月50家代表房企每月拿地总额

数据来源：CREIS中指数据

易居企业集团CEO丁祖昱称，由于四季度是传统拿地高峰期，房企为完成年度拿地指标将会提高拿地力度，但今年在宏观环境影响下，部分房企已经表示下半年将持续谨慎拿地，预计两类房企的拿地态度分化将更加明显。对土储总量低的企业来说，四季度可伺机拿地，而对于土储总量较高的企业来说，提高运营周转效率，将土储及时转化为业绩，改善财务状况则更为关键。

2020年的收官时刻，房企在投资端和降负债方面还会有哪些表现？蓝鲸房产会持续关注。

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