房企踩刹车：降杠杆、保利润、求安全

时代周报记者：杨静

“能保持在前5名就好，管理重心一定是利润。”3月27日，融创中国（01918.HK，简称融创）董事长孙宏斌对公司未来销售额和排名给出“佛系”回应。

他的判断是，2020年和2021年房企在利润上有比较大的压力。

对此，同一天的业绩会上，旭辉控股（0884.HK，简称旭辉）董事长林中有着更为生动的形容。

他感慨，房地产在精细化管理程度上远不如制造业，要维持现有的盈利，要像”拧毛巾“一样去降成本，比如销售费用、管理费用以及财务费用等。

“有些费用大家可能觉得能省的不多，但未来地产这个行业，这些‘苍蝇蚊子’一样的（费用）都是肉。” 林中表示，比如平均融资成本从6%降到5%，就能节省10亿成本。

“管理层有责任有义务去将公司经营好，降成本增效益，关注的重点不是销售额而是利润。”绿城中国（3900.HK，简称绿城）董事局主席张亚东也在2月23日如此表示。

不仅仅只是大型房企如融创、中型房企如绿城、旭辉等，愈发多的房企在自家2020年召开的业绩会上，不再强调规模，而是提质增效。

销售目标“隐没”

房企不再唯规模论了吗？至少，它们在外部说辞上，已经开始改变。

截至3月27日，已经发布业绩的房企，对2020年的销售规模增速，给出对折、或个位数、甚至是下调的预期。

尽管早在2018年当中的一部分就曾提出过放缓增速。但只隔2年不到，急刹车，就踩下了。

处在机构销售榜单前三位之一的万科（000002.SZ）2019年销售规模仅实现3.9%的增长，达6308.4亿。

对于2020年的销售目标，这家公司释放的信息仅是，“预测小概率会下调”。

3月17日的业绩会，万科执行副总裁兼COO张旭高呼“现金为王，手有余粮”是万科活下去的生存法则。

前三强的另一位选手碧桂园（2007.HK）在3月27日业绩会上依旧对销售目标缄口不语。公司总裁莫斌称，对外不宣布，但对内有目标且也进行分解。

据公告，碧桂园2019年的权益销售金额5522亿元，同比增10%。增速上是2018年31.25%的“3折”。

巧合的是，排在前五的融创，今年也加入到不公开新一年具体销售目标的队伍中了。3月27日，公司管理层只称，基于今年8000多亿的可售货值，全年完成6000亿以上销售没问题。

不过，这家公司权益销售的同比增速，已经从2018年的22.7%下降至2019年的16.71%。

（金额单位：亿元人民币）

时代周报记者统计发现，不少前十强房企对于2020年业绩增速的预期，基本设定为个位数。

即便在今年业绩会上自我定义为有着“强者姿态”的龙湖地产（0960.HK），也将2020年的销售目标定在2600亿，同比约7%的增长，少于2019年约20%增速，也是将近打了“3折”。

有的房企，已经面临增速乏力的现实。华润置地（1109.HK）今年2425亿销售额对应同比15%的增幅，创下过去5年里销售增幅的新低。而其2020年的销售增幅则打了对折，约8%。

更甚者例如新城控股(601155,股吧)（601155.SH）在实现2708亿的销售业绩后，3月27日宣布新一年目标调至2500亿。这也是目前唯一一家下调销售目标的前十强房企。

不过相比较前十强对2020年业绩个位数的增长预期，有一部分房企选择设定在15%。

例如，旭辉是2300亿的预期，比2019年的32%下降一半；弘阳的目标是750亿，从2019年71%的增幅调至15%。

绿城则是希望重资产板块用5年的时间实现控速，到2025年实现3500亿。照此算，平均增速在15%。“房地产要降低对资本的依赖度，5年的时间里一开始可能降不下来，但后面肯定降下来。”张亚东2月23日称。

净负债率升高

对销售增速踩下急刹车，或许是房企以时间换空间不得不采用的办法。

值得注意的是，万科、碧桂园和融创这三家公司，在2015年至2017年就步入爆发式的成长，成为行业头部。万科实现了从2015年的2600亿到2017年的5298亿销售额的跨越；碧桂园则是从1402亿到5508亿；而融创，更是从743亿一跃至3652亿。

“但接下来短时间内，很难出现2015年至2017年间那样，能够加杠杆做大规模的时机。”3月27日，全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者称，“因为2018年金融去杠杠开始，资金密集型的房地产已经从被动切换到主动降杠杆的阶段。如若不然很容易有风险。”

以融创为例，根据2019年年报，该公司的财务杠杆和资金成本还是偏高。

尽管融创资产负债率保持三年持续降低，时代周报记者的计算发现其净负债率同比则增加23%，达179%，在房企中属于数值较高的一家，杠杆不低。净负债率较为直观体现房企的财务结构，数值越高代表财务杠杆越高。

现金流方面，融创经营性现金流净额在2018年和2019年持续收缩，分别同比下降30.68%和47.65%。这也代表着公司的销售回款速度放缓，现金偿债能力开始减弱。

现金短债比方面，该公司处在行业较低的水平，为0.93。

在业绩发布会上，孙宏斌总结了公司今年要做的3件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要选对地方、选对时间。他也承认融创因为扩张，在融资成本、销售费用和管理费用上偏高，需要降低。

事实上，不仅只是融创，目前，房企的净负债率普遍难言乐观。

根据时代周报记者不完全统计发现，去年，仅有少数房企实现净负债率的下降，比如融信中国（3301.HK）降幅35.47%为69.92%；华润置地下降3.5%为30.3%，龙湖微幅下降1.92%为51.02%。

而其他多数房企的净负债率同比去年有低至0.2%到高至23%的升高。

目前，旭辉、弘阳（1996.HK）、中国金茂（0817.HK）、绿城等净资产负债率介于60%--75%之间。处在30%左右属于较低水平的则有中海（0688.HK）、万科、华润（1109.HK）等，新城控股是数值最低的一家为16.36%。

与此同时，根据财报数据，例如万科、中海（0688.HK）、龙湖和弘阳等房企出现毛利率和净利率的双下滑。

“没有利润和回款的销售都是耍流氓。”林中在业绩发布当天如此形容。

（红色显示为同比下降，利润单位：亿元人民币）

寻找避风港

现在，房企们也已经更加谨慎。

“年初到现在，我们接待了蛮多企业，他们主动要求被收并购，但是评估过后还没有符合内部要求的，所以还没有成功收购案例。”林中坦言。

想要收并购的开始谨慎，而已经“买买买”的企业则发出了“卖卖卖”的信号。

“文旅、商业部分在公司的资产中占比偏大，处置后可优化公司的资产结构。”孙宏斌3月27日称，公司接下来要处置部分持有资产，包括文旅、商业、酒店、主体乐园等。

而富力地产（2777.HK）则对未来开出“保守的财富管理”策略。3月26日，富力地产董事长李思廉表示，自去年下半年开始，富力就主动将主要精力放在纠正集团财务健康上，减少支出成本的同时，加快销售，放缓拿地，从而逐渐降杠杆。

从目前的情况来看，一二线和强三线城市，再一次成为房企业绩支撑地和避风港。

以今年以来拿地总金额仅次于香港置地的绿城为例，公司在2019年新增土储主要集中于杭州、宁波、苏州、西安、合肥、广州等一二线核心城市，可售货值占比达76%；从区域分布看，长三角作为战略重点区域，可售货值占比60%。

这些重点城市也为绿城带来销售量的提高，2019年绿城合同销售超过100亿的三大城市包括杭州、宁波和北京。

与绿城2019年销售额相差不大的旭辉也对一二线表示看好。“短期看一线二线强三线的市场表现好过三四线。以往旭辉销售上下半年四六开，今年考虑到疫情三七开。”林中称，通过多元化的拿地，可以降低财务成本。

体量更小的融信中国，2019年则有81%的土地位于一二线城市。

“公司从2018年开始就控制拿地降低负债，2019年拿地金额则在2018年的基础上继续收缩。连续两年降杠杆后，公司的负债率出现下降。”融信管理层3月24日称。

反应在碧桂园2019年的财报上，其在一二线城市新增权益土地金额占比从2018年的40%提升至45%。这使得2019年权益土地成本达到3035元/平方米左右，高出2018年的2203元/平方米。

对此，碧桂园常务副总裁程光煜业绩会上回应，公司确实略有增加对于一二线城市目标市场的投资，“但公司土地的投资标准一直稳定，是一线到五线均衡布局。”

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