重磅 | 2020年1-8月中国典型房企新增货值TOP100

榜单解读

8月，房企投资力度普遍下降，在政府坚持房住不炒的情况下，预计部分企业未来融资环境再次受限，资金较为充裕的国企和民企拿地力度相对更强。

一.

新增货值门槛值持续上行

碧桂园稳居首位

从8月房企累计新增货值来看，碧桂园稳居行业首位，累计新增货值达到3778.5亿元，绿地和万科分列二、三位，累计新增货值分别达到2513.3亿元和2398.2亿元。从2020年1-8月房企新增货值来看，资金更为充裕的民企拿地力度偏大，其中龙湖新增货值2296.9亿元，同比增长111.2%；绿城中国新增货值2102.0亿元，同比提升83.7%。

根据各梯队房企新增货值门槛值来看，TOP10房企门槛值为1651.2亿元，环比涨幅达到13%；TOP20房企门槛值为1008.3亿元，环比涨幅9%；TOP30房企门槛值为712.3亿元，环比涨幅16%；TOP50房企门槛值为361.1亿元，环比涨幅12%；TOP100房企门槛值为67.4亿元，环比涨幅18%。根据不同梯队房企新增货值占TOP100房企比例情况，TOP10房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到36.2%；TOP20房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到56.2%。

总的来说，政府对房地产行业态度不变，始终保持以稳为主的态势，规避行业乱象。虽然二季度土地市场成交火热，不断有单价地王出现，但是从成交量来看，整体低于2019年同期，一方面是受企业销售回款影响，另一方面则受融资环境逐渐收紧的制约。进入到7、8月份后，土地市场成交再次降温，一方面是步入到下半年后，房企拿地难以在年底推盘，从而减少拿地力度；另一方面是房企融资环境持续收紧，政府重申房住不炒的情况下，企业资金压力普遍收紧，从而拿地热度下降。

但我们认为，在行业下行周期下，资金充裕的国企和民企具备独有的优势。从亿翰智库监测的EH50房企来看，这一特点表现得愈加突出，这一时期，正是这类企业规模增长得绝佳时机，同时也将加速行业集中度的提升。

二.

三道红线难改市场需求

房企拿地坚持以销定投

8月份，据传央行已出台“345”规则，旨在控制房地产企业有息负债规模。具体规则为设置“三道红线”，即（1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；（2）净负债率大于100%；（3）现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降一档，上限增加5%。

“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；

“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；

“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

另外，拿地销售比是否过高、经营性现金流净额连续三年为负这两个方面也是考察的重要指标。

三道红线的发布预计使部分房企融资环境再次收紧，但是对负债结构良好的企业而言，三道红线对其并不受影响，间接导致这类企业成为土地市场中最大的受益者，但这并不意味着未来土地市场成交逐渐下滑。

◆ 从长期来看，我们认为土地市场成交仍旧以稳为主：

第一，企业对土地资源的需求不变。当前多数房企投资采用以销定投的策略，存续比多控制在3年左右，随着货值的消耗，必然需要获取土地补充，所以土地成交量短期内或许下降，但长期内需求仍然存在。

第二，政府对土地出让收入的依存度较高。在多数城市，土地出让收入仍然是当地政府财政收入的主要来源，尤其是对于中西部正处于高速发展中的城市，土地出让一方面能成为政府的收入来源，另一方面也有利于加快城镇化建设，推动产业发展。

但是房企融资环境收紧是事实，根据2020年中期业绩会，房企在做出全年投资总量规划时，最优先的参考指标便是销售业绩及销售回款情况，即以销售金额或回款的一定比例的金额用于全年投资，并会根据企业的实际销售进展和土地市场情况进行灵活调整。综合来来，房企当年投资策略仍坚持以销定投。

● 招商蛇口：一城一策、以销定投

每年会把销售目标的50%作为拿地的预算，上半年市场拿地比较积极，下半年还是会继续保持这样的趋势。下半年是以一城一策、以销定投的模式去开展拿地计划，针对销售比较好的城市，回款比较好的城市，会有更大的拿地的倾向性。

● 龙光集团：投资总额控制在销售额的50%

坚持在投资方面要审慎，但是要保持规模，也要保持利润的增长。投资支出控制在销售额的50%。长三角是公司的发展布局的四大区域之一，我们也会再去找一些合作伙伴深化在长三角的布局，在未来3-5年目标是长三角地区销售占比达到40%左右。

● 禹洲集团：严控负债，以销售来定投资下半年拿地的节奏还是稳健，保利润的方向。

下半年的拿地时，严控负债，以销售来增加拿地。拿地的准则是以利润为导向的业绩增长，如果利润实现不了的，就不拿。过去招拍挂和收并购各占一半，现在加大收并购、产城勾地、城市更新等多种拿地业务。从2019年开始的新拿地越来越重点倾向于一二线，三线城市都很少涉及。

● 龙湖集团：严格投资纪律，绝不冒进

依然会在公开市场去做一些投标的土地，但是会严格的按照投资纪律，绝不冒进，而且会非常注重安全，以频率换概率。

来源：亿翰智库

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