房地产开发模式不可持续,城市更新成土地盘活重要路径

来源：澎湃新闻

在土地开发资源“天花板”下，城市更新成为盘活存量土地的重要手段。倡导城市更新，告别大拆大建，已成为大城市发展的必然选择，同时也是房地产行业新的增长点。

日前，以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题的易居论坛在上海举行。与会者深入研讨后开发时代城市更新面临的机遇和挑战，并分享相关案例的经验与不足。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，目前以旧城改造为主的城市更新将迎来新的发展机遇，城市更新的推进在路上。对于中国房地产业发展有一种说法，即后开发时代，关于“后”有两种理解，一种是指一个阶段过去了，另外一种是前后之分，我们现在是相对于房地产增量大开发时期已经进入了后开发阶段，竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理等。对于房地产行业发生的变化，要用创新、适度超前的眼光去看待，产学研相结合研究的价值会更高。

城市更新需要构建新模式

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告时表示，我国早在2007年启动了老旧小区改造，但之前重心聚焦棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒棚改，成为惠民生、扩内需的重要手段。

按照住建部最新公布的数据，截至2020年7月底，今年全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务（3.9万个）的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务（约700万户）的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。

崔霁提到，目前老旧小区改造还面临一些挑战：一是巨大的资金缺口，对于完善类和提升类改造，居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大，没有形成有效的商业模式；二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，往往造成工期停滞或重复改造等问题；三是缺乏长效管理机制，改造效果很难保持，导致后续管理很难推进，物业公司积极性不高；四是上海等城市的旧改区域大多位于风貌保护区，限高、容积率无法突破，而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题。

对此，崔霁提出对策建议：一是城市更新商业模式未形成，建议构建良性的投资循环；二是各方利益平衡比较难，体制机制创新有待突破，如针对上海旧改，建议完善对于毛地的叠加政策，一方面通过市场融资，另一方面依托整个区域的滚动式开发，吸引社会资本参与。在土地、规划等政策支持基础上，叠加限价适当放开等政策，突破改造瓶颈；三是运营缺乏长效机制，建议转变思路，以产业升级驱动城市更新，以产业创新激活城市再生，实现区域的可持续发展。

房企靠现有房地产开发模式不可持续

“从城市发展进程来看，房地产开发已经步入顶峰，但城市群推进仍会给一定区域的房地产带来快速发展新机遇。对于房企，完全依靠现有房地产开发模式是不可持续的。” 华东师范大学房地产系主任胡金星说道。

胡金星指出，未来房地产业会更注重以房地产资产为核心，房地产业内涵会更加丰富。从国外发展经验看，城市更新存在一些问题，主要是城市不同主体的相关利益不对等。因此，授予权利不对等群体一定权利让其参与进来，这是解决城市更新体制或机制方面需要改进的。

易居房地产研究院副院长杨红旭提到，目前我国房地产业呈现一些特征，一是从购地量、新开工量及卖房量的历史指标分析看，新房市场规模已经见顶并且正在构筑顶部；二是根据上半年央行报告，我国城镇户均住房1.2套，同时统计局数据显示2019年城镇人均建筑面积38.8平方米，这两个指标基本达到日本等国水平，反映我国已经进入不缺房甚至局部过剩的阶段，存量市场逐步壮大，未来会有越来越多城市的二手房交易量超过新房。针对后开发时代房企经营模式的应对，他建议：一是房企在转型期须防范与应对风险，去库存，保现金流；二是重资产转向轻资产，如代建、管理、租赁等业务；三是聚焦与深耕城市群、都市圈、中心城市；四是关注新经济高新产业发展的地区和城市以及阳光地带。

政策和法律法规亟待完善

锦和集团副总裁蒋雷霆在论坛上介绍了近年来公司参与的城市更新项目并且提出两方面建议：一是从政府规划角度看，对层高较高的工业厂房解决规范化插层，提升物业价值。二是针对老旧商办及酒店类物业所剩土地批租年限不多的情况，建议政府相关部门考虑对使用年限适当续期，提升市场吸引力，这样能保障基金或外资收购的活跃度。

万科上海区域投资与合作开发部总经理黄超俊结合自身实践提出建议：一是对重点片区实施一地一策方案，并且有更灵活方式进行调整；二是针对资金来源困难，政府在政策和法律法规层面有所支持；三是土地政策没有赋予开发主体联动的权利，造成开发主体前期代价较大，政策能否调整，如包括跟国资公司联动等；四是城市更新不仅仅是更新土地本身，还包括城市治理方式的变化，如何在改造后更好地维护。

易居沃顿研修基地执行秘书长马彦文结合相关案例研究表示，城市更新还存在几方面问题。一是制度限制，如REITs出台缓慢主要是资源不对等、权利不对等，只有少数人能参与；二是开发资产价值错估，现在是以土地开发招拍挂进行资产价格评估，不是以运营价值评估；三是企业投资经营惯性，基本还是大开发的投机思想。针对城市更新的特点，他提出几点建议：一是利益主体多，要盘点自身段位和资源把控度，明确角色定位；二是周期长，体现在板块价值的轮动周期、开发周期、盈利周期都存在不确定性，要做好项目定位及提升运营能力；三是复杂程度高，商业模式需要重新评估，社会效益要进行监管，主体利益要更加均衡；四是资金量大，不能因为资金量大而放松对项目品质的要求，城市更新也需要高质量发展，要在保护中更新，在更新中保护。

城市更新撬动巨大内需空间

上海电气集团企业改革办副主任舒治刚结合自身企业发展的情况谈到，每个行业都会有周期性发展阶段，在每个阶段寻求生存和发展尤为重要。城市更新目前最主要的还是需要政府的支持，城市更新最大的目标是要保工业用地底线，要在存量中求增量，在传承中求变革，在创新中求效益，其中构建良好的商业模式是发展的重要基础。城市更新将撬动巨大内需空间。

华师大副教授崔裴认为，今年《民法典》新设立居住权，对于城市更新扩大养老产业，居住权是很好的法律工具，但需要地方政府具体落实跟进。如一些老旧厂房或商办转养老项目，由于企业出现资金链问题导致老人权益无法保障，从长远角度看如果能将这类养老地产性质转为住宅，就可以设立居住权，能给予老人更多保障。

易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，目前城市更新对土地利用提出了新的要求。在外部环境严峻的情况下，中央提出经济内循环，还是需要土地市场来支持，如果更多企业要落实内循环的话，用地政策肯定要调整，除了增量以外，存量肯定要做，不光要解决住房问题，还要解决企业在十四五规划下的用房用地，接下来城市更新将扮演比较好的角色。

中国物业管理协会名誉副会长、原上海市住建委巡视员庞元认为，存量开发上涉及土地使用年限的问题，探索此类问题，有利于土地二级市场的建立和发展。包括城市空间规划、城市土地资源配置等在内的城市更新内容，正成为各地编制“十四五”规划中的一个重点。从去年以来，上海市委市政府一直强调加大旧区改造力度，近期市政府领导提出要关注工业地产单位地价产出率、城中村改造等。对于城市而言，旧区改造是个永恒的命题，上海多年来探索形成了系列旧区改造的推进机制，为城市更新走出新路子。

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