大湾区成城市更新“主战场”，房企参与模式呈多元化

　　在“房住不炒”的大背景下，房地产行业作为短期刺激经济增长的手段愈发势弱，房地产市场也由“增量开发”为代表的增量时代，逐步进入到以“存量运管”为标志的存量市场。城市更新作为城市发展到一定阶段的必然产物，正在一步步登上历史舞台。

　　而随着城市更新赛道的开启，佳兆业（HK：01638）、富力（HK：02777）等规模房企纷至沓来，其纷纷希望能够通过提前布局，抓住行业未来风口。同时，随着中国城镇化进程从原来的“粗放式发展”时期进入“精细化运营”时代，各参与城市更新发展的企业，也逐渐在时间的长河中找到了自己的定位，并努力推动城市更新向前迈进。

　　房企抢滩大湾区

　　随着房地产增量市场天花板的见顶，单纯凭借传统的招拍挂方式获取土地，已经无法满足房地产企业的扩张胃口。城市更新政策的出台，为房企布局一二线城市，提供了新的思路。

　　据克而瑞统计，目前，品牌房企半数已经参与到城市更新领域。但由于城市更新项目存在开发周期长、难度大等特点，勇于在公开市场公布企业城市更新布局数据的企业并不多。蓝鲸房产根据上市房企2019年年报、半年报披露数据不完全统计发现，在TOP100房企中，仅有19家企业披露了城市更新的参与情况。

　　值得注意的是，在19家披露数据的房企中，在城市更新领域布局最多的，既不是号称“旧改大王”的佳兆业，也不是以旧改起家的富力地产，而是以收并购著称的融创中国（HK：01918）。据公开数据显示，截至2019年3月29日，融创中国旧改等协议状态的土地储备约7327万平方米。知名房企研究院严跃进对蓝鲸房产直言，在房地产市场竞争下半场，融创中国加紧布局城市更新，显然不甘于目前的销售排名，希望借助城市更新发力，更上一层楼。

　　同时，蓝鲸房产梳理发现，从房企城市更新的布局来看，城市更新的浪潮从华南卷起也不无道理。

　　以佳兆业为例，从第一个旧改项目深圳桂芳园起航，经过20年的发展，佳兆业稳步成长为以大湾区为中心，辐射全国的行业龙头。财报数据显示，2019年佳兆业城市更新投拓项目19个，截至2019年12月31日，其尚未纳入土储的旧改占地面积同比增长33%至3987.3万平米，大湾区旧改占地面积占比达到99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%；而富力地产诞生之初便是在广州进行旧厂改造，坊间更是流传着这样一句话“广州每一根倒下的烟囱背后，都有富力的身影。”；就连2019年刚刚布局城市更新业务的龙湖（HK：00960），也将首秀舞台，选在了大湾区。

　　大湾区逐渐成为各房企厮杀城市更新的战场。

　　“去房地产思维”促进城市更新发展趋于精细化

　　不过，虽然城市更新的几十万亿市场规模十分诱人，但其开发周期长和前期投入大的特点，也不容忽视。这也对布局城市更新的企业的资金实力，提出了更高的要求。

　　对此，房地产企业结合自身资产实力以及发展要求，实践出了3条参与城市更新的路径。

　　其一、是以佳兆业、富力为代表的独立运作模式。佳兆业成立佳兆业城市更新集团，开创了城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、物业运营协调发展大格局，强化城市更新项目的品牌内在。20年的开发改造经验，成功打造了平湖佳兆业广场、佳兆业·山海城、深圳佳兆业金沙湾国际乐园等标杆项目。富力地产也于2019年正式成立城市更新集团；其二、则以收并购为主。如龙湖上海华泾天街商业项目，是其通过收并购后进行改造开业的天街项目；其三、是通过合作形式参与城市更新。如碧桂园（HK：02007）佛肇区域公司与顺控集团共同成立顺德城市更新平台公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展工作。

　　而值得注意的是，由于城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，房地产企业除参与模式上存在不同之外，由于开发项目的产权主体、规模、原用地功能等不同，也使得城市更新项目各具特色，且类型繁多。

　　严跃进对蓝鲸房产表示，按城市更新改造的对象划分，房企参与城市更新主要包括老旧商业区改造、工业区改造、住宅小区改造、历史文化街区改造、城中村改造等类型。

　　也正因此，房企在参与城市更新的过程中，不能够简单的复制开发模式，也增加了工作的难度。

　　以万科（SZ:000002）为例，2017年，为响应深圳对城中村改造的政策，万科提出“万村计划”，即通过对村民住房的签约、改造，转化为长租公寓出租。然而，由于长租公寓盈利模式的不明确，“万村计划”很难在短时间内实现盈利，2019年，该计划被全面叫停。

　　但“万村计划”的失利，并不代表万科城市更新的实力。在永庆坊项目的打造过程中，万科从村民意愿出发，即保留了街区原有的建筑风貌和历史文化肌理，也引入了重创办公、特色商业等现代化因素，成为了城市更新中的标杆项目。

　　富力地产也是如此。2007年富力集团主导的广州猎德旧村改造项目，仅用3年时间，便将便将猎德村这个原本贫困落后的“城中村”打造成广州第一个旧改“土豪村”。然而，富力地产在对2012年拿下的茅岗村进行改造时，因部分村民改造意愿未统一，原本承诺2019年交付的回迁房，至今仍未完工。

　　每一个城市更新项目都具备自己独特的个性。对此，全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯曾在公开场合表示，企业在完成城市更新的过程中，需要具备科技驱动能力、产业迭代能力、创意和设计能力以及资产管理能力的综合能力。或许只有“去地产化思维”，才能做好城市更新。

　　在政策支持和土地资源紧缺背景下，城市更新成为房企参与一二线房地产市场的重要途径之一。未来随着城镇化发展，房企必然通过城市更新进一步加大企业与城市发展的融合。

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