​智库 | 市场的力量:房企参与城市更新的类型与模式

国土空间规划改革推动中国城市转向收缩化、内涵型发展，城市更新作为中国新型城镇化的主要方向，为市场主体开启新的机遇和市场。在新冠疫情影响全球、宏观经济承压、地方财政收入锐减的背景下，城市更新是地方在建设用地总量约束下增加土地收入的必由之路，也是挖掘存量资源潜力、提升城市能级、创造新的空间价值的必要方向；而综合运用政府资源和市场机制这两只“看得见/看不见的手”是城市更新顺利实施的必要手段。一、房企参与城市更新的背景及现状随着我国城镇化进程的快速推进，大城市特别是核心城市的新增建设用地供应吃紧，城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新，城市更新成为未来城市空间供给的重要途径。另外，由于城市规划的不合理，许多城市原有城市结构、经济模式、交通方式甚至房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入，城市更新成为城市功能升级的重要环节。城市更新的发展面临巨大的政策红利。近年来，国家出台了一系列推动城市更新的规划和意见条例，《新型城镇化规划（2014-2020 年）》明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能，加快城区老工业区搬迁改造”。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损毁等问题”。在地方上，城市更新的实践由来已久。深圳2004年发布了《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》，2009年再次发布《深圳市城市更新办法》，规定了“拆除重建”“功能改变”“综合整治”三类城市更新模式，挖掘城市存量用地潜力。广州市率先设立城市更新局，提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。上海市人民政府于2015年5月印发《上海市城市更新实施办法》，标志着上海进入以存量开发为主的“内涵增长”时代。2019年4月北京市政府办公厅印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》，其中列入今年棚改任务的项目共有138个。对于房地产企业来说，随着城市空间不断扩张，城市核心区域几乎很难再有新增土地供应，再加上土地竞拍成本越来越高，城市更新项目给予了房地产企业以更低成本进入城市核心区域的机会；同时，随着城市转型升级，城市更新已拥有万亿级别市场，参与城市更新项目成为房地产企业持续保值增值的有效手段。总的来说，在政策支持力度加大、核心城市土地供应有限、城市更新市场规模扩大等背景下，房地产企业纷纷加入城市更新中来（表1），参与城市更新的房企包括佳兆业、富力等拥有丰富旧城改造经验的房企，也包括万科、恒大、碧桂园、保利发展等品牌公司，城市存量资产改造、重新定位、运营等一系列城市更新相关问题成为房地产企业必须思考的问题。表1 品牌房地产企业参与的城市更新项目

二、房企参与城市更新的组织方式目前房地产企业参与城市更新的组织方式主要包括独立运作、收并购和合作三种方式。佳兆业以独立运作的公司参与城市更新，其成立佳兆业城市更新集团，开创了城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、物业运营协调发展大格局，强化城市更新项目的品牌内在。截至2018年底，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备约3000万平方米，年土地供应量约80万平方米。中南、旭辉等以收并购为主，如中南出让深圳草埔旧改项目47%股权，旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目。碧桂园等主要以合作形式参与，其佛肇区域公司与顺控集团共同成立顺德城市更新平台公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展工作。

三、房企参与城市更新的项目类型、模式及典型案例按城市更新改造的对象划分，房企参与城市更新主要包括老旧商业区改造、工业区改造、住宅小区改造、历史文化街区改造、城中村改造等多种类型。而按改造前后土地利用方式的转变划分，又可以划分为多种模式，如工业区改造可以分为“工改工”、“工改商办”、“工改居”、“工改文创”、“工改商办”，商业区改造可以划分为“商改商”、“商改办”或“商改商住”等模式，此处选取数个常见模式的典型案例，对房企参与城市更新的项目和模式进行介绍

1．老旧商业区改造——以西安大悦城为例老旧商业区改造的常见模式为“商改商”，其意为对原本为商业性质的物业进行改造升级，提升物业的经济、社会价值。西安大悦城为经典的“商改商”案例，其位于西安城市名片大雁塔旁，链接西安多处旅游地标。西安大悦城前身为曲江秦汉唐国际文化商业广场，2016年世纪金花店铺撤场之后，项目经营情况每况愈下。2017年西安大悦城正式收购该商业广场，并从多个角度出发对项目进行深层次改造，2018年12月改造后的西安大悦城正式开业。改造的重点主要集中在：空间改造、品牌升级、主题街区打造三个方面。在空间改造上，首先，大悦城对户外空间进行加顶改造，增强了户外空间的可利用性，将原地面广场下凿为下沉广场，创造出“双首层”，并且并在室外东南角下挖新的室外下沉广场，与主入口形成错层空间、并连接负一层的“死角”区位；另外，结合项目坡面屋顶的设计，打造大雁塔最佳观景视角，制造热门打卡地；最后，由于西安为丝绸之路起点，因此改造中大量利用丝带元素与本地文化进行物理衔接，在历史感和未来感之间找到结合点，重塑物业空间形态。在品牌升级上，西安大悦城总计引进首进西北的品牌多达30%，首进西安和曲江商圈的城市旗舰品牌则共计190个。在主题街区上，西安大悦城打造了勿空街区、潮π街区、查特花园、吃货共和国四大主题街区，将美味小食、网红茶饮、潮流衣饰、精致伴手礼等商品以全新的方式呈现在顾客面前。西安大悦城改造项目，依托城市深厚历史人文底蕴，从场景、业态、体验感等多角度出发，将深入影响西北地区潮流消费的升级。

2．老旧工业区改造

（1）“工改工”——以万科三星工业区为例“工改工”类城市更新是指，按照政府的要求，将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），因此，工改工又称为“工改M0”，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。三星工业区位于深圳市福田区华富街道，彩田路与彩田工业区1号路的交会处东南面，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城，紧邻深圳福田CBD和华强北，地块的商业价值明显。2016年万科在激烈竞争下拿下该工改项目，根据深圳市城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。在此规定下，万科能较高发挥其在房地产开发优势，提高项目的利润率。2019年7月三星工业区城市更新方案公示，拟拆除重建面积为129996平方米，拟开发建设用地面积为84480.6平方米，该“工改工”项目完成后，将对该片区产业优化升级产生巨大促进作用，成为高新技术产业的聚集区，促进区域经济的发展。

（2）“工改商办”——以万科上生·新所为例“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业办公空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。2018年5月25日，上海万科位于城市核心区域的首个城市更新项目——上生新所正式对外开放。上生·新所的建设分为两期，围绕“尊重历史、传承城市脉络、新老建筑对话、多样共享共生”的主题进行打造，旨在将其塑造为一个传承历史、激发创新的新地标。目前，上生·新所项目的建筑组成包括3处历史建筑、11栋围绕新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑。另外，入驻上生·新所的商铺众多，包括裸心社、稻城书店、PIRATA、相扑猫、The ER中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等多家品牌，出租率高达近90%。万科上生·新所的改造充分实现了存量资产的越能升级，实现了工业区的良性更新，以多元化的形式丰富了城市大众的生活。

（3）“工改文创”——以梵石ITOWN为例“工改文创”指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区，梵石ITOWN是梵天地产参与“工改文创”城市更新的结果之一。项目位于北京市朝阳区高碑店区域，总建筑面积16万平方米，是北京体量排名前三的文创类园区。在2015年，该区域还是一片长期对外出租，私搭乱建现象严重，北京东四环五环间较大规模的棚户区，区域内人口密集，生活环境恶劣。另外，园区还被5条交错的铁路分割开来，疾驰而过的火车让片区环境更加嘈杂。从土地肌理、周边产业优势、内部铁轨和原有建筑等角度出发，梵天地产对梵石ITOWN进行了创意式的建筑设计。在项目空间规划上，前两期规划为大空间办公、合院式办公的产品，第三期规划为独栋或类独栋办公建筑。另外，由于项目位置毗邻中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等传媒机构，园区充分发挥传媒资源的优势，打造了以影视IP为主导以及其衍生出的全产业链生态圈。区别于传统城市更新中的空间运营模式，梵石ITOWN旨在打造一个全产业链的平台，把自身的IP影响力输送出去。

3．历史文化街区改造——以成都远洋太古里为例历史文化街区改造是在历史建筑基础上，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据不同的建筑风格量身定制其未来的用途，在最大限度保留和延续它们的历史、文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值。成都远洋太古里处于成都最繁华的春熙商业圈，是远洋地产和太古地产联手打造的历史文化街区。远洋太古里的建筑主要包含4个户外广场和5座历史建筑，商业街区独栋建筑体融合周围古迹，建筑主体为深褐色，搭配川西风格的青瓦坡屋顶等细节，历史怀旧感凸显，与周围古建融为一体。该街区在保留古老街巷和历史建筑的基础上，结合建筑保育和文化创意打造了一个开放式、低密度的街区形态购物中心。改造后的成都太古里既传统又现代，融合文化遗产、创意时尚和都市生活，呈现为自由开放的城市空间，为具有深厚文化底蕴城市的更新提供了新的可能性。

4．城中村改造——以富力广州猎德旧村改造为例城中村由于缺乏统一的规划和管理，存在建筑违章、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外等问题，城中村改造是解决这些问题的有效途径。2007年，富力集团主导的广州猎德旧村改造项目是房企参与城中村改造的典型案例。按照改造总体方针，富力集团将整个猎德村划分为东西两大片区，其中西片11万多平方米的土地拆除后作商业用途，东片拆迁后主要用于安置村民，另在猎德村南边保留一块土地用来建设一间酒店，作为集体经济发展的支撑项目。同时，在改造中，富力集团也注重传统祠堂、牌坊等建筑的保存，为村民提供文化和精神的寄托。改造后的猎德村学校、幼儿园、医院、菜市场、文化广场等基础配套设施一应俱全，原址安置的居民生活质量大大提高。另外，富力围绕猎德村打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场等商业中心，多元商业形态已经成为广州城市进步发展的名片。猎德村改造是广州城中村改造引入房地产企业的首次尝试，开创了政府主导、市场参与的改造模式以及“拆一补一”的拆迁安置方式，为后来的城中村改造项目提供了很大的借鉴意义。

四、房企参与城市更新的趋势目前，城市更新进入加速发展阶段，从已有城市更新的实践来看，笔者认为产业升级、生态宜居城市建设、历史文化价值挖掘将是未来房地产企业参与城市更新的主要发展趋势。原因在于：其一，产业升级改造能为城市发展注入新的活力，促进区域经济的可持续发展；其二，生态环境已成为城市发展最重要的主题之一，也成为房企参与城市更新必须重视的问题；其三，历史文化导向下城市更新项目更加具有特色和竞争力，能为房企在城市更新项目中树立口碑、积攒人气，从而赢得更大的发展空间。

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