买房就是为“认知”买单,请明确您的认知

扎根一个地方总要有个家的，有人说租房比买房合适，但你不知道的是租房只适用于随时“跑路的人”和力不从心的人。毕竟租来的家，是生活在别人的框架下，再好也是别人的。买个住所按照自己的模式生活，这就是我们所说的刚需。所以，刚需市场其实很大，而且时刻都在有新生群体注入。

现在的一个00后，祖父母有房，父母有房，很多人觉得他们用不到再买房。但有房并不一定代表就能满足需求，楼市还有另一个词汇叫“改善型住房”。当然，有一套老房子托底再去买新房，压力将小很多。如果老房子够大地段够好，或许还有剩余。这也算是资产的一个调配，把住房和经济实力重新匹配。但对于楼市来说，你是一个承接者。

去承接什么样的房子，什么时候可以承接，也就是说什么时候买房合适？这就要取决于您对于楼市的认知。所谓认知就是对同样吸收到的知识的理解和运用程度，及你对该领域所接触的深度。最后买与不买都是在为这个认知买单，因为“认知”让你放弃或者买房。选择放弃，日后可能踏空又或者有机会抄底，对应的是后悔和规避了风险；选择买房，直接面对盈利或者亏损。

房产泡沫的认知你理解了多少

房产泡沫问题混淆了很多人的认知，从2008年一线城市房价开始飙升，泡沫言论便从未间断，而且越说越严重，因为房价是越来越高的，但是我们始终看不到泡沫破裂的征兆。俗话说一个谎言要用另一个谎言去掩盖，所以，原原本本的房子又衍生出学区房、海景房、地铁房、山景房、通勤房等很多很多。挨着房子开一个地铁口房价飙升，靠近小区修一条马路身价大涨，规划出一条高铁鸡犬升天。

如果谎言说的好，被拆穿的总是上一个，而我们要认知的是下一个。一系列概念放出来，原本的泡沫便“消失”，新的泡沫又重新开始。一些新区炒作房子的概念是一波又一波，等你发现之前“卖点”的真相之后，下一规划又已出台，而且有板有眼，根本无从分辨真假。当规划开始付之行动初期的时候，大多数人也开始口口传播，你也就无形中默认了这个概念，唯有继续等下去，或许只有等到下一个点出现的时候，你才能终结目前的幻想。最重要的一点，是有些非常成功的案例是存在的，所以才会有这么多人愿意相信。不过你得做好等待最后的结果，目前来看，多数远离一、二线大城市的新区规划，都是以踏空几倍上涨空间作为代价。

除此之外，你要看清楚目前的物价与工资收入水平。不要只是看到房价涨了好几倍，其实与我们生活非常贴切的东西，也在上涨，而且幅度一点也不必房价慢。比如：肉、蛋、菜、米等等。只不过这些东西总价较低，几块到几十块，我们还吃的起而已，而房子动辄百万以上。

既然都在涨，那为什么只有房子才产生了泡沫？所以，这个泡沫似乎又不存在，况且，房地产是在带动经济上行。我想，如何让经济不在依附房地产才是重点。

区域的认知让你的选择直接定性

买房看地段，同一时期不同区域的房子，所面对的价值走向大不一样。

说到底，购房者还是缺乏对一个区域的认知，“以偏概全、随便套用”最终成就的是“造梦者”们，套牢的是购房者。即便你是本地人也无法完全搞懂那个区域具备长期价值，何况威海买房的大多还是外地人。

本地人的认知中，一个区域如果原来是一个偏僻的村落，那么后期此区域发展的如何好，也说不上市区。好比威海后来居上的经区，即便已经有新威海中心的说法，但大多环翠老城区的人依旧称呼经区为“副城区”。而实际上经区、高区的居住幸福指数早已远远超过威海市老中心区域。

所以，早期很多经区这边开盘的新盘，尤其是一些高端盘，价格还没有涨起来的时候，并没有被“市里”人认可，最后错失大好机会的也是以“市里”人居多。

“那边的房子不值这个钱”这句话是打骨子里影响着本地人的买房选择。而外地人可能根本就不理解所谓“那边”具体什么样子。所以，他们会在网上查，会找朋友问，甚至加了几十个中介，结果把自己都聊蒙了。

直到你自己亲身过来了，亲眼看到了，接待你的人亲口对你讲了，或许你才觉得你可能懂了。但你真懂了吗？我看未必，退房、买完就卖的例子有很多的。

如果从一开始，你接触到的信息都是营销性质的，那你充其量是了解到了一些区域正面的信息。而往往那些你不了解的负面信息才是最重要的。

威海市、荣成、文登等区域，都有自己的发展体系，城市大了就要划分板块，每一个板块具备什么样的特点是你对威海区域认知的一个重点。我们平台子栏目中“区域点评”已经对各个板块做了详细的点评，购房者这个功课一定要做。（到公众号威海新楼市子菜单买房点我-区域点评里了解各个区域真实情况）

房子价值的认知决定着你是成功还是失败

房子具备一定价值是目前国人默认的一种投资形式。异域投资则需要更多的认知信息来理解目标房子的价值。而这些信息如何获取，才是最终决定你投资成功与失败的一个关键。

有人说山东威海海景房都是骗人的，网上也能查到的消息非常之多。但你仔细理解就会发现，大部分报道基本都指向同一个地方，那就是银滩。但银滩的房子真的就没有价值吗？

这要看你怎么去理解，投资分价值投资和消费投资。从价值投资来看，银滩房价十几年房价原地踏步，而且大部分人买的都是高价房，从买房那一天开始，十几年都处于亏损状态，怎能不让人抱怨。但是从消费投资来讲，银滩绝对算得上一个度假、养生的好地方，虽然配套低一些，但每年的5-10月份，银滩的人口比你能想想的要多（你可以合理范围内预想一下）。

同样，银滩的房子十几年不涨的前提下，依然有很多人是赚到的。请记住一点，他们是“自费”买房，多花一两千块钱去规避几万甚至几十万的风险，有些话不多说，仔细琢磨一下就明白了。因为这样，会让你更加的对区域性房价结构了解，增加你对目标房子价值的认知。更重要的是，你要明确你买房是为什么。

这就需要从你自己的需求出发，结合对本地楼市情况的认知来决定买或者不买，而且明确怎么买。不止银滩，威海任何一个区域的房价情况你都要做一个明确的认知，只不过银滩对比性比较大一些。

所以，我们做了很多楼盘、二手房小区的点评，把我们所能了解到的尽量详细的讲给购房者，有朋友说我们的点评不够黑，暴露的不够全。这一点我们承认，因为我们也是在不断的去完善我们的认知。但有些事情一味的去黑也就没意思了。最博人眼球的内容有两种，一种是纯黑；另一种是足够新鲜。好像现在网上只要开骂就能满足大部分人的口味。但我们不能这样，好与坏都要说才会做到客观、真实。谁也不可能冲着缺点来买房吧，针对自己的需求对优缺点做出正确的取舍，这才是正确的买房姿势。

正确认知人口对于威海房子价值的影响

不管区域如何，还是楼盘品质高低，最终都是要体现在“接盘”数量，也就是人口。北上广深的房价之所以领跑全国，其重要因素就是人多，即便是三四线小城市的级别定性，也是以人口数量为标准。

近几年开始，各地都开启了人才引进政策，其中天津是最为明显的一个城市，以四大直辖市之一的身份去“抢人”，太那个些了。这从侧面又反应出一个问题，就是城市的吸引力不够啊，没有足够的主动流入，要靠一个新的概念来抵挡楼市泡沫，可行。

威海人口数量低且呈年轻人流出状态。这对威海楼市非常不友好。但威海的房价似乎又不低于同级别人口更多的城市。看来光以人口数量衡量房子价值高低，比较失真哦。

8月中旬有媒体发布了一个“2020中国县域人口流入百强榜”榜单。

很荣幸，威海荣成拍到了第16位。看来百强县还是具备很大的吸引力啊。但从我们卖房子的角度来看，荣成的确也有很多点：无重工业，空气好环境好，海岸线离城区近且开发较好，本地也具备一定的人口和配套。房价整体比威海要低很多，适合外地人度假、养老、投资等。

但是，即便人口流入排名靠前，荣成依旧是一个人口稀少区域。如果房价按照人口这个因素衡量的话，不光荣成，即便是威海市区的房价支撑力度也非常有限。但事实是房价就这么存在着，我们不要忘记威海另一个因素，海岸线资源的稀缺性和生活环境的独特性。当然，人口如果能够再快速的增长起来，威海的房价会更加的水涨船高。比较直观的例子，威烟青的老大：青岛。

另外一点，威海不缺房子，但缺少的是精致的房子。威海的任何地区，核心区域基本都是老房子，虽然2015年前后新生了一批新小区，但环境规划、户型设计、物业管理都远不及现在大品牌开发商的项目。所以我们看到的现象是，威海人口少，房子空置率高的情况下，一些大牌开发商的新盘购买力依旧强劲。而且入住率高的小区也基本上以高端项目居多。

我们不希望威海的人口多起来，人口多了对于自然生态环境破坏就会严重，人均享受到的自然资源也就降低，所要承受的房价也就会更高。但我们又希望人口多起来，因为威海要发展离不开人口，威海人需要更多的就业机会，更高的工资收入，更好的生活配套，况且威海还有很多新区“空”着呢。

所以，认知很重要，除了上面提到还有很多很多，而且我们所说的认知主要是指事物的两面性。一切事物存在既合理，但事物又都具备两面性，卖方基本都会去掩盖有问题的一面。买房成功与否恰好是由你不知道的一面所决定。请多做功课，不要为认知而买单，要让认知服务好您的选择。

来源：威海新楼市

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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