关于“三道红线”、关于资本市场、关于多元化发展……万科这样说

来源：北京商报

高喊要“活下去”的万科，交出了2020年中期的业绩成绩单。2020年上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增长4%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较上年同期下降0.96 个百分点。

8月28日，万科召开2020年中期业绩会，“收敛聚焦、巩固提升基本盘”依然是其强调的主题。业绩会上，关于“三道红线”、关于资本市场、关于多元化发展……万科的管理层一一进行了回应。

回温的开竣工

受疫情影响，上半年万科实现合同销售面积2077万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；合同销售金额3204.8亿元，同比下降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。报告期内，万科销售的产品中，住宅占90.5%，商办占6%，其它配套占3.5%。

万科董秘朱旭在会上表示，上半年万科各区域销售占比中，南方区域占15.3%，上海区域占41.3%，北方区域占22.3%，中西部区域占19.9%，其他占1.2%。朱旭进一步透露，万科已于昨日新成立了西北区域事业集团，包括西安、兰州、银川、新疆等公司。

除销售层面外，疫情的影响也波及到万科的开工、竣工节奏。朱旭称，受疫情影响，上半年万科开工、竣工节奏有所放缓，不过近期已有回温节奏，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

据半年报披露，万科新开工规模出现下降，竣工规模保持增长。数据显示，上半年万科实现新开工面积1835.6万平方米，同比下降6%，占全年开工计划的62.8%（2019年同期：54.1%）；实现竣工面积1074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%（2019年同期：34.5%）。

利润表现方面，万科上半年房地产业务结算毛利率为24.1%，较上年同期下降4.2个百分点。贝壳研究院高级分析师潘浩指出，毛利率同比下降主要是结算产品结构性原因，2019年上半年高点结算部分为2016-2017年部分高溢价产品；同时，行业整体利润水平下降是发展趋势，预计万科全年毛利率水平仍存回落的可能。

率先高喊“活下去”，万科最近几年以稳健示人，上半年其在新增土储方面也有所“收敛”。数据显示，上半年万科获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元，均价为6368/平方米。而去年同期，万科新增总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米。

在今日的业绩会上，有投资者也提出拿地放缓的疑问，万科执行副总裁兼首席运营官王海武回应称，万科一直坚持稳健投资的原则，并遵循既定的投资原则和投资策略进行相关的投资，目前公司在手的资源可以保证未来三年的发展。“好的投资项目需要去认真观察，我们不会追求过高，但也肯定不会过分保守。”

安全的三道红线

在房企中报季期间，有一个问题屡次被提及，那就是关于房企融资“三道红线”的影响。在此之前，市场传出房企融资“三道红线”将出台，分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

8月23日，央行官网挂出工作动态，证实20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

对于融资“三道红线”，万科总裁兼首席执行官祝九胜也在今日的发布会上予以回应，“对于政策的变化我们将认真研究，尽快去适应。我们对自己的适应能力还是很有信心的，万科长期坚持‘现金为王’。”

据祝九胜透露，上半年万科继续保持经营性现金流为正，实现经营性现金净流入226.1亿元。万科持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和968.2亿元；净负债率进一步降至27%，保持行业低位。“今年上半年即使有疫情冲击，万科仍然实现226亿元的经营性现金流净流入，长期来看对公司自身适应能力抱有信心。”

华创证券发布的研报显示，根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了“三道红线”，5 家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。

“作为资金密集型行业，众房企或多或少都对外部‘输血’有依赖，类似万科的财务状况仍属于小部分。”地产分析师严跃进表示，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要通过降价促销，以回笼资金。同时，对于地王等项目需要谨慎投资。

从万科的负债情况来看，截至2020年6月底，万科有息负债金额为2729.8 亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。债务结构方面，万科的有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债1761.6亿元，占比为64.5%。

潘浩称，万科长期采取稳健的财务策略，经营性现金流已连续11年为正，不能认定万科的“保守”，而是万科选择长期有质量发展的战略。

暂不上市的外围业务

随着房地产市场进入“白银时代”，开发商的多元化发展已成趋势，万科也在此之前提出了“城乡建设与生活服务商”的新定位。

记者注意到，目前万科已形成物业服务、物流仓储、商业运营等多元化业务，此外万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索。然而与其他房企不同的是，万科对于外围业务分拆上市兴趣缺缺，纷纷敲定为“目前暂不上市”。

作为除房地产之外的第二大业务板块，万科的管理层曾不止一次公开宣称，“万科物业暂时没有上市计划。”在今日的业绩会上，王海武也对外公布“物流仓储及商业业务暂无明确上市计划”。

王海武称，商业业务和物流业务是万科向城乡建设与生活服务商转型的探索，万科确实希望未来这些业务能够上市，但目前物流仓储及商业业务暂无明确上市计划。

在严跃进看来，万科的外围业务之所以不着急上市是出于两个方面考虑。一方面，万科的外围业务与主营房地产业务相比仍体量较小，对于融资的需求没那么迫切；另一方面，万科的自身财务状况优良，可以给外围业务提供更充足的成长空间。

半年报数据显示，在万科的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，占比 94.4%；来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%。由此也可以看出，万科的多元化转型还需要一段时间去推进。

综合来看，万科行业“优等生”的地位依然稳固，面对外部市场的不确定性，如何更好的“活下去”成为所有房地产企业的共同考题。朱旭称，下半年经营形势依旧复杂，无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。万科将继续坚持“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”的年度工作主题。

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