万科的“免疫力”: 近两千亿现金在手 业务“多点开花”

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

“人算不如天算，天算比不过疫情”，一场新冠肺炎疫情打乱了房地产行业正常经营秩序：土地停供、工地停工、销售停摆……注定了2020年是坎坷不平的一年，也考验着每家房企拥抱变化、应对冲击的能力。

如今，2020年过半，经过疫情“洗礼”的地产“老大哥”万科，依然很稳。

8月27日晚间，万科（000002）披露2020年中期业绩报告。报告期内，万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；实现合同销售金额3204.8亿元，合同销售面积2077.0万平方米；基本每股收益1.11元，同比增长3.98%。

手握近2000亿现金

“免疫力”持续增强

成立于1984年的万科，商品房时代同步成长，经历了无数大大小小的挑战和危机，但是每次危机过后，万科总能获得发展机会，保持稳健增长态势。在董事局主席郁亮看来，这主要得益于万科一直坚持的企业“免疫力”建设，即，一方面，提供好产品、好服务，有客户信任才有万科的未来。另一方面，“现金为王、手有余粮”，万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润，保持行业最高的信用评级，这样才可以获得更多发展和转型机会。

2020年上半年，面对新冠疫情带来新挑战，万科始终坚持稳健经营，审慎投资，确保投资质量，提高资金使用效率，保持企业健康及免疫力。上半年，土地市场竞拍激烈，万科不跟风、不盲从，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会，始终保持理性投资。

或许有人批判万科过于谨慎和保守，但低调保守务实才是万科最大的护城河。“手里有钱，心里不慌”，不管是面对行业危机还是未来的各种风险，活下去才能活得好。

财报显示，上半年，万科实现经营性现金净流入226.1亿元，且经营性现金流已超过11年持续为正；截至6月末持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；资产负债率83.87%，较去年末减少0.49个百分点；净负债率27.02%，较去年年末下降6.85个百分点，而且有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债占比超六成。

健康的财务状况使万科保持行业领先的信用评级，总体融资成本继续处于较低水平，保持了良好的抗风险能力。 报告期内，标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。上半年，万科公司面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额分别为 25亿元、25亿元和 20亿 元，发行金额合计70亿元，票面利率最低为2.56%，平均成本为3.28%。

销售趋势逐步向好

已售未结资源充足

融资成本低是市场对万科稳健经营的高度认可。

上半年受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度呈现下滑趋势，国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积和销售金额分别为6.94亿平方米和6.69万亿元，分别同比下降8.4%和5.4%。

在此背景下，强如万科，也不可避免受到影响。万科总裁祝九胜曾表示，“疫情对我们造成了实实在在的影响，在2-4月现场销售关起来，对施工、交付影响较大，销售面积、金额均有下降，但比行业受影响的水平低一些。我们会努力做到数一数二，领先领跑。”

万科发挥居住领域的强大优势，积极销售，全力减少疫情对销售带来的影响，单月销售金额自5月份就恢复同比增长。最终于上半年，万科实现合同销售金额 3204.8亿元，同比下降4%，降幅较一季度收窄 3.7个百分点；结算收入实现1289.7亿元。

此外，万科的已售未结资源持续上升。报告期末，万科合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长14.2%，为未来业绩释放奠定基础。

土地储备上，万科在理性投资的基础上，瞄准机会，适实获取新项目。1-6月，万科新增项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元。与此同时，万科的项目资源保持在合理水平，6月底万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15719.7万平方米。

万科董事局主席郁亮表示，旧改和TOD是传统开发业务新增长曲线。2020年上半年，万科在旧改和TOD拿地上，取得了突破性的进展：参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积合计约582.5万平方米；于成都、武汉、佛山等地，成功介入了TOD项目。有业内人士分析，未来的旧改和TOD，将成为万科拿地的重要渠道。

多元业务势头强劲

打开新的增长空间

在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，万科持续深化精益运营，提升各项业务的效率和效益。报告显示，上半年万科的物业服务、物流仓储、商业运营等业务规模和收入均实现增长，“多点开花”。

报告期内，万科物业营收约67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目；万科其他多元化业务贡献了约15亿营收，同比增长44.29%；营业利润率达74.62%，同比增长4.46 个百分点，其中，物流仓储服务产生租金及服务收入合计为8.3亿元，同比增长36.9%；商业开发与运营产生租金收入30.5亿元，同比增长0.3%。

与此同时，万科多元化业务继续呈现强劲的发展势头。

万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展持续拓宽城市空间业务发展格局，“物业城市”业务已拓展至7个城市。截至6月末，万科物业已接管面积5.2亿平方米，累计签约建筑面积6.8亿平方米。

物流仓储服务通过精益管理及信息化手段，不断持续提升经营能力，截至6月底高标库和冷库的稳定期出租率和使用率分别为89.1%和81.5%，同时积极探索资产运营能力，首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”6月在深圳证券交易所成功上市。目前，万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米，合计服务客户超过850家。

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，持续提升项目的运营表现。截至6月底，万科旗下商业项目累计开业面积达到836万平米，同比增加11.1%，此外尚有规划中和在建商业建筑面积543万平方米；开业项目整体出租率达到90.6%，开业3年以上的商业项目出租率91.8%。印力集团积极探索资产证券化，印象2号CMBS于2020年4月成功发行，票面利率3.8%，创同期同评级CMBS产品的利率新低。

除物业、物流、商业开发与运营以外，万科还在冰雪度假、教育、食品等领域积极探索，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”策略，围绕人民美好生活提供相关产品和服务。

平安证券表示，短期来看，行业融资端或将收紧背景下，万科财务结构稳健、融资成本占优，有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。万科融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势。

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