“345”融资新规或加速行业洗牌，房企降负债成下半年首要目标

在2020年房企年中报的业绩会上，“345”融资新规成了高频词汇。

8月23日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

虽然没有出台具体的细则，不过“345”新规已经成为众所周知的秘密。尽管这一新规在短期内扼住了部分开发商的喉咙，不过在他们看来有助于行业稳健地发展。面对融资新规的倒计时，下半年，降负债将成为许多房企的首要目标，他们会如何做呢？

土地市场火热致政策转向

此前，21世纪经济报道称，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

对于这一新规，中原地产研究院分析认为，从上半年的宽松政策到下半年开始趋向收紧，政策的转向与房地产市场恢复较好，部分城市市场热度上涨过快，土地市场活跃、溢价率高不无关系。而正荣地产董事长、执行董事兼行政总裁黄仙枝在8月24日的业绩会上也表示，政策之所以出现一些变化，或与上半年部分城市土地市场出现过热迹象有关。

不过，在企业看来，这一政策有助于行业健康发展。其中，龙湖集团首席财务官赵轶8月26日在业绩会上表示，这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价的发展稳定下来。

“其实在这之前，包括像限制开发贷款、按揭贷款的额度，包括借公司债以新换旧，这一系列措施都是为了让行业的融资体量能够有序增长，而不是爆发式增长。整体而言，我们认为它会加快行业的健康化，对行业的发展是一件好的事情。”赵轶说道。

中南建设CFO辛琦认为，这是针对房企、针对金融机构的双管齐下的长效机制。限制负债增长规模，对于头部房企来讲，可能会更加稳定，而将来逆市飘红、弯道超车可能变得越来越难了，也打消部分房企狂飙突进的念想。

对于这一新规，易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。

行业将加速洗牌

天风证券根据2019年财务数据统计，按照剔除预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中同时踩到“三道红线”的房企共14家，踩到两道红线的房企共10家，踩到一道红线的房企有14家。全部不踩线的仅有12家，其中仅有龙湖与滨江两家企业为民企。

由此来看，下半年，降负债将成为大部分企业的首要目标。华创证券分析师周冠南指出，若“三道红线”政策实施，房企存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，销售回款周期或将缩短。

中原视点分析指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。

而中南建设(000961,股吧)CFO辛琦在业绩发布会上指出，“融资新规落地后，要求我们在项目的合作层面，进一步增大权益类的合作；也逼着我们在‘股+债’的模式里，可能在‘股’的端口需要做更多的努力。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林则表示：“下半年如果没有好地、好项目，就到明年再拿地，目前拿地一定要把负债比控制在70%左右的合理水平。”

相比之下，没有踩线的企业则会更加游刃有余。以龙湖为例，截至2020年6月30日，龙湖集团净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比为4.55倍。销售方面，今年上半年，龙湖集团实现合同销售金额1111.0亿元，同比增长5.2%；实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%；实现归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。

此外，作为一家民营房企，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，融资利率与华润、中海等央企相当。无论是从销售端还是融资端来看，龙湖都手握一手好牌。

除了地产开发业务外，如今宽松的财务局面也让龙湖在其余航道上更加游刃有余。对于新规的影响，招商证券(600999,股吧)赵可团队认为这样会带来两个结果：一方面，表现为龙头房企的开发类基本盘规模可能迎来明显高于行业增速的上涨；另一方面，表现为这类房企的生态链孵化动作游刃有余，也仅仅只有这类房企才能做到。

龙湖上半年的表现证实了这一判断。商业运营方面，上半年，龙湖主动给予商户的金融支持和互动扶持，推出线上创新以及空间的创新、点位高效利用等措施，获得了26.7亿元的租金收入，且全年有望达到60亿元。而疫情也没有减缓龙湖商业的节奏，下半年，龙湖商业将会迎来8个商场的开业，2021年新开业商场预计为10个。

此外，租赁住房业务方面，龙湖亦有信心达成2020年冠寓计划开业10万间，租金收入达到20亿的目标。其第四个主航道——龙湖智慧服务的实际管理面积也已经达到1.32亿平方米，今年的收入有望达到60亿。

龙湖集团CEO邵明晓在业绩发布会上表示，未来公司的地产开发业务预计会保持每年双位数的增长，商业运营、租赁住房、智慧服务业务都有信心会保持每年30%的增长。全集团的利润增长非常可期，今年有望达成20%的增长。

进入房地产下半场，行业竞争，比的是谁能活下去、活得好、活得久。此次融资新规下，房企将会有怎样的表现，蓝鲸房产将持续关注。

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