深圳楼市:40周年“大礼包”落空,临深高位站岗的投资客哭了

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔，今天都26号了，市场还是一片平静，也没有传说中的大礼包，大亚湾并入深圳是不是没有可能了？

回答：扩容年年炒，今年特别真。虽然深圳土地不够、产业外溢周边，但目前情况看还并不紧急。大湾区规划刚定，多方博弈，扩容是不容易的。这一次，惠州大亚湾的投资客怕是又要哭晕厕所了。

提问：2017买入龙岗一套141平 480万 ，现在500多。想置换到中心区 怎么能快一点出手

回答：第一、卖房要有买家思维，先去看看你小区同户型有多少在卖，单价、卖相、为什么要买你的房子。第二、周边2公里配30把钥匙，大大小小中介门店都分一把。第三、房子空出来轻装修，重装饰。第四、给中介设置一部分的奖励，给一个别人愿意卖你房子的理由。最后不用犹豫卖了是为了买更好的，赶紧执行。卖房和买房可以同步。

提问：三叔好！我是深户，目前共3套均投资，都在沙井，华侨城四海云亭127平(三成首期)，香莎公馆89平，万科星城79平(全款)，您认为未来5至10年这三套都能跑赢平均涨幅吗？需要做如何调整？还有300w在哪投资更好？谢谢！

回答：太集中了，为何三套房都在沙井呢，就算是深圳，鸡蛋也不能放在一个篮子里，何况沙井的发展有不确定性。至少出掉一套，加上手里的300万，再根据你的首期成数和总预算规划片区和房子。

提问：原本想买：投资，深户，深圳南山区：500万标的，五成按揭，300万现金首期+税费中介费。但看完后觉得实在买不了像样点点的房子。下不去手。问题：我这个投资价位，是不是不适合深圳等一线?是不是得考虑二线?深圳选不到性价比好的房子哇。谢谢!

回答：500万都买不到房，让大把预算300万的情何以堪?500万当然可以买到不错的标的，前提是不要死磕最热的片区和房子。单价对应价值没错，但500万的预算非要买均价12万的片区就有错了。退一步，海阔天空。

提问：三叔你好，首期220，总价440万左右，纯投资，不自住，是应该买南山40平之内小两房或一房，还是应该买龙岗坪山在建地铁口90平三房

回答：440万现在有点尴尬，高不成低不就，非常非常难选。这个总价，我不建议买热点片区没学位的老破小，可以买市区的一居学区房，也可以买龙岗的次新三房。不过不是瞎买，深圳的学区房类别复杂，龙岗次新又太多，能跑赢大盘的并不多，都需要精细化选筹。

提问：三叔，我是您的老粉丝。北京东城区有一套老破小，带学区，想卖掉置换到深圳，不知这样的操作是否合适？卖掉后大概能凑出350万首期

回答：感谢老粉丝支持。北京如果有自住房的话，第二套当然可以置换。东城区的学区老破小，这一波下来涨幅还不到一倍，加上北京一直推行大学区，短期也算到顶了。我一向认为，家庭资产足够的话，北京和深圳，这一南一北最有价值的两个城市，各配置一套是最安全的。

提问：三叔，年内手里有200万首期现金，儿子在墨尔本上大学，你说是买墨大旁公寓还是买深圳二手房，还有郑州近段杨金片区优惠力度也大。请指教

回答：买房就是博国运，所以我选择国内城市；深圳楼市流动性、成长性、金融属性来看都是很佳的一个绝佳的选择。资金量也非常契合

提问：三叔您好，关注好长时间了，我现在有苏州和深圳资格，手里有170万左右现金，有过房贷记录已结清，目前看好苏州吴江的太湖新城也就是苏州湾，还有深圳龙岗中心城好似也勉强可以，可长持3到5年，请教一下：1、从投资角度出发，这两个地方买哪里升值潜力大？2、如果您推荐苏州或龙岗，我选的这两个地方是否该区域最值得投资的？还有比苏州湾或者龙岗中心城更适合我的地方吗？

谢谢~期待您的解答~

回答：苏州已暴涨过一波，主城新城都跟风大涨，目前还在高位，不是最佳入手时机。另外你长期关注就应该知道，全国概念性普涨之后，我们建议回归主城远离新城，新城周期太漫长，烂尾风险大，适合炒作而不适合长持，我会建议你买深圳而不是去搏新城的暴击。170万五万首期，总房款350左右，买入龙岗中心城三房次新，也许短期没有暴击，但却是稳妥长期的价值投资。

提问：收藏过好多你的问答，客观、理性，还特别有文采。大爱！早几年在喜悦里入了一套89的4房，一直在放租，计划持有久一点，至少到14号线、东部过境高速通车。最近看到和昌的旧改启动了，占地26万平，规划有小学、初中。所以在想：未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么？目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制），在双龙了，离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，近很多，生源也相对纯粹。盼抽空回复

回答：谢谢大伙的夸赞。学无止境，仍需上下求索。喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远没有其他学校饱和，积分不用很高就可以上学，划出去的概率不大。不过不用沮丧，半斤和八两差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校，只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小，到了二手市场，都是一地鸡毛，比如某大观。

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