“大礼包”的落空，带给买房人的提醒

有关“大礼包”的案例，在提醒我们，需要再一次对投资和投机进行严格的区分。

多年来，深圳人对扩容、zhixia，就像染上了毒瘾一样不可自拔。想一想，在8.26之前，多少人言之凿凿的认为，这个40周年一定会来个“大礼包”——像前段时间滨海湾、惠阳突然发出点什么规划停止的新闻，让不少人睡不着觉。时至今日，虽然好像没来，但仍然有不少搞房地产的继续言之凿凿：会晚一段时间来，不要放弃希望！

在8.26之前，临深区域房地产的成交量显著上升告诉我们，确实有不少人跑去买了房子，为了搏扩容。临深的有些区域，我其实也是很看好的，在过去的文章里，也都谈了很多。但坦白讲，我看好的临深，和这个“大礼包”关系不密切，关注我的粉丝应该熟知这一点，我并非是今天不关心，而是一直不关心。也并非是我不同于众，而是这与我们对房地产买卖的理解框架不合。

在8.26之前我也再三强调了，我不会也不建议大家搏政策去买房。也许最终我们关于买哪里的房子的选择是差不多，但是区别在于，背后的逻辑真的不太一样。

我用3个案例，说明这样一个浅显的大道理——不要单凭一些消息就草率的做出买房决策。这个大道理虽然非常直白，但是你会发现，在实际践行中，它真的是不那么容易做到的。因为它并不需要你有特别高的智商和特别多的知识，但是需要你特别有纪律、有原则，需要你坚决不去做投机的事。无论接下来，所谓的“大礼包”来不来，我们这样的逻辑都不会有丝毫的改变，以前如此，以后也如此。

案例的意义，可以把一个本来很长的投资周期高度浓缩起来，帮助我们更好的理解思想。

第一个案例是，华为搬迁松山湖，2014年华为确定在松山湖盘下接近2000亩的总部用地，2018年搬迁了1.7万人过去，我们姑且将松山湖作为华为的“第二总部”。随迁过去的员工，收入、学历都会更高一些。并且由于华为体量巨大，上下游供应商也跟随过去，比如软通动力、华勤通讯等等，毛估也一定是过去了几万人。

巨型大企业第二总部的转移，一定会带去大量的高薪就业，这一预期对当地的房地产市场往往会产生非常直接而显著的刺激。从数据上看，2014年时，松山湖新房均价在1.26万/平米，现在3.1万/平米，整体均价6年涨幅150%。

从2019-2020这一年，松山湖整体上涨22%，全东莞各区涨幅最大。换到个盘，更为不同，如松湖花园，1年涨幅高达55%。万科金域松湖2期也录得3成涨幅。我后台的粉丝说，万科虹溪诺雅现在90多平米的单位，报价都冲到了600万。我3年前神打卦，觉得松山湖可以到今天这个价，但跑得这么快也着实超出了我的预期。

第二个案例，同样是巨无霸企业——亚马逊和长岛市的关系，可以从反面印证同样一个道理，这是个非常值得收藏的房地产案例。

2018年11月，亚马逊宣布将第二总部分别设于纽约皇后区长岛市与弗吉尼亚州阿灵顿县水晶城区，预计将在两地各投资25亿美元并各创造2.5万个高薪就业，预计可为纽约累计可创造高达270亿美金的税收，而在纽约的这些员工年薪至少可达10万美元。这一消息公开后，长岛市的房价开始被爆炒。《每日经济新闻(博客,微博)》在2019年2月的一则报道称：“自去（2018）年11月以来，长岛市公寓的签约数较上年同比增长了181%”。以及援引地产数据公司Reonomy的报告显示：从2018年11月12日亚马逊宣布新总部计划以来，“亚马逊总部选址附近房产的网上搜索量与上年同期相比增加了35.5%”。

但这件事情最终没有成，导致因为这一消息而急忙买入的投资者蒙受了短期损失，比损失更大的可能是心理的懊丧，那种“煮熟的鸭子飞走了”的懊丧。但是在另外如期推进的阿灵顿，巨型企业迁移带来的房价上涨兑现了——据房地产网站公开数据，自计划官宣以来，“阿灵顿县的房屋要价中值飙升18.2%至75.7万美元”。

以上华为、亚马逊的案例，对于我们普通人买房子，一方面指明了一条大道：跟着高科技大企业走。假设大企业搬迁计划兑现，则毫无疑问会带来迁入地房价/房租的上升。个人买房，围绕着高科技大企业去选择，是一个非常不错的思路。因为高科技大企业在科技创新、财富集聚方面，都相对于一般企业有着更为明显的优势。通常时候这种财富的聚集，甚至是爆发性、指数级的，比如最近蚂蚁金服的上市计划，一下子可以造就出许多富翁。

但另一方面，它也提出了非常重要的警醒：如果它落空了怎么办？这个问题的关键在于：你需要提前判断信息的准确性、真实性。在它没有成为现实之前，你需要预判它落地的成数有多大，并在此之前，反复掂量自己的买入决策是否存在逻辑瑕疵。

然而，这个判断，往往脱离我们的能力圈之外，也就是说，绝大部分人根本无从判断，这样的信息（以及下面“大礼包”的信息）只掌握在极少一部分人手里，你没有一丝一毫的知情权。大部分类似的事情，最终其实就变成了听风听雨，靠着或有或无的“人脉关系”打探到或者或假的信息。

如此，则这个关键便转换为：在这个真实性未得确认之前，你要怎么做才能让自己看起来不是在赌运气？

回到我们之前在《深圳/东莞将如何扩容/迎接扩容？》的逻辑里，我的建议是：回到底层逻辑的思考框架里去，不要去掷骰子，让自己有机会规避掉上述的搏运气。

这里谈到第三个案例，有关深圳的“大礼包”（或者是其它类似的重大足以改变房地产估值的消息）。

当我们面对这个“大礼包”的猜想时，会发现不少人的行为是变形的：宁信其有，不信其无。管它是否真实，先到临深地区买一套房拿在手里再说，说不定“大礼包”是真的呢？因为太担心，大礼包万一是真的，自己就损失太大了。类似的，还有之前，我记得深圳计划打造一个深莞惠三地合作区，立即很多人就去博罗等地划定范围买了房，然后梦想着坐等升值。但是时至今日，这个消息似乎也还是镜花水月。

我也会给出“到临深去买一套房”的选项，因为深圳走向“都市圈时代”是毫无疑问的事情，这决定了周边有些城市、区域，是比较有前景的——不一定会比深圳那么有前景，但结合着你的生活、工作、预算，它们一定是非常不错的选择。

这两个不同的选择逻辑——一个是可能会降临的政策逻辑，一个是市场的逻辑，可能有些指向的选择标的是一样的，但有些又会不一样。比如在松山湖、凤岗、滨海湾、惠阳这些地方，使用博政策的思路和使用都市圈的思路去选择，答案有些会有交叉，但有些会非常不同。

如果说两者的区别，我认为在于：当“大礼包”的消息最终像亚马逊第二总部进纽约那样黄了的时候，使用底层逻辑的思维，你是可以不用后悔的。反过来的政策逻辑，则有可能会让你陷入非常大的心理落差里去——像那些冲着亚马逊去买入长岛市的人一样，并且，你很可能会站岗一段时间。

这是我们在判断去临深买一套房的时候，我建议使用的逻辑。同样是去临深，可能有很多人会直接杀向“扩容”热点最高但同时也可能是房地产支撑较单薄的区域，但为什么我会建议你优先选择产业就业涌入地、轨道规划站这些地方，背后的逻辑也在此。回到第一个案例里，我要特别强调的一点是，过去多年来，松山湖的房地产的涨幅跑赢了那些“大礼包”落地热度更高的临深区域，但松山湖显然并不是热度最高的，事实初步验证了我们过往的判断。

此外，你还可以问自己一个更进一步的问题。当大家都考虑到扩容大礼包而选择一些可能的热点区域，你可以也应该考虑到第二层：即便是大礼包来了，那里是不是就一定值得现在买入？面对一个年年都会发酵一番、已经发酵了10几年的预期，有些区域的房价其实在每年的此时都已经将大礼包的预期价格提前“打包”了。也就是说，在相当程度上，你是在用“扩容后的价格”买了一个“扩容前的区域”。

也许你运气好，大礼包真的落到了你买入的区域，那自然是好事。但是如上所述，概念过去，是一地鸡毛还是持续顽强，根本上取决于那个区域的底层力量，依然还是产业就业、财富聚集程度、以及基础配套的改善程度等等，那个力量是根本性的、持久性的，也应该成为选择的第一逻辑。如果我们随随便便划一个区域并到深圳，那里的房价就可以持续的猛涨，那么，深圳本地的区域就不应该存在有失败的案例。事实上显然不是这样，深圳有很多不值得买(300785,股吧)的地段。

最好的办法，当然是选择两者兼容的所在。所选区域本身的底层力量足够优秀，同时又拥有非常强烈的政策预期。至于“大礼包”，应该被视为一个锦上添花的事件，它来了，当然更好，不来，也没有关系。在早几年，我们做出临深一些区域的分析，是这样的判断逻辑，今天，这个逻辑依然没变。

所以，在我们选择的时候，需要冷静和理智的进行分析判断。当大家都看到的地方，你需要看到另外的一面。

总之，拒绝投机，是防止我们在今天的房地产市场环境中犯错的非常重要的警告。它并不是一个行为，而是一个原则性的思想，是一个不能被打破的纪律。

也许你会比别人的运气更好，但我并不建议你去做那些不能掌控的事情。

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